爱华网美国凯里森建筑事务所(Callison)是美国名列前茅的大型建筑师事务所之一，凯里森在商业零售设计尤其著称,在全球享有声誉。拥有设计行业内公认的杰出人才和高效的业务运作系统，其业绩包括世界各地一大批著名的购物中心及微软、波音等众多知名公司的企业总部，中国首座双塔办公楼和最成功的商业购物中心为一体的上海港汇广场，以及位于上海南京东路步行街口的地标性综合项目—宏伊中心。服务客户包括极具商界影响的企业，如微软公司，惠普公司，波音公司，耐克公司，日本西武百货，香港恒隆地产等等。
图为 凯里森设计作品——FLATIRON_CROSSING_购物中心
图为 凯里森设计作品——FLATIRON_CROSSING_购物中心
图为 凯里森设计作品——阿拉莫阿那购物中心
图为 凯里森设计作品——上海虹伊广场
图为 凯里森设计作品——上海虹伊广场
图为 凯里森设计作品——上海虹伊广场
杨砚：中国城市中心商业综合体的开发与设计
主持人：今天下午第一个给我们做演讲的嘉宾是美国凯里森建筑事务所合伙人、中国区总经理杨砚先生。
杨砚：各位下午好！首先，感谢主办方为我们创造了这么好的一个机会，而且很难得RTKL、捷得还有我们事务所这三个在美国主要的商业开发的事务所在一起交流。我们今天的主题是围绕中国城市中心区商业建筑进行规划设计，谈谈我差不多近20年，特别是最近几年在中国规划设计的一些体会。
首先，我用两分钟时间把凯里森大致的情况介绍一下。凯里森专注的市场领域就是商业、零售业、办公、酒店、综合体开发的设计公司。这边这些图片代表着我们在主要这些领域的主要建筑规划设计，综合体、办公楼、酒店、公寓、购物中心，还有商店设计，大到百货店，小到购物中心里面的专卖店。所以，使得我们在30年来比较注重于在这个领域的发展，也被评为全世界最大的商业设计公司。
讲到商业设计，跟我们公司的形成成长和我们的设计理念，其实有三点是最主要的，特别是前面两个一定要着重的来给出一些介绍，因为大家很多是开发商，很多是建筑师在做这个领域的工作。我们觉得你的设计，特别是这种大型的开发有大量的投资，需要进行几十年的经营，你一定要把你的设计策略和我们客户的商业策略一体化，这是非常重要的一点，所以不是纯粹的规划或者设计，而这是一个商业策略。第二，为使用者着想。所有我们设计的都是关于人使用的，包括开发商，包括商家，包括购物者。现在已经是非常全球化了，或者说这是一个趋势。对于全球化里面的洞察力和我们设计经验的分享对于我们的发展是非常重要的，我们能够在这些方面具有经验能够为很多大型项目带来很好的经验。
凯里森现在全球除了美国西雅图作为总部之外，在纽约、洛杉矶、达拉斯、伦敦、上海、迪拜，都有分公司，新兴的印度市场也开始了。讲到大型的项目开发，不得不说我们的客户群，这些罗列的是商业开发相关的东西。包括大型的开发商，包括其他的一些企业，包括微软等等。在中国比较早的涉及到城市中心区综合项目的开发，所以我们有机会和国内领先的大型开司，已经开始商业综合开发的，包括香港的横荣，中国的华润集团，招商，绿地，绿城，合生创展等等。
中国的建设和开发有30年，我们参与了20年，凯里森是在80年代末、90年代初开始的，在美国是比较知名的参与中国设计的公司。所以，我们比较荣幸的在很多场合被邀请去参与，包括胡锦涛主席2006年访问西雅图的时候，我们都参与了欢迎他的晚宴。我们在中国这20年的历史，特别是近十年，特别是近六七年来，这个积累使得我们现在对于中国的开发开始有相当的了解，而且参与的程度很深，和很多开发商，不仅是大型的开发商，而且中小型的开发商都有很好的合作。中国的开发，我们觉得在这个市场里面怎么样贡献我们所谓的经验，还有这方面的知识，这方面的积累。所以，我们在中国市场里面有焦点，就是大型商业中心和商业地产的开发，这个包含很多，包含了零售业、购物中心、百货商店、酒店、办公楼、公寓等等，凡是在城市中心区很普通开发的形态，我们都参与了很多。
在这个同时，我们其实是有一定的社会责任，在创造一种新的社区，或者是在引导一种新的生活方式。所以，如果说关注当今中国的发展的话，一定跟城市化的进程是有关系的，所以城市化的进程在将来的十年左右时间，或者是十五年左右的时间将会有跟美国整个国家一样的人口从农村到城市，这是一个很大的持续的发展，我们都在经历其中，而且我们很难想象五年以后、十年以后怎么回事。所以，我们带来的我们面临的这些问题，就是作为一个大的城市，还有很多区域要进行重新开发，就是更新，中型城市要变成大城市，小城市变成中型城市，没有城市的地方要建城市。带来很大的影响就是生活方式的影响，中国经济是金融危机以来变成全世界一个唯一闪亮的地方，这个趋势很难阻挡，特别是国家从各个层面在推进这种发展。我们认为作为建筑师在规划和设计层面上面，其实我们是可以给将来发展施加正面的影响，这个是肩负着一定的责任。经济的增长肯定是没有办法阻挡的，开发商有那么多事情做，人民生活水平的提高，跟开发成功有很大关系，如果开发项目非常不专业，就是对资源极大的浪费，其实过去十年、十五年，在前面那些年里面形成很多大型开发都是不成功的，大家都明白。现在大家越来越明白这件事情，在中心区域里面怎么样做得好，做一个成功的项目开发。所以，有几个要点，怎么创造一个社区，怎么给这个社区有它的认知度，或者是一个标志，今天早上两位同行已经做了很多陈述。就像Scott说的，大家追求的都是一样的，在这方面没有太大的差别。
