很多人不喜欢负债,他们贷款买房后,手头一有闲钱,就会选择提前还贷,想尽早摆脱负债生活。可是提前还贷真的划算吗?
有专业理财师表示,在银行低利率的大背景下,提前还贷会让你错过很多赚钱机会的可能。
1、房贷利率处于低水平提前还贷没有意义
由于多次降息,房贷利率明显下降。商业贷款的基准利率只有4.9%,如果能申请到9折、8折,甚至7.5折优惠,利率更低。并且,通常情况,房贷利率不是固定的,会根据实时利率水平进行调整。
目前,公积金5年期以上贷款利率仅3.25%,这水平真的低。买银行理财产品,收益率能抵掉房贷的利息成本。所以,有闲钱还不如拿来理财,急着把这笔钱还给银行,什么好处也得不到。
2、不同还贷方式提前还贷要算清楚
无论是商业贷款,还是公积金贷款,抑或是公积金和商业贷款组合,还款方式无非两种,即等额本息和等额本金。
等额本息,指每月应还贷款的本金和利息金额都一样。好处在于还贷压力每月平摊,但是总的利息支出较多。
由于等额本息是把贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到每个月,这样一来,每月还款中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。如果是20年的贷款期限,而你已经还了将近10年,由于已经还了大部分利息,这时候提前还贷就没什么意义了。
等额本金,指每期还款的本金一样多,而利息不同。前期还款压力较大,但在还款总额上可以节省一些利息。
由于等额本金是将贷款的本金总额平分,然后根据剩余的本金计算每期的还款利息,越到后期,剩余的本金越少,产生的利息也就越少。同样,如果贷款已经还了将近一半时间,意味着利息已还了一大半,这时候提前还款同样没有意义。
3、提前还贷失去的远比你得到的多
举个例子:
A目前还剩近80万元的房贷没还。近几年事业发展较好,手里有一笔60万元的闲钱。这60万元如果全部用于提前还贷,还有近20万元的房贷没还,提前还房贷后,A的现金资产将归零。
假设:如果这60万元不急于偿还房贷,而是拿来做组合理财,可以获得高于房贷利率的收益;如果A有胆识,他可以选择创业,比如开一家小客栈,还可以去二、三线城市再一套房子;无论贷款利率是否继续下调,提前还贷都会面临过高的机会成本,也就是说你牺牲了这笔钱未来的可能。
当然,如果你符合以下这些条件,愿意提前还就还吧!
1.拒绝一切负债
如果这笔贷款成为你沉重的负担,你为此吃不下睡不着,有钱就提前还了吧,毕竟身体健康比什么都重要。
2.处于还款初期
由于刚开始还贷,本金基数大,利息也相对较高,如果手头有闲置资金,又没有较好的渠道,可以选择提前还贷。
3.把房子作为工具
如果你希望尽快还清贷款好以房产作抵押,或者还清贷款撤销抵押卖掉房子,也可考虑提前还房贷。
4.还房贷期间贷款利率上涨
这个好理解,如果还贷期间利率可能上调,那么应该趁现在利率低,赶紧还上,免得以后还得多支付利息。不过短期内利率上涨的可能性很小。
提醒:打算提前还房贷之前,要看贷款合同中有无约定需要缴纳违约金的条款,如果有,那更得盘算清楚,不然多交一个月的按揭贷款,就更不划算了。