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城 市 存 量 土 地 的 利 用 效 率
中 吲 卜 学 会副 事长 黄 小 虎研 究 员接 受 本 Ｉ ． 地 々
【 编者 按 】
经本刊编 委 、上海市地 质调查研究 院 （ 上海市土地调 查规划院 ）周 甬涛副院长 的邀 请与 接 洽 ，２ １ 年６ １ 日 ，本刊 编委 、上 海市地 质调查研 究 院副总工程 师郁钧 ，本刊 编辑部 主 ０ １ 月 ０ 任 、上 海市地质调 查研究 院总 工程师办公 室副主任 龚士良 ，专程赴北京 拜访了中 国土地学会 副理事长 、国土资源部咨询研究 中心咨询委员黄Ｊ＼ 研究员 ，并进行 了专题 访谈 。 Ｊ虎
黄小 虎研究员 以其广博学识 、丰富的实践经验 和深厚的理 论功底 ，结合 国内外现状 以及 上海特 点 ，针对 国土资源管理 、存量土地 的合理开 发 、工业用 地及其地租 地价 、土 地占补平 衡 、耕地 保护及土 地确权等 问题 ，发表 了富有建 设性的精辟 论述 和独到见 解 ，对于 国土 资源
科研与 管理具有启 示作用和指 导意义 。黄 教授还慷慨 惠赐大作 ，本刊将在 “ 国土资源论 坛” 专栏陆续刊发 ，敬请 垂注 ！
关键词 ：土地管理 ；土 地利用 ；存量土地 ；工业用地 ；占补 平衡 ；耕地保护
中图分类号 ：Ｆ ９ ． ２３ ２ 文献标识码 ：Ｄ 文章编号 ：２ ９ －３ ９２ １）２０ ０ －６ ０ ５１２ （０ ０ －０ １ １ ０
本 刊 ：土地政 策是政府宏观调控 的重要 手段 。实现产业结构优化和升级、促进经济增 长方
式转 型 是 上 海 下 一 轮 经 济 腾 飞的 重 要 保 证 ，必 须 优 化 配 置 产 业 用 地 资 源 ，走 集 约 节 约 用地 之 路 对
此 ，上海有过 不 少具体 实践 ，但一 直 未形成一 套操 作性 强的政 策创新体 系。您如何 看待 上 海在盘活 存 量产 业 用地 中存在 的 问题 ？ 有何 主 攻方 向？
黄教授 ：上海未来的发展 ， 在土地利用这方面， 要下大力气在存量土地的利用上 ， 可能这是一个主
要的方 向。因为上海的土地面积有 限，而且人 口比较集中，所以用好存量土地是未来的一个主攻方向。
在这方 面有 无潜力 呢？上海 与我国 的其他地 区 比，可 能是集 约利用程度最 高的城市 了。但与 国际 上 的大 城市相 比，又有很大差距 。就与我 国的香 港 比，上 海的土地利 用率就差很多 。我在前几年整理
过一个材料 ，大概是２ ０ 年的情况 ：整个上海市面积为６ ０ ｋ ，当时的市 区是６ ０ ｍ ，年产 出是８１ ０５ ４
０ ２ｋ ． ２
亿元／ｉ ；郊区是５ ８ ｋ ｋ ｎ ７ ０ ｍ ，年产出是０ ２Ｌ ｋ 。 ． ｔ 元／ｍ 。工业区的年产 出在２ ０ 年为５ 亿元／ｍ 。但是在香 ４＇ ０６ ０ ｋ
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嚣 上 海 国土 资 源 Ｓ Ａ Ｃ‘ Ｉ Ａ Ｄ ＆ ＲＳ Ｕ Ｃ Ｓ ＨＮＩ Ｎ ｉ Ｌ Ａ ＥＯ Ｒ Ｅ