我想做商业综合体有些要点，提出来跟大家讲讲，重要的还是用实例，我有好几张幻灯片是有文字的，就穿插到实例里面说明。首先，能够促使商业综合体成功的最大因素就是要形成目的地。要形成目的地的话，他有很多因素考虑怎么形成这个目的地。其实跟市场有很大关系。所以，一个项目一定要能够把他定位到一个恰到好处，而且是有发展前景的定位去找项目，而且为这个项目做一些量身定制的东西。然后，品牌是一个非常重要的东西，这些都是对开发商来说的，开发商怎么把自己做起来，在这个市场里面做很好的成功的项目，你可能要有一个品牌的概念在里面。比如现在华润集团，我们跟他一起合作，他的万象城就是一个品牌，他可以把他的概念和他的组合推展到很多城市，这个就是从开发者的角度来讲。但是，其实每个项目又有他的个性，所以一个好的成功的商业综合体必然是有他的个性存在。往往在城市中心区，政府部门、规划部门，包括居民、工作场所，对于城市中心区里面把一个项目变成具有很强的多样化和多功能的含义里面，再加入具有一定的市政的含义，就是具有一定公共空间的含义也很重要。所以，成功的商业综合体一定有一定规模的规模效应。可能五万平方米很难成为一个城市综合体，所以这个规模效应很重要，但是这个规模效应并不是巨大的无限制的、奢侈的，应该是会成功的，他有一个量的比例，一会儿我们讲项目的时候会讲一些成功项目的比例和功能需求。
首先，我们要讲的是它的位置。这是一个比较重要的问题，可能也是对开发商的角度来说。选择一个点，在一个城市环境里面他是怎么样能够把这些组合部分组合起来，要照顾到他们自身对这个市场迎合的需求和他自己的独立生存，综合起来又变成一个很好的综合体。所以，我们要能够审视一下。就是你要一个酒店，或者是一个甲级办公楼，在这个地面本身是一个什么，这个是要综合考虑的。目的地就是对比这种辅助性的使用功能，他也是一个比较重要的，所谓的辅助性的使用功能就是有很多能够形成在这个区域里面有自己独特的特性，我们等一下也会有些例子可以讲。关于在这个项目里面，在这个位置上面的主入口，有一个自己的主要的门面，也是和这种位置有关系的，是有比较重要的关联的。各个功能之间的联系，这个其实是创造一个综合体的非常重要的方面，他既跟位置有关系，并不是说你有了一个地，或者位置也挺不错，你的功能就可以随便放，不是这么回事，他的功能还是非常特定的这个位置有什么关系。
我们在比较早的时候进行了港汇广场的设计，这个是在90年代初，1993年的时候，在中国大的综合体开发里面，这个是一个比较重要的项目，做的比较早，而且现在被证明是比较成功的项目。它的购物中心是全中国公认的营业额最高的购物中心，最赚钱的购物中心。因为港汇广场在徐家汇的形成，使得整个徐家汇的定位提升到CBD的概念。如果讲到它的位置的话，他是在非常优越的位置上面，他是在上海最大的地铁站的上方，和地铁有直接相关的联系。当初设计港汇的时候，还没有那种很大型的购物中心在中国存在过，所以其实也是一种挑战，对于我们也是一种摸索。到今天就有很多这种经验教训，其实这个综合体的开发跟政府的要求是息息相关的，这个在中国又是一大特色。如果现在再做的话，可能不会做六层，但是做了就要做的很像样，而且经营的好。就是因为他的位置非常好，所以他六层购物中心还是非常成功。当然，我们也是花了很大工夫去探索，这样北美形式的购物中心的形态能不能拔高，拔高以后带出来的空间尺度，或者说是一种对空间的认知程度到底怎么回事，我们做了一些研究。我们最终得出的是简洁、明了的架构，这个被证明是有前瞻性的，他是一个非常流畅的、简洁的、垂直向交通组织很好的沟通性，尺度感很好，明亮。不是有非常奇怪的空间，它的空间是很舒适的。这些都是非常重要的形成一个购物中心，使得人们在里面进行很好的购物活动，这个是挺重要的。还有一个，他也开创了怎么样把办公塔楼、复式公寓和商业直接在一个里面结合起来做，而不是分离地，这种做法被证明是非常可行。这个平面图上看到的，左方和下方有两个塔楼，这两个塔楼的结合，他的入口，到达点，人流，他的楼梯下空间的使用，被商业使用，都被证明是非常有效的。至于复式公寓，怎么利用这个购物中心，座落在购物中心上方，像酒店一样的环境，这也是比较成功的例子。港汇作为一个33万平方米，是全国目前为止最高的双塔项目，经营了十年，办公楼经营了五年，证明是一个成功的例子。
