爱华网经营一个商铺一定要慢功细活
《中国房地产报》记者张杰:商业物业的后期管理中，小业主分散招租与开发商统一招租，这两个方案哪一个对商业氛围的人气聚集、商业氛围更加有效？我们知道，SOHO中国已经成立SOHO会，在这个问题上，潘总有何体会？
潘石屹:从我们这十年的经验来看，发展商统一招租比小业主分散招租有好处，统一招租更容易让商铺形成良好的商业氛围。SOHO中国成立了SOHO会，也是希望通过这个网络把业主、商家最有效地联络起来。
在现代城和建外SOHO我们开发的都是露天商业街，有它的优势，也有它的劣势。而在SOHO尚都的规划设计中，我们做了调整，商业街的模式并没有大的改变，只是把露天的变成了室内的，让来这里消费的客人不再冬天受冷，夏天受热。
《中国房地产报》记者张杰:SOHO中国旗下的建外SOHO已经是比较成熟的商业街区，SOHO尚都刚刚开业，现在情况如何？您怎么看SOHO尚都的未来？
潘石屹:八年前，现代城的商业街开业时，现代城周围还没有任何项目，非常荒凉，所以它的培养期相对长一些。建外SOHO东区开业时四边都是工地，尽管它的地理位置就三环边上，国贸的正对面，但几乎有两年的时间北边是银泰和中环的工地，西边是我们自己的工地，南边是通惠河北路的工地，东边是地铁施工的工地，所以它的培养期也相对长一些。而SOHO尚都刚刚开业不到一个月的时间，已经有一些商家形成了良性循环，尤其是一些餐饮店，如台湾的乐涮涮锅，还有花家怡园、蜜桃餐厅、尖东码头、顺口溜等经营状况都非常好，在就餐高峰时上座率达到百分之百，有时还需要翻台。当然，所有新开店铺都有一个自我调整并接受市场检验的过程，也就是我们说的养商期，我想只要大家齐心协力，这个过程会大大缩短，会比现代城和建外SOHO更快地走出培养期。SOHO尚都地处于北京CBD中，又在CBD最繁华的区域中，所以我对这块商业的未来非常看好。
《中国房地产报》记者张杰:据说SOHO尚都有的商铺因生意不好而情绪急躁，您对此事有何态度？你们的房子是散售而不是持有的，租户跟你们公司没有法律关系，您的公司将怎样帮助你们的租户度过新商场的养商期？
潘石屹:我们非常感谢各位业主、商户对我们的信任，我们不光要为我们5000多名业主提供让大家满意的服务，这种服务是合同和购房契约中的法律规定，是我们应尽的法律责任。同时，我们也要为那些从业主手中承租了我们业主房子的租户服务，尽管他们和我们没有任何的法律关系，但是，他们能够承租我们业主的房子，能够在我们的项目中开始他们的生意，也是对我们的一份信任，我们同样也要为他们服务，为商家的服务实际上最终也是对我们业主负责。
目前SOHO尚都最需要的是团结，只有团结才是最有力量的，也只有团结才能克服我们碰到的困难，这种团结是建立在业主、客户、商家、物业管理公司共同努力的基础上的。现在SOHO尚都西塔有80多家商铺开业，有一些商家的经营状况已经逐渐进入良性状态，还有一部分因刚刚开业，可能是缺乏足够的商业经验，也可能是在他们的商品和服务定位方面还需要根据市场调整，眼下出现了经营困难的问题，我们会积极地采取措施帮助这些商家，与这些商家共渡难关。公司会为刚刚开业的SOHO尚都西塔投入大量资金进行推广和宣传，首期公司已经批准了为尚都西塔提供600万元的推广费，用于推广和扶持SOHO尚都西塔的商铺。这600万元的资金如何使用才能更为有效，我们会虚心地听取商家的意见和建议。
