爱华网美国房地产GSE家族：房利美、房地美与吉利美
作者：李力律师
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房利美的全名叫“联邦全国按揭贷款协会”（Federal National MortgageAssociation,“FNMA”）,成立于1938年，属于大萧条时期“罗斯福新政”的一部分。房利美的设立宗旨在于为地方银行的住宅按揭贷款业务提供联邦资金，从而实现提高住宅所有化率、实现“居者有其屋”的政治目标。
设立之初，房利美是美国联邦政府的一个政府机构，主要业务是收购由联邦住房管理局（FederalHousing Administration,“FHA”）或者退伍军人事务部（Department ofVeterans Affairs,“VA”）担保的具有社会福利属性的特殊按揭贷款；1954年变更为“混合所有制企业”，联邦政府持有优先股而私人机构持有其普通股；1968年迫于越战带来的财政压力，房利美被完全私有化成为上市公众公司，其公司负债从联邦政府资产负债表中完全移除。同时，美国联邦政府从房利美MBS担保业务部门中拆分设立了“政府全国按揭贷款协会”（GovernmentNational Mortgage Association,“GNMA”）即“吉利美”，专门负责为FHA、VA等机构担保的特殊住宅按揭贷款提供MBS偿付担保，以美国联邦政府的国家信用为此类MBS提供偿付担保。
1970年，美国联邦政府放开了对房利美收购按揭贷款的类别限制，允许其收购普通私人住房按揭贷款。同时，为了打破房利美对按揭贷款二级市场的垄断状况，联邦政府组建设立了另外一个与房利美直接竞争的GSE----“联邦家庭贷款按揭公司”（FederalHome Loan Mortgage Corporation, “FHLMC”），即房地美。
1968年，由吉利美担保的第一支过手型住宅抵押贷款证券发行；1971年，房地美发行了其首支过手型抵押贷款证券，即参与凭证（ParticipationCertificate，“PC”）；1981年，房利美发行了其第一支过手型MBS。
进入90年代，迫于公共政策压力，两房开始将贷款收购目标向中低收入家庭、城市中心的贫民聚居区倾斜。2001-2003年期间，美国的低利率政策导致史无前例的再融资市场需求，大量借款人开始寻求更廉价的按揭贷款以置换此前的高利率贷款。随着金融技术的发展，此前传统、保守的固定利率、分期摊销的贷款品种被各种诱人的以吸引客户为导向的新品种贷款所取代，比如前期无需偿还本金只需支付少量利息、将资金成本反向摊销以增加后期本金金额的“反向摊销贷款”等等。市场份额、贷款收购总体规模意味着利润水平。在公司股东的压力下，“两房”不得不在更大幅度上放松贷款收购标准，将更多的次级按揭贷款收购进入其贷款资产池。
截至2008年，全美按揭贷款总体量约为12万亿美元，其中由“两房”拥有或担保的按揭贷款总额将近一半；“两房”的公司债券被难以计数的投资者广泛持有，其中包括中国政府、货币市场共同基金以及美国养老基金。2008年7月30日，美国国会紧急通过法案，将对两房提供支持的政府公债上限由8千万美元上调至10.7万亿美元。2008年9月7日，联邦住房金融司（FederalHousing Finance Agency,“FHFA”）宣布依法对“两房”采取“监护措施”，接管了“两房”股东、董事会及总裁等行政管理职权。美国的“监护”措施(conservatorship)类似于“破产接管”(receivership)，区别在于“监护”只是短期接管而不是永久性终止股东权益，监护期满，如果企业恢复正常运营，相关权益还会返还给股东。2010年6月16日，房利美股票价格低于1美元持续30天，FHFA宣布“两房”从纽交所摘牌退市，此后其股票一直在场外柜台市场（Over-The-Counter）交易。