这个就是我们凯里森在上海公司所在地宏一国际广场，它从位置角度讲又是非常得天独厚，具有潜力变成一个城市地标、城市中心综合体的项目，座落在中国最著名的商业街，南京东路的路口，他不是很大，地上地下不到十万平方米，但是所处的位置非常重要。所以，选择一个好的位置，哪怕体积再小，都可能做出一个好的城市综合体，这个基地只有5900平方米，所以是一个非常典型的麻雀虽小五脏俱全的例子。当初设计这个项目的时候也有过很大争议，就是从整体布局角度。在中国规划部门制定的条例，或者是概念当中，就是创造一个城市的孔进环境，他有的时候往往是比较机械化，机械式的思维。当时要求是在转角上面留 出一个大广场，我们就很反对，坚持不应该有广场，应该是把最好的商业街面和广告位置留出来给购物中心。证明这个做法是使得这个项目成功因素之一，就是因为做了这个做法。恰恰相反，在南京东路步行街的另外一端的世贸大厦就是一个失败的例子，他就是做了一个超大型的广场，这两个正好是一个明显的对比。怎么利用这个位置为城市综合体创造很多有收益的点，比如转交上面LED的广告，高清晰度的广告牌，当初也是我们竭力建议开发商在这上面要做一个这样的东西。做了以后被证明是非常好的带来经济效益的做法，而且为城市带来具有一定的活力的形象。塔楼本身也是一个地标性的建筑，他受到外滩历史性建筑的高度限制，但是我们还是突破了规划局的高度，做到了142米，使得他能够在现在上海定位的外滩南京东路商务中心区最主要的地标性的建筑。
中国有很多城市虽然有的历史比较短，像上海并不是历史很长，但是随着这个年代的发展，他还是具有一定的地理位置的认知度，比如说这是上海的五角场，在上海东北角附中心的位置。这样的位置很重要，这个开发商是合生创展，他特意为了开发这个行业项目成立了一个合生商业总部，这是他们第一个全国性大的综合体的开发，地面面积25万平方米。城市综合体的开发其实跟政府很有关系，政府往往为了把他做成在这个地区，这是在杨浦区，杨浦区政府是非常想要把五角场重新打造成一个有经济活力、有商业活力的一个点，要和港汇所在地就是徐家汇媲美。所以，非常支持在这个地点做一个能够有力度的，有经济效益的，将来的运作和规划设计都可以说是非常好的一个项目。我们就比较有幸成立了上海另外一个中心的项目的开发和设计。这个项目是15万平米的购物中心和凯悦酒店，还有一个标志性的办公楼组成的。但是，他给的规划条件并不是像现在看到的这么高，都是100米、120米的尺度。为了要做到所谓的标志性，就是在这个位置上面能够展现出一个具有很现代的，他们往往要联系到世界其他很著名的项目的话，就是高度一定要拔高，商业量一定达到某种程度等等。这个里面其实是我们要做很多工作，就是协助开发商，包括高度位置的重新定位。所以，现在国内的规划已经变成法律，你要改的话要经过合法程序，经过政府的支持其实还是可以改，经过城市设计，重新制定片区的规划，使得这个项目能够合理成立，能够做到180米高的办公楼，是合生在上海的一个综合性的办公楼。所以，我们在这个过程中就是协助做到怎么制定，当然从名义上讲是政府的工作，但是我们大量的工作是协助开发商做的。
回到这张总图来看，他是在上海的五角场最后一个东南角留出来的一块地，是两块地组合的。可以看到怎么样在充分利用这个很好的位置来组合城市综合体，一开始我们一般的做法就是要有好几轮的总体规划的比较方案，今天就不展示出来。但是，我们把这个标志新的塔楼放在北边，沿着上海中环线，或者是放在东边等等，有很多的比较。就像刚才讲的，形成一个好的成功的综合体的话，在他具有好的位置的条件下，其实每个最终出来的最佳的使用功能的点还是经过很多轮的研究。所以，现在办公楼是放在靠近这个路的地方，酒店是放在东端，当中有购物中心串联起来，这个是经过交通的分析、研究，包括量化的研究，证明这样的做法应该是最好的，最佳的，可行的。购物中心本身现在都很注重他对社会产生的正面的影响。所以，我们现在在做的很多综合体都是把屋顶作为一种城市开放空间，能够使用的、能够进行商业活动的空间，而且是全天候24小时开放的概念。
这个是从另外一个角度看，因为在五角场的地方搞了很多开发，包括万达广场，东方商厦等等，但是并没有把这个区位商业形象和城市形象提升起来。所以，往往我们在接了这样项目以后担负的责任，有的时候不仅是为开发商服务，做到一个好的有效益的经营项目，而且给社会怎么样带来这个社区的亮点。政府也很关注，比如他觉得这个地方他们从来没有一个这样的东西，杨浦区是上海比较偏的区，上午讲的闸北区也是一样的，他很需要一个很高的酒店，所以做大型综合体项目一定要得到政府支持，而且做的过程中一定要他理解综合体的性质和将来的使用，我们可以有一个比较成功的保障。