有个别的商家刚刚开业，生意不好，情绪急躁，我们完全能够理解，我们公司和香港地铁物业管理公司正在和这些商家积极沟通，寻找解决的办法，尽可能给大家提供帮助。目前，这些遇到困难的商家，绝大多数都是非常理性的，正在和我们一起积极寻找解决的办法，例如促销、打折、给客户足够的优惠、调整自己的商品定位，等等。同时，我们也会全力配合他们，实现他们的促销计划，吸引客户。只要双方都在积极寻求解决办法，在方式上达成共识，我想困难是会得到解决的。也有个别的商家向媒体诉说他们的困难，这些做法我们也是非常能够理解的。SOHO尚都是北京城市中的一部分，是这个社会中的一部分，它的成长应该受到社会和媒体的监督和关注，我们欢迎媒体的报道和监督，这样可以不断地促进我们的服务，改进我们的管理。但我们发现，有些商铺用威胁的手段胁迫周围的商家关门，胁迫周围的商家贴大字报，以要挟我们减免租金，这种行为是不可取的，房子是业主的，我们没有权力做出免租金的决定，这样做并不是在积极地寻找商铺的经营途径，不利于商铺的养护，更会影响到其他商家的经营。只要我们拿出自己的诚心，共同努力为SOHO尚都营造繁荣、公平、和谐的市场环境和购物环境，SOHO尚都才会进入良性发展，走向成熟和繁华。
在我们开发过的现代城、建外SOHO商铺开业的初期都遇到了与SOHO尚都同样的困难，因当时现代城和建外SOHO周围的环境要比今天SOHO尚都的环境差得多，所以，当时的商家遇到的困难更大，但我们大家齐心协力，渡过了这些困难。现在回头来看，在我们5000多个客户中购买商铺的回报率高出购买写字楼和公寓的回报率好几倍，在此，我也真诚地希望SOHO尚都商铺的业主能从长远的利益出发，与我们的商家一起渡过商铺的培养期，适当地减让一部分商家的租金。当商业气氛培养起来后，这里商铺的价值将体现在每天的流水收入上，这种价值远远高于建筑面积所能估算的价值。
SOHO尚都开业还不足一个月，犹如一个刚出生的婴儿，也犹如一朵含苞待放的小花，需要我们大家精心地去护理它，不要让它受到暴风雨的摧残。
SOHO尚都处在北京最繁华的区域，CBD中最繁华的地段，目前周边大量的写字楼、高档公寓即将入住，周边的道路也即将开通。SOHO尚都东边的道路施工已经完成，我们会请求政府有关部门尽快地开通这条道路，希望它能为SOHO尚都周边形成良好的商业气氛和人流起到一定作用。我想，只要大家有诚意和长远眼光，一定会共同迎来SOHO尚都的繁荣景象。
《中国房地产报》记者张杰:您在CBD做了好几个商业项目，您觉得做商业项目最大的困难和挑战是什么？对于想在您的项目中租商铺开店的人有些什么建议和劝告？商业有很长时间的养商期，您对您的这些商业项目的未来有信心吗？
潘石屹:商业项目最重要的是地段的选择，商业项目对地段的敏感程度远远超过写字楼和住宅，所以，商业项目成功的关键也是它的地段。但要把一个商业的建筑空间变成一单生意，确实需要一定的经验和智慧。那些第一次开店的人有时会失败，因为他们缺乏经验，而那些有品牌的连锁店成功的概率就非常大。有位商家非常后悔地对我说：不应该在你的项目中开商铺，而应该拿着这些钱去炒股票。这其实是完全不一样的两个投资市场，股票可能会在短期之内回报大，但他同时存在的风险也比较大，而要经营一个商铺，一定要细工慢活，慢慢地来，不能有炒股票那样的投机心理。
《中国房地产报》记者张杰:股市在经历了5.30风波后，由于政策面的利空消息全部兑现，再度发力上攻，新一轮行情已经开始。请您谈一谈，这轮行情会对今后地产市场产生如何的联动影响？对于过去一年多地产市场的兴旺，有很多人认为，这与股市的牛市行情密切相关。
潘石屹:我从来没有炒过股票，对股票不是非常了解，但我从这两个星期听到的许多人的谈话中感觉这已经是一个疯狂的市场了。
