爱华网一．管理权及其特征
管理权，也叫做成员权，是建筑物区分所有人作为整栋建筑物所有人团体成员之一所享有的权利。
对于整栋建筑物的所有权而言，实际上是一种特殊的按份共有，每个区分所有人都按期份额对专有部分享有专有权，对共用部分享有共有权。与按份共有关系一样，各区分所有人之间是共有关系，因此，各国的立法均规定一栋建筑物的全体区分所有人必须组成一个团体，整体享有地上权以及其它的共同权利，管理共用设施及其它事务，解决纠纷。每一个成员作为团体之一，享有权利，承担义务。
管理权具有以下几个特征：
1. 管理权基于区分所有人的团体性而产生
在区分所有建筑物上的权利人是一个团体，而不是单个的个人。尽管这个团体不具有法人资格，但这个团体的团体性很强。基于管理权，区分所有人对整个建筑物行使权利，承担义务。
2. 管理权与专有权、互有权并列，处于同等地位
建筑物区分所有权的三个权利地位平等，互相依存，密不可分，不能缺少任何一个。
3. 管理权是永续性的权利
二．管理权的团体形式
体现管理权的团体，是建筑物区分所有权人大会。在美国称之为公寓所有人协会。依照法规，我国建筑物区分所有权人管理组织分为二级：一是业主大会，二是业主委员会。业主大会是区分所有建筑物管理的最高决策机构，业主委员会是其执行机构。
三．管理权的内容
1. 表决权；
2. 选举权和被选举权；
3. 监督权；
4. 遵守业主大会决议的义务。
四．区分所有建筑物的管理
区分所有建筑物的管理，是指为维护区分所有建筑物的物理机能，并充分发挥其社会的、经济的机能，对其所进行的一切经营活动。
区分所有建筑物的管理分为二个系统，一是行政机关基于行政权，对建筑物进行的行政管理；二是区分所有人自行订立管理规约，组织管委会或设置管理人员的自行管理。民法上所称的区分所有建筑物的管理，是指的后者。
1. 业主大会组织及活动方式
业主大会的活动方式是举行业主大会。
《物权法》第七十五条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”“第七十六条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
2. 建筑物管理工作的具体执行
⑴．管理机构
管理机构是建筑物管理的具体执行机构，负责执行管理规约所定事项及业主大会决议事项。《物权法》第八十条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”第八十二条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”
⑵．管理规约
管理规约是业主大会制定的区分所有建筑物管理的自治规则，内容是业主为了增进共同利益，确保良好的生活环境，经业主大会决议的共同遵守事项。
管理规约的主要内容包括：
一是业主之间权利和义务的关系；
二是关于业主之间的共同事务；
三是业主之间利益调节的事项；
四是对违反义务的业主的处理办法。
⑶．业主大会的性质
业主大会由全体业主组成。业主大会的性质有四种不同立法例。
第一种是德国的“不承认主义”，为不具有法人人格的管理团体，没有权利能力，不具有法人人格，是作为共有关系的成员的单个的住宅所有权人，在诉讼上也是如此。
第二种是法国、美国的“一律承认主义”，不分情形的不同，一律承认业主管理团体具有法人资格。
第三种是日本的“有限承认主义”，附条件的承认管理团体为法人，30人以下的业主构成的管理团体的性质属于无权利能力的社团，30人以上且经过业主及其表决权占四分之三以上的多数同意时，可以申请登记为具有法人资格的管理团体。
在我国区分所有建筑物的管理中，对于业主大会性质的界定，采用不承认主义。