综合体其实有很多方面确实要关注。很重要的就是可达性地有时候你觉得这个地理位置很好，但是他非常难以到达，比如说在大的立交桥转换边上的话，你可能要绕很打圈才能到这里。所以，对于他的可达性的分析要做好。所以，我们在做综合体的时候，在前期的总体分析上面要做大量的比较的工作。对开发商来讲，定位一个这样的综合体，他考虑市场，他也是要考虑车行的时间，我没有把很多东西分的很细的讲，有很多东西确实很重要，比如车的问题，你作为一个城市中心区有影响的地标性的大型开发，车的到达就是很重要，车的量也是很重要。可达性还包括视觉的可达，他怎么样以地标的形态出现，怎么有自己的个性，也是包含在这个里面。
现在大家在行业里面比较知道的是华润和新宏基合作的杭州万象城，他是在杭州新城几乎可以叫钱江新城商务、政府、文化聚集的区域，但是华润的策略使得他能够在中心区的边缘一点的地方做一个包含住宅在里面的综合体。这个跟他的开发的理念和他现在的一种模式，就是他的经营策略和开发策略的模式，而且他能够说法政府，使得他能够在一个50万平方米里面把各种形态做起来。我们也是很有幸从三年前就开始设计这个项目。这张图右边一半就是一期，20几万平方米，十万平方米的豪宅，还有一个很大型的购物中心，加上地下有超过20万并没有，包括后期酒店、公寓、甲级办公楼的开发，40几万平方米、50万平方米、50多万平方米，渐渐变成了一个开发商觉得他能够跑到主要的城市去做一个这样的综合体的模式。我们参与在这个过程里面，也看到了这个模式的建立，其实还是很有说服力的，他根据现在中国零售业的发展的情形，制定出购物中心应该是多大，一般现在不做超过15万平方米，一般是12、13万左右的，使得经营达到最佳状况。
具体讲到华润万象城到底有什么样的东西组成？可能很多人不了解，但是应该说总的概念就是一个一站式的，能够在他本身的综合体里面作为一个龙头地位的一个产品，首先让他能够做成功，有力度，带动其他的住宅和办公、公寓的发展。设计这样超大型的购物中心的话，我们其实是作为一个比较全方位的角度去看的。所以，不仅是满足他作为一个购物中心，还满足他在这个城市空间形态里面所出来的形象，对周边的关系、交通带来的影响，他几个面是什么样的，开放空间、广场。像这个位置和可达性都是非常具有优越的条件。他这边有两条地铁线，看到这个虚线是其中一条，在这个图上方将来还有一条地铁线。所以，在东北角的十字路口和西南角的十字路口下面都各有一个地铁站。这样，我们把整个规划按照地铁人流的思路进行的设计。所以，你看到这个购物中心是对角的，包括将来再开发二期，穿越他的下面就是两个车站之间的项目。
刚才讲到了形象的设计，在这张图右方，那个转角下面是一个地铁站，我们有一个地下的下沉式广场，作为入口和地铁相连。在面临城市主干道，北边和西边这个地方又形成一个主要入口。所以，根据这个项目几个角的不一样，包括对万象城本身组合的定位，就是在东南角下面是一个主力百货，是泰国的中央百货，上面有溜冰场。现在华润已经整合出一套商业组合的形态，当然他针对每个项目还是有不一样的变化，他应该说有一个主流线在里面，我们跟他们合作也比较顺利，非常了解他需要什么东西。这个里面做一个设计，做商业，做综合体的经济性、效益非常注重，就是我们设计策略跟他是相连的，但是其实建筑设计本身的创造也是很要紧的。所以，我们还是要挖掘这样一个大体量的大项目是一种什么样的，他蕴含的文化的含义，或者是具有当地的特征，我们创造一个故事，使得他既经营的好，又能够被非常好的认知，形成也许一个场所，不管他是一个开场还是一个封闭式的大型购物中心。所以，在这个项目里面运用了杭州有钱塘江的概念，还有他本身西湖周围的很优美的山体。所以，形成这么一种流线型的，在天窗和购物通道设计上面，都能够给他体现出水的切割形成的峡谷这种概念。中庭空间往往是一个购物中心里面很主要的地方，这是显而易见的，大家都明白。我们尽量把这个地方变成一个比较综合性使用的，他可以又是聚会的地点，又是展示的地点，又可能举行社区活动的地点。
同样的，我们刚刚给华润做了一个扩充设计的项目在成都24城，在成都二环线其中一个主要的道路，通向市中心的交界的地方。所以，综合体选择的地点，在这个里面又是一个很好的体现，在这个主路下面也是有一个地铁，也是在两三年之间要建成，地铁站就是在这个下面。所以，从可达性、位置方面，我们做很多轮方案，一般是做好几轮中期研究，最终得出这个200米高的华润大厦应该放在这个位置，而且很好的把底层空间和商业结合起来。这个里面还牵涉到一种区域性地域文化的概念。刚才也讲到了个性的问题，我们在这个项目里面一直想怎么反应成都的地域文化，成都是非常著名的注重休闲、户外活动的城市，所以我们在购物中心设计的时候，给他附加出这种功能，他是一种室外活动的场地。除了从他的构架看到的当中大的庭院的概念以外，还把购物中心变成退台式的做法，就是延伸，就是内部来看还是购物中心，但是穿越这些餐饮设施以后，你就可以到达外部室外空间，而且你从室外可以经过这些台阶的联系到达每个层面的参与空间，这张图就是表达了这个概念。其实我们和别的大型事务所一样，可持续发展、绿色建筑都是我们整个事务所的策略，我们有自己的网站和自己使用的工具，都可以很便捷的找到怎么做设计的手法，包括大楼的面向，就是根据这样的分析之后，觉得他应该放在这个位置，是面朝南，从能源的角度讲是最好用的。怎么样搜集雨水，有很多绿化，有屋顶花园的购物中心，起到灌溉的作用，这些东西都是在考虑。所以，在当今的条件下的挑战，大家面临的都是一样的问题，就是环境和能源和可持续发展这些因素，都是作为我们设计师应该很好运用的手法，对于我们的家园也是一种责任。
