爱华网三里屯Village &三里屯SOHO
一路之隔 天壤之别
三里屯是北京最繁华的“夜场”，也是北京最“潮”最时尚的区域，更是白领、小资和高端人士的聚集地。就在三里屯核心地段，两个闻名北京的商业项目隔街相望：一个是美名远扬、车水马龙的三里屯Village，另一个是臭名远播、门可罗雀的三里屯SOHO。所有去过三里屯SOHO和三里屯village的人都忍不住提出这样疑问：两个项目近在咫尺，为何差别这么大？
一将功成万骨枯
3月的北京春寒料峭，室外尽管看起来阳光明媚，可是一出门儿凉飕飕的风直吹得人脑袋疼。和北京的天气一样，3月阳光下的三里屯SOHO看来时尚大气、绚丽夺目，但和外观的华丽形成鲜明对比的是，北京三里屯SOHO各店铺的人气却冷到了极致。《今日楼市》记者曾于3月份两次前往三里屯SOHO采访，每次的感受都可以用两个字形容：凄凉。
三里屯S O HO项目位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，毗邻第二使馆区和工人体育馆，与三里屯Village相对。三里屯SOHO由5个购物中心和5幢30层高的办公和公寓楼组成。无论从商业规模、体量、建筑外观来看，三里屯SOHO都算是三里屯的巨无霸。再加上三里屯是北京最具国际化气氛和传统的区域，其独特的消费文化及娱乐气息闻名中外，按照常理在高端人士聚集的三里屯区域，商业项目的人气应该不会太差。但是，“毁楼不倦”的潘石屹愣是在三里屯核心地段制造了不温不火的奇迹。曾有业内人士揶揄潘石屹：这么好的位置能做成这样，也真挺难得的。
“三里屯SOHO公寓项目由5个购物中心、9幢30层高的写字楼和公寓楼组成，旱冰场、带灯光的小河将5个购物中心串联起来，功能丰富，46万平方米的建筑让这里就像一个浓缩了的城市景观，将成为三里屯地区变革的新亮点，集商业、餐饮、娱乐为一体，成为中外游客、写字楼人群及附近居住者的一个全新的休闲消费港湾。”这是三里屯SOHO官方资料上描述的对三里屯SOHO的愿景。
然而，事与愿违。3月3日周末，《今日楼市》记者走访了三里屯SOHO的购物中心和办公楼后发现，各大楼的商铺和办公楼都相当冷清。几个购物中心至少有三分之一以上的店铺没有出租出去，有的楼层出租率甚至不到一半。一个个空荡荡的、锁着门的商铺里因为没人打扫，显得格外破落。每个商铺的显眼位置都贴着“业主直租”、“低价出租”、“转租”等出租小广告。有的店铺里堆放着一些破旧的展架、杂物；有的招牌还在，但除招牌外凌乱空荡的店铺分明告诉大家：又一家店人去店空了。一些店铺依然开门迎客，但几乎每家店门前都门可罗雀。放眼望去，偌大的购物中心里，只有三三两两的顾客漫无目的的闲逛着。在2楼C左2层的导购宣传牌上，共16个店铺的位置，但仍在营业的只有5家店铺。“愁死了，人太少。”一家餐厅的老板边和厨师打扑克边向记者抱怨。虽然正值中午的饭点，可挺大一个餐厅里只有两个客人用餐。
几乎所有的商户都对三里屯SOHO的经营现状充满怨气。商户们甚至还曾联合起来一起维过权，但并未改变现状。网友leeui725就是三里屯SOHO的商户。“经营状况太惨啦，每天走进商场里的人十个手指头能数得过来。物业和保洁都比顾客多。要说三里屯，北京人都应该知道，这绝对是块好地方。就是SOHO中国太不给力了，不痛不痒地搞些小活动糊弄人，舍不得花钱，又招不来大牌，楼盖得好看，但进去就真的像鬼屋，冷冷清清的。这里的商户可倒霉死了。”他说。
一位不愿具名的商户言辞更激烈：“三里屯SOHO当初招商时口口声声要将此地打造成北京的‘不夜城’，可钱投入进去，我们面对的是零客流、零收入，面对高昂的租金我们欲哭无泪。这么好的地理位置，这么奢华的建筑，每天上演的却是‘空城计’！开发商不能只一味地开发地产牟取暴利，商场的宣传力度跟不上，活动搞不起来，把所有的风险推给商户，如此下去这里真要由空城变鬼城了。希望开发商能兑现招商时的承诺，不要讲话像放屁一样。”
除了商铺经营状况不佳外，三里屯S O HO办公楼的出租率也低得可怜。根据记者调查采访发现，该项目办公楼的出租率不足五成。在A座8层，记者注意到该楼层共有13个独立的办公室，但只租出了3个。一位在三里屯SOHO办公的朋友透露，三里屯S O H O写字楼的租金并不算高，一间2 00平方米左右的写字楼月租才9500元，但不知何故出租率还是如此之低。
与商户们境遇不同的是，开发商潘石屹却因这个项目而赚了个盆满钵满。潘石屹开发的“三里屯SOHO”曾创下过开盘仅一周即狂销47亿元、2008年全年的销售额高达70余亿元的逆市热销的奇迹。
难以复制的太古模式