港 ，差不多同期的工业 用地 的产 出已经有 １０ ０ 亿了 ，还是美元 。这个差距 本身就是一种潜力。 上海工业用地大致上有两种 情况 ：一个是工业 区 ，一个是分散 的零 星的企业 。２ ０ 年上海房地局 ０５ 评估了７ 个分散在工业 区外的企业 ，其 中有２ 个企业土地利用是粗放的 ，如果提高土地利用标准 ，就可 ０ ２ 以节约１０ 亩土地 。２ ０ 年又评估 了１０ 家企业 ，按照这 １０ 家企业 的评估结果 ，可以节 约土地 １０ ０ ００ ０６ ００ ００ ５ ０
￣ ２ ０ ０ 。照此 推算 ，如果 把这些 零星企业 的土地利 用标准普遍 提高 ，那么￣ ２ １ 年可 以节 约土地 １００ 亩 ］ １０ ０
５ｋ 。这是我 当时看 到你们局里的评估 报告结论 。 ０ｍ 即使是 工业 区 ，也有 很大潜 力 。 因为上 海 很多工 业 区都 发展 的 比较早 ，总体 来看 ，土地 利用是 粗放 的 。这有 个例 子 ，２ ０ 年的 中国国土资 源报 曾报导 过 。嘉定 有个 江桥工 业 区 ，面积 不大 ， ０６ ４ ｋｎ，靠近上海外环 和沪宁高速 ，比邻虹桥机场 ，应该说 区位条件是很好 的，但是它的土地 利用 非常 ．ｒ ５ ２ 粗放 。在４５ ｍ 范围 内，原有２ ７ ． ｋ １个企 业 ，年税 收加起来只有一个亿 。２ ０ 年他们重新做 了规划 ，把这 ０５ 个工业 区定位为 “ 生产性服务业聚集 区” ，重点发展研 发、信息 、决策 、分销 、创意等产业 ，按照这个 产业定位重新进行功能分 区，按规划重新招商 ，原有企业兼并重组 。建筑面积 由原来 ｆ２ ０ ｌ １万ｍ 提高 了 ９ －
一
倍 ，达￣ ４ ０ １２ 万ｍ ］ 。当时预计 ，可以容 纳５ ０ 多家企业 ，产值 由原 来的１ 亿元 ，可 以达到 １０ 亿元 ； ００ ５ ００
税 收当时是一亿 ，可 以提高￣ ６ 亿。这个材料我 当时很注意 ，也一直想去看看 ，遗憾 没有机 会。 目前那 １０ ］ 里是什么情况我不清楚 ，可能会有变化 ，不一定完全按 照规划 ，但是这个工业区重新 定位 以及对未来发 展 的分析预测肯定是有依据 的。我觉得这 本身 ，就是从一个４ ｋ ． ｍ 工业区 ，就可 以反 映出工业用地 的潜 ５
力所 在 。
现在上海 工业用地 占建设
用地约２ ％，这相对于 全国来说还 算低的 ，但 是按世界平均来 看还是偏 ８ 高 。世界 平均水 平都在 １％以下 ，尤 其是大 城市 ，像 美 国 ，一般都 在８ ５ ％左右 。我们 将来 的潜力在 哪
里？实 际上就是工业用地所 占的 比重要 减少 ，但是它的产出要极大地增加 ，这就是 “ 集约” ，这也是结
构逐渐调整优化的过程 。这里有两个概念 ，一个是增量 ，一个是存量 。增量不影响存量 ，要慢慢地调整
结 构 。从 国 外来 看 ，居 住 面积 基 本 上 普遍 是要 达 到 ４ ％～ ５ ０ ４ ％，工 业 用地 集 约 度 大 大 提 高 。
刚才说 的这些 ，就 是说 明我们对于 土地存 量的利用还有很 大的潜力 。现在都 盯着增量 ，为什 么我 们政府普遍愿意增量扩大 ，不愿意在存量上下功夫昵？这是 由于利益的导 向，或者说政策的导向 ，不利 于我们去挖掘存量的潜力 ，因为增量来得容 易。所 以国土资源部 已邀请有 关专家 ，对我 国的土地 管理法 以及征地制度 ，进行 必要 的修订调整。要切实保 障农 民的土地 财产权 ，将来从农 民那儿拿地 ，会越来越 困难 ，价格也会提高 ，以后可能就征不起了。将来可能还会有这样 的改革 ，即凡是有经营项 目的你就直 接与农村集体谈 ，就 是不能征地。可能到了那个节点 ，我们就要把注意力集 中在 发掘存量土地的潜力上 了。我们现在 的一些政策措施 ，可 能对存量的利用不利 。你用 了存量土地 ，也没有什么优惠 ，反而成本