和刚刚提到的一样，整个屋顶是一个大的可使用的花园，不仅是公共的功能，餐饮的功能，他还带来了另外结合地区，结合政府的一些期望，就是在这张图上面看到的中庭上面的暖色调的，下面一张就是在中庭上方看到的，我们做了一个小型的博物馆，他是跨越中庭中间上方，占据一半的空间，和下面的购物中心之间有一个很好的互动。因为24层是有点历史含义的，现在有一个电影就是讲24层，他是中国比较早的飞机发动机产业有关系的。所以，我们觉得有责任，开发商也很支持做一个这样小型博物馆，使他把这段历史保留下来。动线其实是很重要的概念，刚刚介绍的几个方案里面，我们已经讲了一些。如果说把他拎出来讲，也显而易见，大家都明白，每个项目里面都牵涉到的问题，就是你的流线，有车流、人流、服务的、消防的等等，出入口的位置，周边的情况。到项目本身里面，不管是购物中心，还是在一个开场式的环境里面，和别的不同的使用功能之间的联系，水平向的，垂直向的，还有一个标识系统的联系，都使得这个动线需要达到一个最佳的做法。看上去挺容易的，但是真要做起来是非常困难的，有时候是非常有挑战的东西。所以，作为规划师、建筑师能够辅助一个开发商，或者是对这个城市的片区能够做成一个有生命力的东西，这个绝对是要下工夫的一个方面。
这里有一个例子，现在这个项目正在建造当中，是绿地集团(企业专区,旗下楼盘)在上海最大的一个项目，也应该有一定媒体知名度，一共投入70亿人民币做这个项目。这个项目位置真是非常好，在上海罗湾区，作为中心区，在黄浦江的边上，世博会长址的对面。这个项目是比较复杂的牵涉很多问题，我可以跟大家共享一下，他本身是由四块地组合起来，现在根据中国规划和出让地条例来讲，每一个地块都要满足他的容积率、覆盖率、高度，而且在很多情况下不能更改，有的时候可以更改，但是这个项目我们从开始就被告知是不能更改。又要把它做成完全是一个整体的综合体，很困难，我们其实做了三轮，都已经差不多达到报批的程度，当然是在开发商的指令下面在做的。所带来的问题是什么呢？首先讲一下它的组成部分，他是由三栋甲级办公楼，一个万豪酒店，两个豪宅，这块地正好被定性为住宅用地，还有比较低矮的商务用地，就是作为绿地集团总部和小型的高档百货。有一个开场型的餐饮、娱乐、时尚的高档购物场所，串起来的一个综合体。
这张总图可以看到，刚刚讲的四块地，就是这样画下来，这是住宅用地，其他都是商务和商业用地，每块地的条件都规定的非常死。经过不断的改进，首先我们可以把容积率全平均起来做，最后是做两栋塔楼，最后这个是不行的，因为城市规划部门极力反对。最后就做成三个办公楼，因为这边正好是一个地块，可以满足这个面积的一个楼。这样做了以后，最终再审查的时候，开一个比较重要会议的时候，城市规划部门又代表政府提出一个讲法，就是说你虽然满足了所有规划条件，满足了日照，但是为了能够达到现在大家讲的和谐社会的目的，你应该在规划指标的间距退让标准上再对你有10%的要求，就是原来退100米，现在退110米，这是中国的特点，这是非常有意思的。当然，我们在开发商绿地集团指令下，就一次次签补充合同，一次次做。但是，这边提出来的问题，确实建筑师有时候是被带入一种开发里面担负的责任是很具有社会性的。所以，这是一个很有意思的利益。所以，现在看到的所有的退让全部是达到110%的做法。这个可能也确实有点道理，就是为了使得这个项目很顺利的开展，能够给居民创造不仅是技术性满足规划指标，而且从视觉，从创造和谐社会的目的来看，都做到了。所以，不管怎么样，这个项目现在已经全面开工，两个豪宅都已经封顶了。这是一个鸟瞰的图。为了把这个项目做成既是一个整体，又要有一定变化，又受制于日照的影响等等，所以出来的这个楼的形状是挺有意思的，并不是我们刻意的这么做，这是根据实际的需求做到的，最终的结果是挺令人满意的。
总的来讲，这是一个比较独立的住宅的两个豪宅，这是每一层580平方米一户的豪宅，这边是两户，然后是开场式购物中心，由几个关键点串联起来，整个项目就是一个场所的创造和一个地标性的创造。他的到达点怎么考虑？就是除了周边的几个入口有不同的地方，有车流可以进入到地下空间以外，整个里面都是一样的。但是，在这个同时我们还是让车到达中心广场，使得你具有一个中心空间，达到可以到达刚才讲的到达点，怎么使得有一种感觉，就是我开车就可以到达这里，然后再进车库。这个是东北角的入口，其实离地铁站不远，就是四五百米的路，过来之后这成为一个显而易见的入口，整体的处理都是非常简洁。综合体里面还是追求这种简洁性，特别是塔楼，他是作为一种背景，他所讲出来的语言其实应该是简洁明了。反而在底下的购物中心的场所创造出来的语言应该是丰富的，使得人们到达这边之后并不是单调的，或者是像办公楼这样的，具有他一定的性格。这就是中心广场，我们流线的这些处理是围绕着怎么样做出一个最合理的购物中心的流线，来把这个很复杂的项目做起来，空间的收方，舒展，创造的这样的程度都是很重要的。