股票市场与房地产市场的关系到底如何？每一个国家的情况，每一个市场的情况都是不一样的，因为这个市场中投资的主体——人是不一样的，所以我认为不能够照搬国外的经验。在中国，股票上涨时会促进房地产市场的上涨，这里有两方面的助力：一方面是大量的资金流入房地产公司，另一方面股民赚了钱，整个社会的财富增加了，他们就会来购买房子。但最关键的是我们需要关注股票崩盘时对房地产的影响是什么，这些人们在今后将会密切地关注。
我非常赞成北京市出台的“配建令”
焦点网记者莫春:对北京市出台的"配建令"，市场反应交织着矛盾：一方面对于政府将保障房的建设纳入日程感到高兴和欣慰，而另一方面质疑声随之而来，一是认为这是政府将自己的责任转嫁给开发商，二是认为这样规划对社区和城市的阶层品质有很大影响。请问潘总对此的看法。
潘石屹:北京市政府出台“配建令”我本人是非常赞成的，首先，这样的政策可以彻底消灭北京的穷人区和富人区。我记得一年前，我和任志强展开了一次穷人区和富人区要不要分开的讨论，我的观点是分开之后会有很大的社会问题，同样也会带来许多的经济问题。任志强认为只有把穷人区和富人区分开才会安全，才会和谐，他的观点我是不同意的。北京市政府出台的“配建令”实际上在某种程度上支持了我一年前提出的不应该把穷人区和富人区截然分开的观点。
有人担心这种做法会不会加大房地产商的负担？因为执行“配建令”的土地都是房地产发展商在未来通过“招拍挂”取得的，所以房地产发展商在进行测算的过程中，在自己投标的标底上都会考虑到因配建15%的保障性住房对他们成本造成的影响，所以我不认为会把配建的成本简单地转移到房地产发展商身上。
焦点网记者莫春:昨天（7月24日）长沙拍出了中国地王，据说长沙的房子均价才3500元左右，而这个拍卖价折算的楼面低价就达到3500元了。潘总认为这是否意味着二线城市的房价上涨的信号？您对此事有何感想？
潘石屹:昨天晚上，我与中国香港房地产界的一位大老板一起吃饭，他们集团一心想进入中国内地的房地产市场，他每天飞行于内地的几大城市，主要是参加拍卖土地，每星期都有三、四起。他十分不解地对我说：每一次拍卖的价格都非常高，土地的楼面价超过了当地房子的售价，这对香港人来说是不可思议的事情。他问我原因，我说香港人在中国做房地产赚钱的少，亏钱的多，越亏钱胆子越小，不敢出高价，而内地的房地产商在过去的五六年时间不断地赚钱，钱越赚越多，胆子越来越大，无论是投标还是举牌，土地的价格都非常的高，这与心理有关。香港人想举牌超过内地的房地产先得突破过去打败战的心理障碍。
焦点网记者莫春:此前万科在东莞高价拍地，之后又有北辰和城开联手拿下长沙地王，现在很多地产巨头尤其是房地产上市公司不惜代价拿地，潘总觉得这是上市公司必然之路和业绩压力使然吗？客观上造成了推高房价的担忧又该如何看待？
潘石屹:上市公司每年有业绩的压力，有担心股票市场落在别人后面的担心，所以他们不断地要拿地，而无论是中国内地的房地产上市公司，还是在中国香港的房地产上市公司，股票一路攀升，常常出现涨停，在这样的利好消息下，他们拿地的冲动就更大，开的价格就更高。
搜房网记者杨春晖:有人评价说，香港是深圳房价的天花板，您认为深圳房价会不会一直涨到与香港相差无几呢？深圳政府限制香港人在深圳买房能不能对房价的上涨起到缓解作用？
潘石屹:我不明白这种评论中说到的香港的房价指的是中环的房价，还是新界靠近深圳边的房价。据我所知，靠近深圳边上新界的房价已经低于深圳的房价了。
焦点网记者莫春:调控频繁密集，政府屡屡加力，房价却为何越调越涨？