很高 ，所 以就导致现在这种状 况。这一现象普遍存在 ，但上海更急迫些 。现在最好能够认真思考 怎样利 用存量土地 ，形成一 些配套管理政策 ，在决策支持方面开展些深入研究 ，供决策参考 。另外 ，存量土地 的管理不只是国土资源一个部 门，还涉及财政 、税收 、工商等部 门，整个一套流程 的各个管理环节都要
把握 ，要为提高存量土地的利用服务 ，开绿灯。这是方 向。
本 刊 ：上 海作 为特 大城市，明确 了 “ 四个 中心”建设 目 ，经济结构 的战略调整以及培育 标
和 发展 战略 性新 兴产 业成 为上海 “ 十二五 ” 的主 攻 方 向。如何 看待 发展 战略性新 兴产 业在 土地 资源 管理 工作 方 面的新 形势 、新 需 求？如何 看待新 兴产 业的 用地 制度和 政 策创新 ？
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黄教授 ：上海面临着经济转型及其新兴战略产业的发展 。新兴战略产业涵盖面很宽，包括第二产
业也包括第三产业
，不同行业 、不 同产业 的用地需求也不一样 。有 些新兴产业 的用地需要 可能是 比较大 的 ，如太 阳能产业 ，研 发不需用地 ，但生产场地 需要用地 。产业 发展要有选择 ，不能什 么都 抓来发展。 当然还有很多产业 实际上是资本密集型 、技术密集 型 ，而土地 占用也不大 。就是在单位面积上投入的资 本和技术很密集 ，产业价值很高 ，而且用地较少 ，这样的产业可能更适合在上海发展。所 以要想做好新兴 技术产业的战略转型 ，往这个方面发展 ，对于用地 紧张是个缓解。问题是 ，怎样在存量土地上重新规划和 调整 ，发展高产值和高附加值的产业 ，保 障必要的土地供应 ，同时集约节约利用土地 ，我们需要研究 。
本
Ｔ ：上海土地利 用率相对较 高，全市有限的耕地后备资源主要集 中在沿海的 中低滩涂 ， Ｉ Ｊ
而滩涂 的成 陆及形成 衣 用地 有 其客观 规律 ，因此耕地 的 占用与补 充之 间存 在 时间上 的 矛盾。 同时 ， 这种耕 地后 备 资源 不足 ，带来耕 地 开 垦费在市域 范 围内无地 可投 ，即使投 下去 资金 使 用的比较 效率
也很 低 为此 上 海提 出 了滩涂 补 充耕 地 采 用延 时平 衡 的 方 式 ，您认 为该 方 式如何 与 国家 “ 补后 先 占” 的要 求相衔接 ？ 国家下达 上海 市年度 补 充耕 地 计划 时 ，义 务量 与任 务量 能否做 到适 当分离？如 何利 用耕地 开 垦 费这 笔 资金在 全 国范 围内积极 参 与 国家级土地 整理 复 垦重 大项 目建 设 ，从 而保证 上 海市补 充耕地 义务量 的落实？ 您认 为耕 地 占补平 衡 的考核 如何 能体 现 上 海的特 点？
黄教授 ：土地增量迟早有一天会没有 ， 将来的工作重点肯定都在存量土地上。但在一个相当长时
期 内，土地一点不增加也不可能。这 里面还有一个 问题 ，其实也跟存量 土地有 关 ，就是农村集 体的建设