对于世博会、黄浦江的展示又是另外一个概念层次，就是怎么加强他，这是反复做了很多次，后来总结出几点。首先，这个地块，不能超过24米，我们把绿地总部做在精品百货上面，总部的设计就带有世博会场馆设计的概念，就使得他有一定的前卫性和通透性，它是一个很好的展示建筑。万豪酒店对于整个罗湾区靠近黄浦江的江边也是一个地标性的展示，有很强的可视性。
我们老是讲有购物中心，商业零售其实是往往在中国做综合体，我们的经验可以差不多是100%有零售的功能在里面。既然有了零售的功能，零售作为一个商业中心，要让他做的成功，这是最重要的一点，所以我们说他是整个综合体的一种催化剂，一种成功的基础。这个概念一定要非常强。这里面就会讲到，或者是思考到购物中心的设计和规划，而不是说你有一大块面积，我就做一大块所谓的购物空间就行了，他应该非常强的表露或者是体现出这个购物中心的规则和性格，不管是开场的，有顶盖的还是什么。这个是被证明的，就是购物中心的成功是确保商业综合体收益的最大要素。因为他作为一个最能够聚集人流，每个购物中心如果计算人流的话，如果他成功，一定带来是成千成万的人流，有时候达到十万的人流。比如在黄金周港汇里面就是十万人次以上的量。正因为如此，综合体里面的购物中心的成功，他能够把人流很顺利的带进来停留、上下，进行他的购物和体验的活动，现在我们讲购物都是讲体验，他就是标志着综合体成功的因素。
刚才讲了综合体是代表了当今人们追求这种新的生活方式，或者也不是追求，本身这个形成的城市更新就是带来一个新的生活方式，这是一个已经发生的事情，所以他必定是用生活方式跟你的城市生活相关联的一件事情，所以他的形象非常重要，本身这个购物中心的成败很重要。所以，我们凯里森作为一个在这方面具有经验的公司，我们做每个项目都非常小心的告诫自己，就是不能把一个项目做出超越购物中心的规则。所以，凯里森在这方面能够长期不断的发展，其实我们在遵守商业规则的方面是自己教育自己，不要做不可能的事情，比如为了创造一些空间的效果，或者是追求形式，忘了购物中心的构成，这个是万万做不得的。所以，我们比较强调在做综合体的时候，不管你是一个开场的、封闭的，只要你有购物中心，或者说是商业中心，你就一定要遵守它的规则，就要遵守它带来的组合，你到一定规模以后，八万平方米，十五万平方米之间，肯定要有主力店，肯定要有多厅影院的组合，这里面你要遵守的规则，什么东西放在一层，什么东西放在五层，这种合理性和他空间的组合流线，我们是非常注重的。这使得我们能够和很多在中国大的开发商合作的基础。
有一个例子，一个是现在已经建成的在深圳南山的海岸城，这个塔楼已经建成并开始使用。最主要是综合体形成的购物中心，这种设计理念结合南山在这个地点别叫做是商业文化中心，他本来有城市设计，把人行道和广场放在第二层，而且正好在这个地块里面需要一个城市广场。而且这个跨越了两个地块，我们就是怎么上他整体感觉是一个购物中心。这个是从2003年底开始，现在已经建成。这是当初的效果图，也可以看到，我们说你创造一个场所，创造一个环境，肯定是和户外空间有关系，室内也可以创造。但是，往往是室内室外兼顾的是能够带来最大优势的，就像我们刚刚看到的华润的24层的形态。当然，他从综合的角度来讲，也是合理的，有百货主力，有影院，有溜冰场。
这个看到的是在第二层，我们是当做第一层来使用的一个平面规划，会牵涉到在中国，因为地块的性质，并不是像美国那样，在一亩地上面种一个购物中心，就是根据他的需求做。但是，中国情况下面，在城市中心给你的地块可能是不规则或者是胖胖的，怎么样把商业的东西做好，又不失去商业经营需求的组合，大的，小的，具有合理的深度的，这个其实是需要花时间的，我们往往跟开发商要交流说并不是你想象当中两个月就可以报批了，而且要有时间和商业策划公司能够紧密结合，紧密工作的。当然，实现的方案跟我们原来设想很多意向特别是形象上的东西有出入，但是整个是把整个购物中心的架构和尺度完成了。我们刚刚看到的效果图是玻璃，不一样颜色的蓝色玻璃环绕整个购物中心，因为是海岸城，就是打造这样一个主题，现在就留下了一点点，已经经营了一年多，应该是越来越好。室内还是带有一点蓝色的基调。
