2014年的房产与股市 房地产与股市的关系

2014年的房产与股市

复旦大学金融与资本市场研究中心谢百三教授

（一）看到肖钢笑嘻嘻地在谈“注册制”，目瞪口呆。

记得十八大三中全会“60条”推出时，市场一片欢呼，称：“超预期的改革红利将来了。”从电视台到报刊都很狂热。但细细研读后，我怎么也高兴不起来，除了单独生两胎，其他50多条要么很难做到，要么会近期冲击很大，当时就写了《狂欢下的深思》。特别是股市将在2015年在“全国人大”修改《证券法》后实行注册制，这真是天大的震撼啊！

大家想想，上个世纪七十——八十年代，知青从乡下回城，要办个什么公司，得请工商局的老爷们吃饭、送礼；注册制后，谁都可以办了，现在还求他们什么呢？

股市实行注册制后，股市会上市很多家。现在有2600个证券（含债券、基金）；如果实行注册制，那上来注册上市的完全可能会有1万——1.5万家。

注册制将使很多优秀的微小企业勇敢地注册上市。注册制将使一切资产重组的“壳资源”价值荡然无存。注册制将使股权溢价跌到和不上市几乎一样。注册制将使A、B股差价完全消失（53个上海同时发A、B股的企业，全是A股的价格高的多，如老凤祥A股20多元，B股仅合12元）。注册制将使目前2600家上市公司的溢价优势大幅消失（每季都要出报表，股价很可能与不上市差不多）。

总之，注册制对股市的冲击是极大的。

那么，注册制将把股市往上推还是往下推呢？明眼人一目了然。因此，三中全会“60条”公布后，关于股市的“注册制”是最引人注目的一点。肖钢主席笑嘻嘻地在电视上讲注册制是关键，是牛鼻子，要全力搞好——看了电视我们呆住了，简直是目瞪口呆。这有什么好乐得，大手术啊！是的，从超长远看，这是中国股市的必经之路。苹果要长大，非嫁接不可，但嫁接过程多痛苦啊！很长时间会树枯叶黄啊！

有人说：美欧股市不早就是注册制了吗，不天天在涨吗？但它们是跌透了，到底了啊！此外，它们的金融环境与中国迥然不同啊！它们的利率都很低啊，日本隔夜拆借利率0.073%，美国联邦基金利率0.08%，欧元区再融资利率0.25%（这也是一些银行、金融股香港比大陆贵的原因，资金成本低，股价就会高的）。但中国的人民币在资本项目下是不可自由兑换的，中国的实际利率是很高的，存款利率为3%，实际市场利率还要高很多。请看08怀化债（8.2%年利率）、08新湖债（9%年利率），即使扣20%税，也很高，都跌到101元附近了。此外，010107国债及A、B类基金（A类是固定收益证券），如150012、150018、150028等均跌得面目全非，收益率都高达6.8-7%了。而企业贷款利率，特别是中小企业更高达8-9%。在这么高的利率下，人民币还在升值，企业很苦很累。如果搞注册制，让成千上万家公司来注册上市，是利多还是利空呢？想想吧。

看看B股吧，任挑十家：

可以看出，B股与A股的价格仍有很大的差距。

（二）2014年让700多家新公司上市，是无奈的“新股”末班车

中国股市停发新股已有16个月了，说也不说，一停就停了一年多。中间在郭树清领导下，炒了一把银行股（民生银行从11.9元跌到7.6元了吧），罕见的投资价值啊，还到全世界去游说啊！结果实际上是失败了（郭自己去山东当巡抚了）。

中间还炒了把上海自贸区概念股（这是题材股，结果全国多地要搞它了）。

还炒了食品、消费、农产品等等，还算成功。

创业板一涨再涨，趁着没新股，大涨了一场。

但主板的大蓝筹股，上证指数则像沉重的飞机翅膀飞不起来（现在更跌到2100一带了）。

过去也多次停发过新股，其实就是救市，且是以巨大的代价——不能圈钱的高成本代价救市，每次都有一波行情。如2008年股市从6124点向1660点跌时，在2000点一带停发新股，结果2009年7月涨到3370多点。而本次停发新股16个月，大盘情况是波澜不起，最高只达2260多点，可以说是历次救市中表现最差的一次。

从现在到2015年三月“全国人大”修改证券法搞注册制，还有一年多。当时，我们就意识到，一定会马上发新股了，因为它们等了很多年了。

现在再不让上，注册制时再上，不是让他们763家白等了吗？

这是获取股市溢价的最后机会，是末班车。因此，无论股市怎么弱不禁风，都会上的。

（三）2014年股市面临的考验

①美国QE政策在坚定地缓缓地退出，现在减少100亿美元，以后一定会多次减少。美元会升值，黄金及大宗产品会下跌。同时，对美、欧股市是不利的，也会影响中国。

②中国央行会否真的很快推进人民币自由兑换及资本项目下自由进出，这过去都是不敢的。从邓小平、朱镕基到温家宝，都是“管住金融，放开实业”，特别是朱，汇率1：8.28十年不动，而实体经济大发展。