用地 ，这方面 的潜力应当说 也是很大 的 ，这部分的潜力怎样 挖掘？ 目前全 国总 的形势就是 “ 双扩 张” ，
城市 的建 设 用 地 在 扩 张 ，农村 的建 设 用 地 也 在 扩 张 ，这 显 然是 不合 理 的 。这 跟 整 个 的 城 市化 政 策 跟 不 上
有关。 “ 增减挂钩”在 前一段 出了些 问题 ，我认 为这不是政策 本身有 问题 ，而是在执行过程 中的处置不 当。一些地方政府没有 把农民的问题处理好 ，没有完全本着 自愿 的原则 ，对农 民的生产 生活做好充分安 排 ，使他们的长远生计有保 障 ，导致一些 问题 ，造成了不利影 响。这些 问题要改进 ，在 改进 的基础上 ， 减少农村的建设 用地 ，同时增加城市
的建设 用地 。但是增加不一定都要征用 ，这 也是 当前 比较突 出和关 注 的一个问题 。上海郊 区的农 民和其他地 方农民不一样 ，就业 门路相对 较多。只要我们政策对头 ，保 障 好农 民的土地财产权和其他权益 ，我觉得上海在处理这方面的 问题 上还是 比较容易 的，因为经济条件较 好 ，财力允许 。其实农 民的 问题 不是给多少房子 ，给多少补偿 ，最主要 的是就业 问题和保障 问题 ，既要 解决 目前 的就业 ，还有长远的退休 以后 的保 障等 ，上海在这方面能做得好些 ，不像 中西部一些经济不是 那么发达 的地 区，要想解决这个 问题还真是有很大困难的。我想要是能解决好这个 问题 ，那么农村的这个
集 体用地 还 是很有 潜力 的 。对 于 城市 来说这 也算 是增量 ，但是 从建设 用地 总 的大概 念上 讲 ，它 还 是存量 。
再说土地 的 占补平衡 。上海后备 土地 资源有 限 ，很难做到 占补平衡 。像浙江 也是 ，当然 比上海 好
一
点。上海房地局 曾与我们联合搞 过一个异地 占补平衡 的研究 ，到新疆 、江 西异地 占补 。我个人认 为这
个研究还 是必要 的。因为如果一定要坚持 占补平衡政策 ，就必须要考虑像上海这样的特殊地 区 ，考虑异 地 占补。本地没法平衡 ，增量 又要 突破 ，要平衡就一定要异地 。异地 占补平衡是上海的一个选择 ，甚至 是必然选择 。但是异地 平衡要注意 ，不能仅仅掏点造地 费 ，完成建设用地指标 。我觉得这样不行 ，发展
要共享 ，所 以不仅仅是一个造地费 的问题 ，可能还应该在某种程度上购买发展权 。异地 占补一定要考虑
到使承担保护责任 的地方 ，也能够享受到发展 的好处 。 还有一个 问题 ，就是发展 “ 飞地”经济 。前几年我去上海 参加过一个会议 ，当时上海市经 委和安
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上 海 国土 资源 ＳｉＮ Ｌ Ｎ Ｅ Ｏ Ｒ Ｅ Ｆ Ｇｉ Ａ Ａ Ａ Ｅ ＲＳ Ｕ Ｃ Ｓ ｝８
徽 风 阳在 一 起 ， 由上 海 财经 大 学 立 项研 究 ，在 凤 阳搞 了一 块 “ 地 ” 。对 凤 阳来说 实 际上 就 是 搞 一 个 开 飞
发区 ，这个开发区主要是和上海对 口。上海把一些企业转移 到凤 阳去 ，重点是把与玻璃制造业相关的企 业逐步转移到风 阳去 ，主要是汽车 玻璃 、建筑玻璃 等 。因为凤 阳玻 璃行业有一 定基 础 ，石英矿 比较丰
富 。对上海来说这 就是一块 “ 飞地 ” ，它把 自己那 种劳动密集 型企 业转移 出去 以后 ，腾 出来的土地 就