讲到这种流线，创造这个场所，其实我们在碰到有些项目还是很有意思的，像这个是在上海西区美国学校的边上，我们打造的这个就是生活时尚中心，就是三万平方米的商业，再加上一万五千平米高级公寓。他所形成的区域非常带有国际性，他是作为一个国际社区，在这种国际社区中心点，开发商很有意把他作为一个目的地的形式来打造一个这样的综合体，我们采取局部三层的设计。为什么把这个例子拿出来讲，其实我们在中国将来很多城市开发里面都会碰到这种尺度的购物综合体，他是跟一个社区有关系。所以，他在这个社区里面怎么样形成人们心目当中的他自己的地方，这是我的地方，这是我的家，我的家附近的地方，我基本上每天，每个星期都要去的，创造这样的场所，其实是可以做的非常丰富，富有含义的做法。其实在美国有很多这样的例子，很多我们的同行也做了很多这样非常优秀的作品。当然，这个设计现在是基本上已经定型，已经做完了，7月份要开工，他所表现出来的这种个性和一定的乡土化，他和人的尺度，包括有一部分的地面停车，他只有地下一层可以停车，使得可达性都达到的很合理的地步。
刚才讲了很多是标志性，标志性确实对于形成一个综合体来讲是避免不了的一个问题，这个里面也有很多的层面，因为这个标志性讲起来是见仁见智，每个人都有他自己心目中的标志性，政府官员是怎么认为的，开发商怎么认为的，购物者怎么认为的。但是，他有很多特点，比如我们比较讲究戏剧性，早上两位也讲到这个问题，并不只是高楼大厦就是标志性，有时候你创造出来这个场所本身带来的东西，他是一个地方，他就是标志性。这个标志性可能还包含了人们对他体验的记忆，你要是作为一个很好的东西，觉得在那里玩儿的很开心，我的朋友、我的一家会花很多时间在这里，不间断的下次在来的，这就是标志性，所以体验是含在标志性里面的。
这个例子是上海另外一个人们心目中的商业，叫做曹家渡有一个悦达889广场，这个也是年底正式开业，现在塔楼、裙楼已经完全完工了。从标志角度讲，塔楼并不高，120米以下，但是在这里这么一个四层加上地下一层面积并不是很大的，不到五万平米的商业中心，怎么样让他具有标志性，这个不仅刚才我们讲到有些内涵的问题，其实我们在他的形象上面是做了很大的努力。这边有一个云顶，这个跟早上托德介绍的华沙的项目很像，但是我们是把他变成一个半开场的空间，是塔楼和购物中心，包括购物中心深入到塔楼下面，在这形成一个广场，是一个多功能的形态。它的顶我们是赋予一种比较新颖的在上海没有出现过的，因为我们做一个项目，城市中心区里面做项目，你的竞争是很厉害的，当然在中型城市你可能是唯一的，做得好你就是老大。但是，在上海这样的一线城市里面都有很多这样的挑战，怎么样做出他的个性，这个项目从2003、2004年开始到现在经历了比较大的波折，这个云顶也是一会儿有，一会儿没有，一会儿有的，主要是投入问题。开发商最终衡量他的标志性和这个项目将来为他所带来的成功因素的期望下面，其实听取了我们的意见，做了这样一个顶。这个顶是一个公司，是美国的一个公司，我们开始就把他带进来跟我们一起合作，他是需要有很高的科技含量在这个里面把他给计算机做出来，你虽然看到三角形，每个三角形都是不一样的，但是他形成的形态完全是自由的形态。这个就是他们协助做的计算机的模型。所以他所带来的形象的吸引力，他的价值远远不只开发商多花50%的钱做这个玻璃顶，一般的技术不一定会达到这种效果。从我们而且追求的角度来讲，我们也是考虑到各种综合体开发的因素，确实一定要跟开发商之间有很好的商量、沟通，怎么样做一个有意思的、长久的、吸引人的东西。
这个项目是比较有意思的，是青岛的小麦岛，是由迪拜的做棕榈岛的投资公司把这个地拿出来，他拿地之前我们就已经做规划，这些都是他确定拿到手之前已经做好了。他要填海，在小麦岛外围填出了几个地块，所以，一共是由一个组合，变成一个在城市里面特别有标志性的非常特别的项目。小麦岛本身是岛上所有的东西，以前是挺乱的，全部要整理、拆迁，我们把他的岸线在一定距离保持原生态，这个是购物、娱乐、餐饮、旅游的一个综合体，这边两个五星级酒店，这个就是超五星的，六星、七星的。这个不能称为住宅，但是是酒店式的公寓，外面就是大海。这边还有很多包括一个个单体的园区式办公一样的，三层以下的，将来可以有企业总部到这里来入住。这里有一个综合体，这个综合体有一个很强的功能，刚才讲的附加式的功能在有些时候显得特别重要，这边是地下，我们把所有的车都停在这里，然后有一个内部的交通系统把游人带到这个岛上面。这是一个非常综合，非常特别有意思的综合体的开发。青岛市政府就在这个方向，奥运场地是在这个方向，他是占据了一个很好的位置。
