谢国忠:房地产调控与中国梦

在判断中国房价的趋势上,没有谁比谢国忠“输”的如此全面。但是,谢国忠推导出“房价危险”的思维过程,远比他的结论更为重要。在“新国五条”大闹地产界之时,据新浪房产报道,3月下旬,新浪乐居专访谢国忠,倾听这位“唱空者”的全部心声。
  新浪乐居:一直以来您看空中国的房地产市场,也屡次预言房地产泡沫将破裂。在得出这些分析和结论背后,您的方法论是什么?
  谢国忠:房地产最核心的拐点是货币的供应量和供求关系。我认为中国的楼市高点已经过了,是因为中国出口高增长和货币高增长的时期已经过去。加入WTO之后,中国的出口暴涨,在国际贸易中占有比例大幅度上升,这为中国货币供应量的暴涨提供了条件。但那是一次性的,中国以后货币增加能有10%就已经不错了。如果政府屈从于外界压力,以保护增长的名义,通过大规模增发货币来复活房地产泡沫,会引发通胀,经济动荡,实际上人民币已经开始贬值了。
  我并没有说过“泡沫已经开始破裂”这样的话,我说的是“拐点”。2011年时我说2012年是个转折点,2012年会有一个反弹。这个反弹每年都会有,但趋势是朝下走的。预测一个泡沫在什么时间破裂是非常困难的,中国房价的破灭也将是一个长期的过程。只有在2005年时,我说过上海的房价可能会暴跌。得出这一结论的原因是我看到在上海买房的以外国人为主,而当时美联储将把利率提高了3%以上。房地产一般在大幅度加息的情况下就会暴跌。1995年,当美元见底的时候,泰国曼谷的房地产泡沫开始破裂,下跌的房价使外国投机热钱撤离。我觉得上海和10年前的曼谷很类似。
  中国和日本、泰国等亚洲国家一样,走的都是以出口带动经济发展的模式。如果出口发展到一定的水平,货币是有一定的升值压力的。而阻止货币升值就会引起内部的通货膨胀,造成“外部升值、内部贬值”的现象。在这种情况下钱会大量涌入房地产市场,这是房地产泡沫产生的很重要的一个大背景。
  1995年,泰国的房地产泡沫开始破裂;日本的房地产泡沫从80年代持续到1991年,最终也爆了。如果说中国的房地产泡沫会破裂,这也是不无道理的,对吗?因为泡沫都是不可持续的。
  新浪乐居:您参考亚洲其他国家的发展模式来解读中国房地产。那么您认为与泰国、日本相比,中国的特殊性在哪里?
  谢国忠:中国的特殊性在于除了市场的力量之外,还有政府这只“有形的手”存在。中央政府已经出台了新一轮的房地产调控措施,调高按揭贷款的门槛,增加交易税。这一幕似曾相识。过去,中央政府多次推出过房地产调控措施,但每次市场稍受影响,政策就松了。根本的原因是地方政府,还有他们上头的中央政府,都靠着房地产获得财政收入。如今,市场已不相信政府会切断它们的财源。
  中国政府有个抓紧时机的心态。刚出台的二手房征收20%个税的政策,为什么不马上执行,而要拖一段时间?就是要利用中国人的投机心态,让大家赶在这段时间买房,既得一个“调控”的好名声,又不得罪那些既得利益者--中国大部分的空房子都在官员手里,这是不言而喻的。
  这种有目的的操控是在日本、韩国、台湾等地是没有的,这跟中国的体制有关。其他国家是要控制泡沫,泡沫要起来是市场现象,是羊群效应。中国的情况比国外复杂得多,政府是想要把泡沫控制在他想要的水平,但这是不可能。
  另外,中国的银行体系也是国有的。按市场规律来讲,如果银行利息大幅度上升,会引发雪崩效应。去年大部分开发商都资不抵债,但由于银行系统的存在,他们“借新钱还老钱”,所以在市场范围内没有引起大范围的崩盘。其实中国很多的亿万富翁都是一边声称很有钱,一边又在借钱,这是一样的道理。
  因此,在中国的体制下,房地产一定是慢慢下滑的,下滑到一定程度又回暖一下,通过时间来消化,这种可能性比较大。这和日本有点类似,但日本经济发展到一定程度就减少了投资,货币供应量比较宽松,利息比较低。中国现在的货币供应量已经朝10%在走,在这种情况下搞泡沫是不可能的,何况中国的供应量这么大。
  新浪乐居:大多数人认为您在看待房地产时显得比较悲观,但您自己曾说过对中国经济的态度是理性而且乐观的。问题在于,房地产是中国经济的支柱性产业,为什么对二者会有不同的评价?
  谢国忠:不一定房地产好了,中国经济就会好。因为房地产是没有生产力的资本。资本都朝房地产转移的话,对中国的实体经济是不好的。中国人现在是看到哪里要花钱,大家都想去炒一把,但花钱是不会产生生产力的。
  这五年来中国经济走了歪路,大搞泡沫之后很多企业都心不在焉,想通过“炒一把”去取得名利。中国很多优秀的企业基本都是90年代起来的。像美国这样慢发展的国家近几年也涌现出了那么多好的企业,中国为什么没有?一个国家如果没有好的企业去做更有价值的事,经济是跟不上的。