可 以发展 其他 战略产业了。但这种做法还有一些政策瓶颈 ，还
有一些利益 关系需要处理好。 ｌ￣ 说这些 ：Ｈ ｌ ｓ 企业 ，因为地方 已经给你提供 了土地 ，等于说 是用土地作为一个 跟你合作 的成本 ，但是对于这个地方来 说 ，土地 怎么取得 ，将 来这个土地怎么个用法 可能就是一个 问题 。你需要一块土地作为开 发区 ，办好以 后企业来了，这个企业的税 收算谁的 ，这是一个很直接的 问题 。据 我了解 ，在实 际的运作 过程 中，矛盾 很多。但是我认为这恐怕也是一条 出路 ，也不失为一个选择 。我个 人认为 ，像上海这 种情 况 ，如果你真 想搞好 ，就应该大气一点 。你把企业迁出去了 ，腾 出来 了土地 ，这是大账 ，这个没法在账本上体现 ，所 以就不要在你那个 “ 飞地”上跟人家斤斤计较 了。应该考虑作为 发达地 区如何带动不发达地 区，把那块 好处多给人家一点 ，作为发达地 区先富裕起来的城市应该多担待一 点责任 。
本 刊 ：上海存在建设用地规模偏 大、结构不尽合理、布局 蔓延 发展 等问题 ，近年 以 “ 两规
合一 ” 为基础 ，明确 了集 中建 设 区和 内部 的 产业 区块边界 ，落实 了基 本 农 田管控要 求。上 海尚处 于
后 工业 发展 初期 ，且人 多地 少 ，您对 于类似 上 海这种 经 济社会转 型期 特 大型城市 土地利 用规 划的 实 施有何 建议 ？在规 划 实施 中 ，如何 有 效保 护基 本农 田 ，促进 “ 个集 中”？ 近年我 国一 些试 点城市 三 根据 自身条件和政 府财 力，选择 不 同补偿路 径对耕 地保 护 实行经 济补偿 。 您对上 海市建立 完善 这种
补偿机 制有什 么看 法或建 议？
黄教授 ：对耕地保护实行经济补偿 ，从未来的发展方向来看，可能势在必行。尽管在实际实施过
程 中困难 比较多 ，你是按人 头还是按面积补。不管是 “ 补人头”还是 “ 补地头” ，都会带 来很多矛盾。 我去浙江、江苏做过调研 ，我想上海的情况可 能应该也差不多。就 是很多承包户 ，他 自己不种 ，而是把 地交给外来打工者。按 现在 的补偿制度 ，我们只能补给承包者 ，但他不种地 ，不是直接从业者 ，真正的 劳动者可能得不到补偿 ，这样就 比较麻烦 了。所以在制度设计上还有些 问题 。
一
是钱从哪来 ，一是 给谁 ，一 是怎么给 ，这些 问题 也 比较复杂 。像成都 的做法就是财政 出 ，列 入
预算。另一个是从土地 出让收益 中出。 目前是现实选择 ，但并不是 长久之计 ，因为会导致土地财政负担
过 重 。土地 财政 还要 用 到 很 多 方 面 ， ｌ￣说 １ ％用 于 保 障房 建 设 、 １％用 于 农 田水 利 、 １％用 于社 会 保
： Ｈ ０ Ｉ ｓ ０ ０
障等等 ，土地财政负担太重 。随着经济发展 ，最终可能还是要通过 财政预算来解决 ，这样有利于调动农
民生 产务 农 的 积极 性 ，有 利 于 耕地 保 护 。
对 于工业用地的地价 ，我是不太赞 同采用 “ 招拍 挂”方式 。这首 先涉 及一个理论 问题 ：地价 是什
么？地价 其实是地租的资本化。地租是什么呢？地租是利润的扣除 ，就像是从蛋糕里切一块出来 。一下