最后一个项目介绍一下，这个是在昆明今年要开业的，叫顺城。这个项目我们是2005年跟他们合作，现在是全部结构已经做好了，他很有代表性，就是他的综合性的含义实在很强，他有五栋住宅，两个办公楼，一个12万平方米开场式购物中心，因为昆明是四季如春的城市，所以对于地域性的需求，我们作为建筑师一定要很好考虑，在什么地方做开场，半开场，什么地方做全封闭，这些都是建筑师要为开发商想好的事情。他的定位有刚才讲的所有的因素，他是在昆明最中心的30街这条步行街上，城市广场是在这个位置，然后紫街和购物中心之间有视觉的联系。最重要的是这个项目的所在地，比如顺城这个概念，我这边缺乏一张大的图，但是你可以想象一下，这条是顺城街，以前的老昆明的城墙就是这样的，他是在昆明南门外面，顺着城墙的商业街叫做顺城街，他是传统上几百年的茶马古道的集散地，也传统昆明人心目中的一条很有意思的老街，很有文化含义。当然，中国城市需要更新，这是一个不可避免的现实，有的时候更新你是需要把他们全部推倒重来，不一定保留他一些老的东西，这个跟商业开发不符合。但是，在这个基础上我们怎么去看待这个项目，让他这条街继续存在，但是赋予他新的活力，但是在这个同时又是和城市记忆完全融为一体，这个就是我把这些图放在一起，就是从我们一开始，2005年年底的时候开始设计的过程，就展示出了思路的变化。这里面有一个大的变化，其实也是每个商业综合体，特别是具有一个有规模的，十万平米左右的，你面临的问题是需要有一个主力店。当初我们做的时候跟业主阐明这个问题，但是他们不是一个很有经验的开发商，他们觉得这个没有关系，无所谓，他完全可以进行招商。但是过了没多久他就发现这个不行，所以也是通过我们的关系介绍，因为我们跟北京王府井是战略性伙伴关系，他从2002年以后我们给他全国性的扩展都是我们给他做的规划、概念设计。所以，我们把他引导给王府井，后来发现这是非常必要的步骤，怎么样引入。所以，我们看2006年3月份的时候，开发商、我们、王府井一起在北京进行了两天的短期工作，这张草图显示了怎么把一个主力店引入到这个大的开发里面，但是又不影响整个购物中心综合体的思路。最后就是定稿这样的一个形态。这里面有很显然的可以看到的最后定稿的这个，他有这条街我们保持了，有和城市广场之间的联系，和这边步行街的联系，有中心广场，有各个不同的空间都是赋予他一定的生命力，认知点，包括在中心有一个IMAX，这个在中国很少，这个开发商认真的把综合体的形成和开发，还有它的功能摆布，跟我们有一个很好的互动，并且比较认可这种比较专业的意见。所以，现在做出来这个应该是对于整个昆明、云南西南地区有很大影响。这个是最终定的平面图，大家可以看到他符合很多多样化的条件，他有自己的中心广场，另外一个南广场，当中的购物主要通道，又有步行街，还有城市中心广场相连，为了解决交通问题，我们还开了一条车道，因为功能实在太复杂，需要有一个车道来解决到达每一个入口，王府井作为主力店也需要自己面向城市街道的主要展示，他又占据了中心广场的很好的入口。对于城市来讲，从政府官员的角度，我需要有一个开场的作为城市主广场的标志性的广场，也让他满足这种需求。
总的来讲，作为一个城市综合体，他是需要你很细致的，很有耐心，很专业的把这些所有问题梳理清楚，而且要很实际，要在创造基础上把它的实际形提到可操作层面，而不是人家一看要花两倍的钱来建造就不干了，这不是我的本意。凯里森是这方面做商业方面，可以说是有经验，所以我们的团队里面有一个小组就是专门做标识设计的，所以比如像顺城这样一个项目，本身怎么样赋予他具有生命力，具有文化含义，从视觉角度，从名字、形象的创造。这里面在这个过程当中，我们用了昆明作为四季如春花城，花瓣的含义，花和蝴蝶转换的概念，这些是我们将来放在整个项目里面的标志。很多意向性的东西要运用利用。灯光设计、景观设计，这些都是很重要的因素，我们一般都是在开发的项目里面会有专业的我们经常合作的这种国际性的团队来做。这个就是结合我们建筑创造意念里面，当中的这个就是IMAX，就像一朵大花的很抽象的概念，他在整个区域里面是一个聚焦点。怎么样从灯光设计的角度来讲，把他提升到，特别是晚上景观的要求。沿街主要是这条路，这个效果图是业主自己做的，我们没有很好的控制，所以上面写的乱七八糟，弄了很多东西。但是，这个面如果把握好的话，对于城市形象塑造带来很大好处。中心广场，最近我刚刚去了王府井，而且王府井现在不仅是开他的主力店，这是他们的LOGO，这是老的LOGO，现在是新的LOGO，而且他们是购物中心将来的管理购物中心，这是王府井走在前沿的做法，他是百货公司的经营者又来管理这个购物中心，所以开发商很安心，把这个大型项目交给他们手里面，比较有信心做起来。这个是中心广场的图。这个就是从城市的喷泉广场那边看过来。所以，他的密度就是在整个我们经历过的项目里面来讲，应该是非常具有城市色彩，而且具有中国特色的，就是把生活、工作、吃喝玩乐全部融合在一起，或许这是能够比较体现中国的，当然我们也担心住宅在那里，将来晒出来衣服，是不是对购物中心有影响。但是，你再回想一下，如果那种有生命力的城市生活，确实可能是需要有各种因素融合在一起的场所。
所以，我们也比较荣幸有机会在中国这么几年大开发里面做了很多项目，今天我还是把中国城市中心综合体作为演讲的主题，希望对大家能够有点帮助。谢谢！
转载：新浪乐居商业地产频道
http://bj.house.sina.com.cn/biz/zy/2009-03-01/22451354.html
http://bj.house.sina.com.cn/biz/hd/2009-04-12/11562714.html