现在要放开金融了。真的放开了，人民币会升值还是会贬值，我的感觉还是会升值一些，PPP（购买力平价）还是1：4.2啊！这对中国几千万家出口型小企业是不利的啊！此外，资本项目完全打开，那些美欧日大企业（如：GE、微软、可口可乐、汇丰、三菱、佳能、三星）都来中国上市吗？那会圈走多少钱啊！能力极强的尚福林不是早就说要上国际版吗。上海市副市长屠光绍也讲过要尽快推出此板（后来又说“没有时间表”）。

但如果此两项是真的，那就压力比763家新股大n倍（一家汇丰就募50亿英镑等于500亿人民币）。如果这两项再拖几年，则证券市场会好些，但周小川好像在跃跃欲试。

③763家新股在排队等着在注册制前上市。它们将募走多少钱？（一月份50家募走400亿）新股发行，上市方法于中小散户、投资者很不利，且看此事怎么演变。

④中国大城市房地产限购限价很严，对产业相关的40几个产业的波及很大，看看炒到14元的攀钢钒钛仅2元多了（复权后是3元）。

⑤中国宏观经济复苏乏力，2014年GDP约为7-7.2%。

⑥从各地来电看，一些私营企业的景况仅前几年的70%收益（主要看地方政府的决策及能力了，地方政府也很困难，负债20万亿）。

⑦关键是怎么精挑个股板块，AB类基金中的A类，及新股低发的可能会有机会。

（四）房地产市场扑朔迷离

2013年全国70家大中城市69家在涨，上海之涨幅很大。

北京、上海至今没有下跌迹象，它们缓缓地在向国际大都市房价靠拢。请看福布斯公布的房价：伦敦12.6万元（人民币，下同），纽约9万元，香港8.9万元，巴黎7.4万元，东京6.8万元，新加坡5.9万元。

注意，这是2009年当时的房价，现在肯定还要高。因为美国房地产已走出5年的熊市了。美欧日房地产市场都在回暖。

东京1500万人口，占日本人口11%。上海2500万，尽管中国人均GDP很低，在全世界89位。但贫富差别大，则13.6亿人口中的10%涌向京沪，房价就难跌，这里的资源太多了（政治、法律环境也相对好）。有的偏远地方贪污腐败很严重啊！还有广州、深圳也是类似的。但广州要取消限购、限价，这是什么原因？深圳对年轻人，特别是创业者的吸引力是很大的。

二三线城市的情况相差很大。但温州房价从3.2万元/m²跌到1.6-1.8万元/m²，还有下跌空间。温州2013年卖地十多次，地方政府供地太快了。温州的房价应与武汉、成都、长沙雷同才合理。

中小城市的房价看地方政府，地方实体经济不好，政府缺钱，只好大卖地，供地太快了，房价就会跌。如果不卖土地，房价就下不来，还要看人民收入。最近去了深圳、珠海、泰安，怎么大学生，工人工资还是很低啊！大学毕业三年了，还才2000多元一月啊！（以后怎么办）

而教育战线的改革则也越改越乱，什么“华约”、“北约”，有的自主招生考数学、英语，有的考语、数、外，有的不考外语了（30年的做法，一夜之间就变了），让中学同学们无所适从。大学毕业生工资那么低，又在乱改革，必然把很多农村的穷孩子逼得初中读完就去打工，对中国经济总体是不利的——不要以为改来改去就是改革，有的东西是乱改，只有符合历史规律的，符合经济规律的，符合人民大众根本利益的才是改革。历史上也有改的很频繁乱改的，比如新朝王莽统治时十几年中的货币改革，改了很多次，弄得老百姓不胜其烦，厌恶之至。我们要以史为鉴，坚持邓小平那种对中国对人民有利的改革开放。

本周股市及其他：股市一直在2100点上下30点一带震荡，周四大跌，周五又较强地反弹，但成交量都不大。本文反映了笔者的一些出于内心的理性思考和悲观的意识流表现。总体对明年的股市有较大担心，除非管理层发现形势不对，果断地暂停“注册制”及新股现方法试点（朱镕基就停止过国有股市的减持试点），则股市就会好转。但是肖钢目前态度很坚决，坚定地推进“注册制”。

平时怕看不准，总谈两种意见。这是一面意见，仅供参考，大家多听听其他的意见。衷心希望大家新年快乐！在新的一年中投资理财顺利，家庭幸福。

秋瑾纪念碑

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