从三里屯SOHO出来穿过一条马路便是三里屯Village。和三里屯SOHO相比，三里屯Village的建筑物很特别，仿佛一个个巨大的玻璃盒子，散发着前卫的气息；三里屯Village的零售品牌很时尚，国内首家Apple直营店、首家I.TBeijingMarket等均聚集于此；三里屯Village的艺术氛围很浓郁，各种文化展览接连不断，是一个集购物、休闲、艺术、娱乐于一体的人文风尚汇。
更让三里屯S O HO“羡慕嫉妒恨”的是，自2008年开业以来因其鲜明的个性，三里屯Village崛起为北京的潮流地标，受到众多追求时尚消费者的喜爱。入市以来，已吸引了逾百家国际名牌签约入驻，给北京乃至全国的商业地产市场带来惊奇，包括Adidas、Apple、Moiselle、Puma、Columbia等世界品牌纷纷将世界及亚洲范围内营业面积最大的环球店开设于此。在这里，充满新意的时尚店铺一家挨着一家。从矗立在商区入口处标志性的优衣库到adidas全球最大品牌中心，再到国内首家I.TBeijingMarket、Dsquared2国内最大旗舰店等，无论充满新意的创意品牌，还是国际一线大牌，琳琅满目的众多品牌让消费者可以紧跟时尚潮流。
和SOHO中国相比，太古地产的运作模式往往采用综合开放的模式，集合商业、零售、酒店及住宅物业等多种业态，涵盖办公、购物、住宿、娱乐、餐饮等需求，中国内地开发商万达集团的城市综合体模式与之非常相似。太古是长期运营的地产公司，是业界“慢工出细活”的典范，基本不存在资金链断裂之类担忧，只要看中好的地段，开发的物业就会以持有为主。易铺网总裁陈建明接受记者采访，分析三里屯Village为何成功时指出，太古地产拥有逾三十五年在香港发展和管理商业项目的成功经验，太古将多年的经验以及对消费者需求的理解运用在三里屯Village这个项目上，以明确的商业路线逐步吸引了众多具有创意的品牌在此开设他们的概念店和旗舰店，是三里屯Village成功的一个根本原因。
另一方面，三里屯Village只租不卖，把租客和业主的关系变成了合作伙伴的关系。因此太古从各方面考量，都为租客店面制造更多的人流机会。再者，三里屯Village规划设计很有特点。在这个开放式的购物空间内，共有19幢低密度的当代建筑，以胡同、院落、广场等相互连接，使建筑物之间开放而没有距离感，时尚却不失亲和力。对顾客而言，太古这样的设计更人性化些，对商铺而言也吸引了客流量。
散售模式弊端凸显
潘石屹的商业模式能否得到预期回报越来越受到业内的质疑，分散出售的模式注定了SOHO中国难以实现“统一管理，统一出租”的愿望。而且，这些散售出去的物业在管理上有很大的难度，很难逃脱管理混乱、档次下降的命运。
“虽然三里屯S O H O 和三里屯Village近在咫尺，但是两家企业在这样黄金宝地的开发模式上有天壤之别。S O HO中国是简单化地产开发，一卖了之；太古地产则采取商业地产开发经营的模式，只租不售，赚取长期收益，这样商业模式的差别决定了三里屯S OHO和三里屯Village经营上的巨大差距。”地产评论人马跃成认为。马跃成认为，零散出售的产权商铺出现类似的问题由来已久，商业地产多年的经验也表明，零散出售产权的商铺很难成为成功的商业模式。由于营业利润得不到保障，导致商户不再按时交纳租金。一旦业主的租金收益得不到保障，必然会导致业主、开发商和租户之间的矛盾激化。
一位业内人士表示，三里屯SOHO是商业综合体。而综合体的开发模式会让开发商面临诸多挑战：“第一是涵盖酒店、写字楼在内的大型商业中心，业态构成、配比较为复杂，对规划设计要求非常高；第二是招商，需要聚拢大量的商业资源；第三是营运维护非常烦琐，住宅地产主要是销售，建起来只要卖出去就算是成功，而商业地产的开业只是开始。”该人士认为，商业地产对组织能力要求特别高，缺少产品的定义、业态的深刻理解以及核心的组织能力，风险就会非常大，而SOHO中国显然不具备这种能力。
常年和商业地产项目打交道的鄂丽华指出，SOHO中国采取的商业模式是“一卖了之”，这样会透支商业未来的利润；而商业物业的投资者则面临着现实问题，那就是商铺能不能租出去，或自主经营能否有客流、能否赢利，因此他们可能有一个亏损期或养商期。这样一来很容易引发以下问题：一是商铺出售的时候没有做好详细、合理的业态规划；二是商铺出售后，由于产权分散，业态的布局不好协调，对经营很不利。因为产权式商铺自身存在着固有的缺点，无论后期如何运作和经营全难以克服，特别是业主以天价购买了商铺后，为了保证回报率会导致引入业态不同而致使整个商场的业态难以定位，从而失去了市场竞争力。