交３ 年的地租 ，对于企业来说 ，就是我还没有开工生产就要先把３ 年的地租交 出来 ，就是要把未来３ 年 Ｏ ０ Ｏ 的利润切一块给你 。企业 的这个钱从哪来？一般都是通过银行贷款 ，其实就是增加了企业 的准入 门槛 ， 增加 了市场风险 ，而市场又是千变万化 的 ，所 以这 是一种预支性 的做法 。对于那种大企业 ，像世界５ ０ ０ 强 ，那是可 以的 ，他承受得起 。而刚刚起步的小企业则承受不起 。对于大的工业企业 ， “ 招拍挂”纯粹
是一种形式 ，谁跟你招拍挂？都是事先 定好 的，完全是走过场 ，没有什么实质性意义 。对于小企业 ，让
他招拍挂 ，他 也承担不起。这不符合企业发展 的规律 ，所 以我不赞成 。
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上 海 国 土 资 源
跟这 个 相关 的就 是工 业最 低价 。如 果一定 要搞 ，我 建议要 权利 下放 。有一 个非 常明显 的例子 ，
２ ０ 年 我 去 青 海 格 尔 木 ，那里 有 一 个 循 环 经 济试 验 区 ，面 积 很 大 ，２ 万１ ０６ ４ １ 。那 是 什 么样 的地 方 呢 ？其 实 １
就是茫茫戈壁不毛之地 。这个地 方什 么基 础设施都 没有 ，所有 的东 西部还要 自己掏钱搞 ，你还要让人家 交最低价 ，少交还不行 。我认为像格尔木这样的地方 ，不说要交地价 ，就是 －＝－ 年免除 ，也是完全可以 ： ｔ ５ 的。这是一种鼓励 ，鼓励企业去 ，那 么不毛之地就会有发展 ，一点一点把基础设施建立起来，慢慢形成气 候 ，那个时候你再考虑收地价也不迟 。政策要服务于经济 发展 ，而不能脱离实际。
本 刊 ：市场经济体制 条件下，您认 为如何利 用好土地供应、价格杠杆等政 策因素 ，更好地
参与宏观 市场调控 ，促 进 土地市 场平 稳健康 发展 ？如何 建 设城 乡统一 的建 设 用地 市场和 土地 价格体
系？针 对 工业 用地 弹性 出让、存 量土地 再 次利 用、城 中村 改造 、征 地制 度 及房地 产政 策调控 等方 面
的现 实 问题 ，您有何 看 法和 建 议？
黄教授 ：对于工业用地弹性出让及其期限，这个问题主观因素太多。市场瞬息万变，
今年可能抓
住 机 会 火 了一 把 赚 了钱 ，明 年 可 能经 营 不 利破 产 了 ，那 么他必 须 把土 地 转 让 出去 ，或 者 自 己去 转 产 。 所
以，定个几 十年我觉得太长了。我认 为可 以实行年租制 ，当然租期可 以长些 ，按年收地 租，其实政 府从 长远来讲不吃亏。以后随着周边环境改善 ，地 租可以提高 。企业 的权益如何保障呢？有合 同约定 ，合同
期 内不 能 收 回 。我 觉 得 年 租 制 同样 可 以保 障企 业 权 益 。
现在很多企 业都要求将年租 制变成弹性 出让 ，为什么？原 因就是不能抵押 。这就 涉及到法律规定 是否合理 ，现法律界对物权 、债权 扯不清楚 。我觉得合 同签的是ｌ 年或２ 年 ，合 同期 内就享有物权 ，不 ０ ０
能随意 更改 ，或 明确在什么条件下才可以更改 。我认为 ，能不能抵押 ，是一个商业行为 ，政府不用管 ，
让 银行去考 虑。银行一定会看企业有 没有还款能力 、有没有 盈利能 力。你说这个企业 前景 很好 ，但是地 是租的，你就不给他抵押 ，你可 以做项 目抵押嘛 。所 以我们很 多政府管理 跟市场经济不合拍 ，总是 习惯 于管得太多。 比如说 ，我拿 了２ 年土地使 用权 ，是按年交地租的 ，那为什 么我就不能抵押呢？我这２ 年 ０ ０