潘石屹:在过去三年时间，政府出台了许多房地产调控的措施，尽管条数很多，但可以大体分两类：一类是限制供应量，例如像限制土地的供应，限制房地产发展商的开发贷款等等；另外一类是限制需求量的，例如提高银行贷款的利息，减少银行按揭贷款的成数，等等。房价的上涨是因为市场上出现了供不应求，或者是对未来预期的供不应求。之所以越出台政策价格越上涨，原因是出台限制供应量的政策力度要比限制需求量的力度大，所以在市场上出现了供不应求的局面，或者对将来供不应求的预期。
小产权房最大的风险是没有法律的保护
《京华时报》记者王一波:这几天，我在接触通州区宋庄镇一批农民和艺术家之间的官司，起因是一些当年卖房子的农民，如今想收回房子，提起了诉讼。这批涉案的房子中最早为1994年购买，多数在1994年-1998年之间。请问，这类房屋是不是北京最早的小产权房？北京最早的小产权房出现在什么时候，以何种形式出现？
潘石屹:这是小产权问题中一个典型的案例，我也非常关注通州区法院关于这一起官司的判决，这份判决将成为一个标志性的判决。购买小产权的人总以为房子是自己的，购买小产权房的人又非常多，法不责众，政府也不会把自己从房子赶出去，因为要赶的话人多了。的确，我想北京有这样多的小产权房，政府不会把这些住在小产权房的人都赶出去，但购买这些小产权房的人，他们的风险主要体现在当地的农民、乡政府、镇政府身上，如果这些人和机构上法院告这些购买小产权的人，说他们违法，当时签的合同是无效的，这样就可能会把这些买小产权房的人赶出来了。我是在中央电视台《第一时间》中看到了通州宋庄的艺术家和农民打官司的事，看完这个报道后，我头脑中想起的一句话是：“农民在关起门来打狗。”到头来受损失的是那些购买小产权房的城里人。
《京华时报》记者王一波:最近两三年，小产权房的开发和买卖，已经为人们所习惯。为何会出现供需两旺的局面？
潘石屹:小产权房有人叫“乡产权房”、“村产权房”，在深圳的叫法更确切了，叫“农民房”。有城市户口的人是不能购买的，但因为可以不交出让金，也没有各种配套费，也没有繁杂的税费，所以它的成本低，有一些想占便宜的人就去购买了小产权房。我看到中央电视台《经济半小时》的报道，因为建设部前不久做了购买小产权房的风险提示，似乎给小产权房做了一个大广告，许多人打听小产权房的事，并去购买这些小产权房。但我认为购买这些小产权房存在着大的法律风险，大家要特别小心。
《京华时报》记者王一波:小产权房被推向焦点以后，各地开始整顿小产权房，有的地方已经有所动作，比如停止建设，再比如全部拆除，对于正在建设中的小产权项目，如何处理才算合适？据称半数以上的小产权房已经出售，那对于这些已经入住多年的购房者，应该如何处理呢？
潘石屹:小产权房应该如何处理，我在网上看大家都在出谋划策，最极端的意见可能算是任志强的意见，他建议把这些小产权房中的住户都赶出去，让这些小产权房变成经济适用房或者廉租屋，政府也免得为了建廉租屋、经济适用房要做大量的拆迁和征地，这些小产权房就是现成的保障性住房。我想政府有关部门也正在积极研究解决的办法，毕竟涉及的人数量非常多，政府处理的时候一定会非常慎重、稳妥的，我想政府不会听任志强的建议。
《京华时报》记者王一波:小产权房毕竟有风险，房山区青龙头别墅被拆是最近的例子，那么这些风险都包括哪些？
潘石屹:在当今社会中，最大的保障就是遵纪守法，做任何事情合法合规，最大的风险就是脱离了法律的保护，而小产权房最大的风险就是没有法律的保护。
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