  这二十年来中国讲的是小康社会,天天讲的是钱的事。后来有些人因为投机突然暴富,出现了不平等。中国的财富和权力联系过于紧密,造成了社会不稳定的情况。所谓“中国梦”其实就是中国人的“暴富梦”。股市的泡沫、楼市的泡沫都是为这种心态提供一个出路:你也可能暴富的,你住的房子也可能会涨十倍的。你到国外的赌场去看,基本都是中国人多。中国人愿意把概率看成是机会。
  我看好中国经济,因为中国的潜力其实很大。中国人均GDP才6000美元,台湾、香港地区上万美金,发达国家近5万,中国要提高到1.5万,就有250%上升的空间。中国的问题不是潜力问题,而是体制问题。从1992年到现在,中国的股市按道理来讲应该涨了至少20倍,为什么中国的老百姓不赚钱?中国经济发展那么快,老百姓究竟得到了多少实惠?工资涨的同时,物价、房价涨得更厉害,所以实际的生活质量上升的不是很多。如果经济要朝好的方向走,政府功能要转变,转成以服务为主,资本分配以后是公司和资本市场结合,市场行为决定。中国如果走向这一步,十年内收入翻一番是很容易的事情。
  新浪乐居:在你的价值观里,为什么如果房地产泡沫破裂,对中国会是好消息?
  谢国忠:房地产泡沫破裂对中国来说是好事。中国的政策一直以来都是保增长,因为增长不好的话会有失业问题,社会就不稳定。但其实,经济发展放缓、通货膨胀率低时社会是最稳定的。而现在劳动力短缺、通胀问题这么严重。
  房地产泡沫的破裂,会明显提升经济效率,通过限制地方政府最大的资金来源,浪费型的项目将会终止。由此将会导致增长放缓和经济效率提高,为未来的高质量增长奠定基础。短期内的经济放缓减少了泡沫造成的浪费,对效率和社会稳定都是一件好事。全球经济停滞是结构性的。经济放缓阻止了经济中肿瘤的生长,给中国更多时间来解决结构性问题。
  新浪乐居:过去媒体报道,大多认为您“唱衰”中国经济和中国楼市,甚至称您为“空头总司令”、“乌鸦先生”。您觉得你会过于悲观吗?抑或您也是媒体选择性报道的受害者?
  谢国忠:悲观或乐观只是一种心态。中国人在文化上把心态看得比较重。从政府到各行各业,再到老百姓,都喜欢研究人的心态,似乎顺应了人的愿望就可以获得市场的尊重。但其实,现象背后的本质才是真理。
  对和错是一回事,上和下是另外一回事。如果是上升我会说上升,如果是下滑我会说下滑,这只是一种判断,是不带任何感情色彩的。投资者最重要的就是理性看待问题,如果老是从自我感情出发去做一些判断是会犯大错误的。
  说是选择性报道,我觉得没什么好在意的。我们国家那么大,那么多人喜欢说话,你要去控制每个人说什么是不可能的。我的观点都是有记录的,比如我去演讲两个小时,整个过程都有录像,文章在哪里发表也有记录,在网络上都能找到。大家认为我说的有价值就可以听,觉得没道理就不要听,我也接受不同的批评和观点。
  新浪乐居:现在人们提起您,用得最多的头衔是“独立经济学家”?“独立”二字,您怎么理解?您认为您现在“独立”吗?
  谢国忠:在国外是没有“独立”一说的。在中国,所谓的“独立”我的理解是和官方没关系。在中国政治压倒一切,这是中国社会一个特别的地方。不光是现在,历史上就是这样。西方社会最重要的两个力量是宗教和军事,政治是从这两个力量里分出来的。
  在中国,“独立”意味着你和官方机构没有关系。中国人认为,如果你为大摩(摩根士丹利)做事,那么你一定是为他说话的,医院里的医生也一定是为了赚钱。中国人没有“职业”的概念,只有对“身份”的认识。“职业”决定了你做什么工作,这是最重要的,然后才是你和什么机构在一起。打个比方,对于一个医生来说,“身份”决定了他要以医院的利益为先,而按医生的“职业”来说,治病救人才是首要的。
  按照这个逻辑,人们首先会考虑,你说这话是为了什么、有什么好处、跟谁有关系,而不是这话是对还是错。中国人的这种思维方式非常强烈,要让一个人失去信誉的话,讲几个故事老百姓就信了。但是故事是听不完的,投资也最好不要听故事,大的局面要有自己的判断。
  我发表文章或观点基本不是在官方媒体上,合作的几个媒体也都是“擦边球”的产品,政治对它的管制不是很多,相对可以开放一点;另外,我现在的工作主要是为国外的金融机构做一些咨询,或者为国外的媒体写文章,好处在于不受控制,政府不喜欢就不让你进来。中国什么东西能发什么东西不能发,都是有控制的。所以对于像我这样的人来说,政府会主动为我们来把关。
  新浪乐居:如果说什么话都是没有目的的话,您的动机是什么?您认为“独立”等同于“无私”吗?
谢国忠:房地产调控与中国梦
  谢国忠:每个人有每个人的理解,我不在乎。但是,全世界的读书人都是这样的,至少我身边接触到的人都是这样。如果非要找个动机的话,我想是因为我喜欢自己所做的事,不是无私。

  

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