内 ，政 府 是 不 能 随意 收 回的 。为 了 企 业 的 长远 发 展 ，政 府 没 权 力 随意 收 回 。集 体 用地 也 是 不 能抵 押 。 由 于 不 能抵 押 ，企 业 都 去 选择 出让 了 。
至于土地 的二 次开 发 ，这 就是一个市 场行为 了 ，不应 全都 由政府承担 ，新 进来的企业 也应 承担一 部分 。但不管怎样 ，应有一个范 围，不能漫天要价。可以考虑 当时交易价格 ，如果是借款 ，可考虑利息
因素 ，适 当 高些 也行 。
城 中村 的改造 问题 ，有几种 办法 。可 以征一 部分 土地 为 国有 ，同时也要 留一 部分集 体 作非农 经
营 ，拥 有 土 地 使 用权 ，甚 至 可 以保 留集 体 所 有 。 当然 比例 多 少 可 以探 讨 。 按 照 我 国 台 湾 “ 地 重 划 ” 市 的做 法 ，４ ％留给 原 来 的 土地 所有 者 ，土地 所 有 者 可 以变 现 ，其 中 的 收益 是 非常 高 了 ；２ ％用于 公 建 ； ０ ０
４ ％给政府 。可 以参照这一经验 ，考虑长期利益与生活保 障。我个 人比较倾 向保 留集体土地 所有 权 ，切 ０ 实保障农 民生计 。 针对现在 很多地 方 “ 征转分 离” ，将相对 比较便宜的土地进 行预征 ，待价格上升 后再转让 ，这涉 及征地制度改革和农 民利益保护 问题。如果经济体制改革彻底的话 ，这 种做法是搞不成的 ，这 实际
上是 低价从农 民那把地拿来 。按照 中央的精神 ，我们现在 已经到 了工业反哺农业 ，城市带动农村 发展 的阶段 了。这 种做法 不符合 中央精神 ，我个人是 不赞 成的。而且也不符合缩小耕地范 围，构建城乡统一 的用地
市场的要求。
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关于土地确权 ，确所有权 应该 问题不大 ，主要是确使用权 比较复杂。基本 的权属是明确 的，主要是
实行到哪一级 ，是到村委会 ，还是到村 民小组 。按照过去 “ 三级所有 、队为基 础”，应该是确到村 民小 组。 目 前的部里司里 的意见是到村 民小组 ，当然也要结合当地情 况，这样 比较符合实际。
至 于房地 产政 策调控 以及房价走 势 ，我认为不乐观 。现在 的调 控没有抓住根本 ，主要还是住房制 度的缺 陷，使 得中等收入人群的所谓 “ 夹心层”没有 出路 。他们不符合廉租房 、公租房条件 ，买房只能
到市场上跟投资、投机者去竞争。投资 、投机和 自住 的 目的是不一样 的。投资 、投机者是只要房子价格 看涨 ，就可以出手买 了再卖 ，赚取其 中的差价。而 自住 的需求能竞争得过吗 ？是不可能的。调控措施短 期 内可能把房价抑制住 ，比如说 限购 、提高首付 ，特别是控制流动性能把这个趋势控制住 ，但老绷着 ， 地方政府受不 了。我建议将住房双轨制改为三轨制 ，必须把投资、投机和 自住的购房需 求区分开 ，增加 半保障半市场 轨 ，各走各的道 ，通过制度设计从根本上解决问题 ，否则这包袱政府会背不动 。
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