爱华网刚刚帮助亲戚完成一套二手房的购买交易，寻找二手房源花了一个月，过户交易花了二周，整个过程学到了不少技巧，经验分享如下。
一、购买二手房目的
购买二手房的目的无非三种：
1. 刚需，首次购房，多见于即将结婚的年轻人。
2. 改善性购房，多见于已有住房，需要改善生活环境而先卖再买的有房族，或者拆迁户。
3. 投资性购房，目的是保值或增值取得额外收益。本案属于此类型。
二、寻找二手房源途径
推荐三个寻找二手房的途径：
1. 搜房网www.soufun.com是非常有效的网站，不仅可以查到大量二手房房源，而且也可以找到众多的中介公司和经纪人信息。新房、二手房、租房、历史价格、法律法规、交易流程一目了然。
缺点是二手房信息的准确率只有30%，经纪人为了吸引买家打电话咨询，往往会放一些诱人的虚假信息，借此套取买家信息。所以，网上看到合适信息后还需现场实地考察以辨真伪优劣。
一般而言，五年以上带装修的二手房，网上表明精装，其实只能算中装；网上表明中装，其实只能算简装；网上表明简装，其实只能算毛坯。而且网上刊登的二手房内饰照片90%是不真实的，还需现场实地考察以辨真伪优劣。
2. 亿房网www.fdc.com.cn也是非常不错的网站，但信息量不如搜房网充足和及时。
3. 直接去目标二手房小区附近的中介公司，也可以直接获取及时准确的二手房信息。
三、目标二手房房源选定
作为投资购房，心理价格的设定应该考虑：
1. 从搜房网上可以查到武汉市最新的二手房交易平均价格为8718元/平米（新房9259元/平米，租房31.14元/平米/月，商铺25697元/平米，写字楼13745元/平米）。
2. 主城区的二手房价格基本上都超过10000元/平米，考虑到泡沫效应，投资空间不高。
3. 三环线以外楼盘，交通生活不便，未来短期出售较为困难，投资价值也不高。
所以，建议选择的原则是：
1）裸房均价在7800元/平米以内（比武汉市最新的二手房交易平均价格8718元/平米降低10%，以挤去泡沫水分），以此作为基准参考价格。
2）90平米以下二房二厅优先考虑，其契税最低，出租价格适中，再交易时出手容易。
3）学区房或未来地铁房优先考虑。
4）靠近大型超市，交通枢纽，医院，大学，写字楼或商业中心优先考虑。
5）带装修带家具家电，可直接出租的优先考虑。不考虑毛坯房，如需出租尚得额外投入3-5万元的装修费用和家具家电配置。
6）房龄3-10年内为宜，框架结构，电梯或楼梯房均可。砖混结构不考虑。
7）慎重选择顶天（顶层漏水风险），立地（底层潮湿风险），临街（噪音风险）。
8）二证满五年为宜，产权70年，产权清晰，土地证是“出让”方式。土地证是“划拨”方式不考虑。
9）每个目标二手房或小区确定至少2个备选房源，以作比较和筛选。
四、二手房投资回报预测
通过网上寻找，联系中介公司实地看房，比较周边新房和二手房价格，以及房屋出租情况，利用如下投资决策表可以很容易地确定目标房源。
通过预测，明显“南海家园”比“北海家园”投资潜力更胜一筹。所以，“南海家园”将是下一步重点与中介公司和卖家讨价还价的目标房源。
五、二手房交易费用明细
以下为武汉市最新二手房交易明细。需要说明的是，房地局的网上评估价格大有学问。如果买家是一次性付款，可以通过中介公司适当调低评估价格，从而降低后期交易过户税费；如果买家是通过银行贷款，可以通过中介公司适当调高评估价格，从而可以向银行申请更多贷款，但是其代价是后期交易过户税费会增加。
六、二手房交易过户流程
最好通过中介办理，买卖双方和中介三方现场交易，省时省事安全。
1．地址：东湖新技术开发区房地产交易中心，珞瑜路546号东湖新技术开发区科技会展中心6楼联合办公中心，咨询电话67880071。
2．工作时间：周一至周五9:00-12:00，13:30-16:30，周六9:00-16:00。中午关门休息，周六只接收材料和领证，不能缴费。
3．具体步骤：
1) 签订合同：买卖双方通过中介谈妥价格，签订买卖合同。买家支付二万元定金，其中一万直接给卖家，一万由中介代管，以处理房屋交接过程中的费用问题。封存卖家二手房中所有家具家电，三方签订物品交接清单。
2) 网签：买卖双方通过中介预签电子合同，系统自动生成合同编号。
3) 购房资格审核：买方带齐所有证件原件（买方夫妻双方身份证、结婚证、户口）和复印件（复印件2份）到存量房备案窗口进行购房资格审核并领取回执单。
4) 48小时后，如审核通过则需在15日内申请办理过户登记手续，逾期则需重新进行资格审核。审核主要检查是否是武汉市户口，第几套住房，是否限购等信息。
5) 交易过户当天，买卖双方必须亲自到场，摁手印和照相。如果是夫妻共有房产，则夫妻双方必须都到场；可以委托办理，但委托人与被委托人必须同时到场，并签署委托协议书。
6) 提交材料如下：
a) 卖方房屋所有权证：收取原件1份
b) 卖方国有土地使用证：收取原件1份
c) 房屋测绘平面图：交复印件1份
d) 存量房买卖合同：原件1份
e) 买卖双方登记申请书：原件1份
f) 买方购房资格核查结果通知书和承诺书：原件1份
g) 卖方结婚证：查验原件，交复印件1份
h) 买方结婚证：查验原件，交复印件1份
i) 卖方身份证：查验原件，交复印件1份
j) 买方身份证：查验原件，交复印件1份
k) 买方户口：查验原件，交复印件1份
7) 到受理窗口递交申请登记资料，资料审核通过后，领取缴费通知单。
8) 到房管及税务窗口开具缴费票据和税收通用缴款书。
9) 银行缴费，包括契税、营业税、个税、其他费用。可以刷卡或现金。
10) 凭银行盖章的缴款票据返回收费窗口换取其他相关税费凭证。
11) 返回收件窗口提交税费凭证，由卖方领取收件单。此时，买方将剩余房款一次型转帐给买方，买方确认后，将收件单交给买方。同时买方向中介支付中介费。
12) 办证次日起三个工作日（不含周六周日）。买方本人携带身份证、收件单、印花税票、委托书到发证窗口领取新房产证、土地证、他项权证（如有贷款）。
13) 将新房产证、土地证、他项权证（如有贷款）复印件各一份交给发证窗口以备案。
七、二手房交接手续
在中介的监督下，买卖双方按照之前三方签订的物品交接清单，完成二手房交接工作。卖家负责结清所有水费、电费、燃气费、物业费等相关费用，并协助买家完成过户变更。卖家如有违约，中介可在代管的一万定金中扣除相应费用并补偿给买家。
详细交接清单如下：
至此，整个二手房交易过户完毕。
不败东方不败
2014年4月24日于武汉
