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一、项目概况 ...................................................... 1
1.地块状况 ...................................................... 1
2、周边项目及配套设施 ........................................... 1
3、项目周边环境 ................................................. 1
二、市场调研分析 .................................................. 1
1、区域经济发展状况 ............................................. 1
2、区域商业结构 ................................................. 2
3、竞争对手 ..................................................... 2
4、消费者消费行为 ............................................... 2
三、商业定位 ...................................................... 2
1、商业主题定位 ................................................. 2
2、目标市场区域定位 ............................................. 3
3、目标消费群定位 ............................................... 4
4、项目形象定位 ................................................ 4
5、业态功能定位 ................................................. 5
6、经营规模定位 ................................................. 5
四、经营模式与价格预测 ............................................ 5
1、经营模式：纯物业经营模式 ..................................... 5
2、购物中心价格定位 ............................................. 6
五、商业布局及平面规划定位 ........................................ 7
5.1、整体建筑布局 ............................................... 7
5.2、合理人流动线设计 ........................................... 7
5.3、统一公共区域装修风格 ....................................... 8
5.4、卖场边际利用 ............................................... 8
六、商业空间规划 .................................................. 8
七、市场推广策划 .................................................. 9
1、广告策略 ..................................................... 9
2、广告对象 ..................................................... 9
3、广告传播区域 ................................................. 9
4、广告方式 ..................................................... 9
5、广告计划 .................................................... 10
6、广告媒介策略 ................................................ 11
7、发布时间与频率 .............................................. 11
8、费用预算 .................................................... 11
八、招商策略制定 ................................................. 11
1、招商方式 .................................................... 11
2.招商运作的基本思想 ........................................... 11
3、招商工作流程 ................................................ 12
4、招商策略 .................................................... 12
九、投融资及收益测算 ............................................. 14
1、 成本预测 ................................................... 14
2、 经济效益分析 ............................................... 17
3、资金筹措 .................................................... 18
一、项目概况
1.地块状况
项目地块位于济南历城区东部产业带，凤岐路以东、山东建筑大学新校区以西、以南，南临经十东路，隶属济南经十东路新商圈，土地出让条件为六通：即宗地周围通上水、通下水、通路、通讯、通电、通气，宗地内土地平整。该地块总面积为5万平方米，用地性质商业，总容积率≤4.5，绿地率不小于35％。
2、周边项目及配套设施
项目周边有御园华府，恒生伴山，凤栖第，建大花园等大中型商铺项目，还包括山东建筑大学，山东体育竞技学院两所万人高校，项目周边有银座汽车城等大型市场，项目南边有田庄，刘家庄等居民村落，南临经十路，并且有地铁路线规划，交通方便快捷。
公交路线：115路，116路，301路等。
银行：农业银行，建设银行，邮政储蓄，商行等。
3、项目周边环境
本项目所在地块为济南东部新城重点开发位置，地理位置条件优越，周边项目近几年发展迅速，已经开始逐步形成东部经十路商圈核心地带，且紧邻横贯济南东西的经十路，经十路为东西方向双向十车道主干路，因此项目周边交通异常方便，对于经十路路幅较宽的问题，政府也已经在相应位置设置过街天桥予以解决，使经十路南北连接更为通畅，经十路两侧的居民来往更加方便。
二、市场调研分析
1、区域经济发展状况
自从2006年“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的发展战略提出，近年来，在“东拓”城市发展方向指引下，东部新城的建设发展日新月异，已经发生了翻
天覆地的变化：经十东路沿线高楼密布，尚品商铺、高档写字楼林立，如今，东部已经成为高科技企业进入的首选，地产开发的热土，百姓置业的向往，休闲生活的新起点。目前济南东部经济发展迅速，随着多种业态的商业进入济南东部新城，东部经十路商圈正逐步崛起。
基于良好的经济环境和密集的人口分布，济南东部商业氛围和购买力不断增强，各大品牌已经开始接受济南东部新城，项目所在片区已经成为一个很有潜力的商业市场，但是就目前来说，济南东部经十东路两边尚没有比较成熟的购物中心，零售市场较为分散，没有明显的商业聚集地，因此这对本项目来说是很好的机会。
2、区域商业结构
目前该区域尚没有成熟商业聚集中心，只有为数不多的零散商户，都缺乏统一的规划招商和经营管理，业种杂乱，品牌参差不齐，形象不统一，且商铺面积狭小分散，各商户之间没有统一的商业意识，各自经营，所售商品种类也非常少，总体上无法满足周边不同层次人群的消费需求。
3、竞争对手
本地块虽说是是辐射范围最广的核心商圈，具有地理优势、人流量大、商业氛围成熟等优势，但是该区域内各个街均未能达到一个成熟的购物中心所具有的“集多种功能于一体，形象好、档次高，品牌种类多，业态合理分布，配套设施完善，时尚感强”等方面的要求。因此，从严格意义上来讲，目前本项目没有竞争项目。
4、消费者消费行为
4.1、区域人口结构
该区域内人口多为年轻上班族，随着近几年济南东部的发展，该区域周边人口密度不断增大，且该区域内有山东建筑大学，山东省体育经济学院两所万人高校，所以总体来说，区域内人口数量增长较快，人口素质相对较高，消费理念较为时尚前卫。
4.2、消费水平及购物行为
周边消费人群多为上班族、在校学生等青年人群，这类人群的特点是收入不高，消费能力有限，但是富有消费激情，主要消费对象为中挡品牌服装、特色餐饮、娱乐、休闲、文化、实用零售商品、部分高档消费品等。这几类人群的一般消费场所有品牌店，综合百货商场，娱乐休闲场所，特色休闲小吃街等。
三、商业定位
1、商业主题定位：集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化为一体的，一站式中高档综合时尚购物中心。暂定名为“雪山购物中心”。
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