爱华网理财周报—万通地产60度转弯谋商业地产
2012-06-14
4月14日，“退位”半月的冯仑携万通地产新任董事长许立、总经理云大俊等管理团队亮相主题为“转型与创新”的万通2011年新品发布会。
然而，此时的冯仑已非彼时的冯仑，从万通地产的董事长到万通控股的董事长，冯仑完成了他的“退位”。
当日，万通地产股价开盘6.18元每股，收盘6.11元每股，当日跌幅1.29%，显然并没有将冯仑“退位”这个消息，当做是利好。接下来的两天内，万通股价涨了4%左右，但是随后又深度下调。
股价始终跟不上大盘走势，让无数股民失望的万通地产，随着冯仑的“退位”，其究竟走向何方，还不可知。
60度转弯
2011年，一向将重心放在住宅开发领域的万通地产将在商用物业领域集中发力，到2015年，万通将投资150亿元，开发超过100万平方米的商用物业，持有投资级商用面积超过50万平方米，目标年租金收入11亿元。
万通地产新任总经理云大俊在发布会上表示，万通地产力争5年内商用物业的收入占总收入的15%，利润占总利润的30%，投资型持有物业占总资产20%—30%。
冯仑则指出，目前，万通地产在商业地产方面的投资已经占到公司所有项目总投资额的50%，万通商用物业开发设定的长期目标是利润比例占到万通地产总利润的50%以上。
加上3月31日万通地产联合体刚刚以15.5亿元摘得的上海虹桥商务区核心区一期04号地块，至此，万通在商用物业领域的项目达到6个。
值得注意的是，万通地产商用事业部总经理许良飞在介绍商用物业新品时，明确指出天津泰达城[最新消息 价格 户型 点评]和上海虹桥两个项目是既复杂又有商业机会的项目，接着万通地产副总经理周东权就表示，这两个项目在明年再推介。
北京大岳咨询有限公司总经理金永祥分析，综合以上因素来看，此次万通的
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转型应该可以称得上是一次真正意义上的变革。
但冯仑在对待转型问题上非常谨慎，他一方面强调要站在未来判断今天的房地产市场走向，表示董事会是“在做对的事情”。另一方面则反复强调转型的安全性问题，指出接下来需要管理层“把事情做对”。
冯仑明确指出：“转型一定要在财务安全的前提下进行。我们现在是地产上市公司中财务管控最好的公司，我们的净负债率只有20%，净资产为正，安全程度很高。在转型过程中，我们不转小弯，转个90度的弯，很可能就会翻车，我们转60度的大弯，会慢一点，时间会长一点，但会走得长远。”
除此之外，冯仑指出转型的关键还在于企业内部资源要适应转型的要求，比如统一的认识，人才的储备以及管理制度的调整。
新起点之始
3月30日晚间，万通地产第五届董事会第一次会议公布决议，11名董事全票通过原万通地产总经理许立担任新一届董事会董事长，原常务副总经理姚鹏担任副董事长，原财务总监云大俊担任万通地产总经理。
至此，冯仑将不再担任万通控股旗下子公司的董事工作，专心于大万通的战略发展与战略管理工作。
在冯仑看来，这既是个人志趣选择，更是万通地产新起点之始。在4月14日的新品发布会上，冯仑明确指出：“一年前就已经计划退出万通地产，让新的管理团队来带领万通做好转型工作。”
新任董事长许立在万通创建之初就已经加入，深得冯仑信任，此前一直担任万通地产总经理。与冯仑面对媒体的能言善辩相反，许立给媒体的印象是不善言辞。
许立给笔者最初的印象则是冷静和低调。他告诉笔者，作为新任董事长，他的上任不会改变公司长期以来的整体战略目标。除了转战商业地产之外，关于住宅方面要做区域深度，就是在一个区域里不是做一个项目，而是两个甚至多个项目。
云大俊也告诉笔者，对于住宅转型的目标，公司将主要针对改善性需求，重点放在休闲地产方面，同时也会考虑养老地产或者环首都经济圈内的项目开发。
就像一位业内人士分析的那样，冯仑走了，带走了他的美国模式，绿色、低
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碳和环保的万通。许立来了，带来了他的豪言壮语，做商业地产领域的“万科”，带来了上海模式，竞得上海虹桥商务区核心一期。
至于冯仑为什么会选在这个时候“退位”，中投证券分析师李少明告诉笔者，目前状况下，关于住宅这一块，政府推地一般是与保障房项目有关的，而有些开发商是不愿做这方面项目的。除此之外，有些开发商可能认为从长远来看，商业地产的机会更多。当然，并不是所有开发商都持这种观点，不同房地产企业会根据自身不同状况而制定企业发展战略。
市场观察
北京四五环中小户型或成热点
尽管市场冷淡，但一些位于北京四五环的中小户型产品依然取得了不错的业绩。3月初开盘的万科长阳半岛、远洋一方，半月之内已销售七八成。4月份，更多的中小户型楼盘项目酝酿入市。
在即将开盘的项目中，笔者走访了润丰地产旗下的润枫·领尚项目。该项目位于东南五环光机电产业基地核心区，紧邻五环路、京津高速、京沪高速等重要城市干道，已经开通的轻轨亦庄线也从项目附近经过。
据介绍，润枫·领尚地处光机电产业基地的核心区域, 以吸引高端产业企业入驻为发展方向，目前已经进驻的李宁中心、天语集团等大型高端企业，未来将与亦庄区域一同建成环渤海高端总部基地。
此外，该区域主要依托的生活配套之一是其东侧的“两站一街”，“两站一街”以在亦庄线上的次渠站与亦庄火车站沿线为轴，周边建设14平方公里的居住商圈，今后将引入大型购物中心、会所、超市等商业设施，购物，聚会等娱乐休闲需求都可以在区域内得到满足，未来将成为环渤海总部基地重要的附属高端区域，同时也将成为北京东南部最具发展潜力的板块。
笔者了解到，该区域自去年四月调控以来，房价已经基本稳定，周边项目均价在25000元/平方米左右，此次“京国八条”细则落实以来也未见附近楼盘大幅降价。
业内人士分析，在新房市场中，房价相对理性的区域和板块，反倒更容易受到购房人群的关注，在去年4月的首轮调控后，北京市四五环区域附近的整体价格相对理性，泡沫化程度都比较低，受到政策的影响也相对较小。
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在近期计划开盘的十余个项目中，四五环附近区域就再次成为调控后的供应热点，共计8个项目有开盘计划。此外，还有15个项目位于五环外，占比约九成。
在限购等调控政策之下，刚需重回购买主力，中小户型产品成了弱市中的甜点。
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