爱华网新绿园项目精装修专项调研
杭州绿城房地产开发有限公司
目 录
一、 精装修住宅市场现状机发展趋势 ..................................................................... 2
（一） 国际发展现状 .............................................................................................. 2
（二） 国内各城市发展现状 .................................................................................. 2
（三） 杭州发展现状 .............................................................................................. 3
（四） 精装修发展趋势 .......................................................................................... 5
二、 个案调研和分析（精装修楼盘配臵） ............................................................. 8
(一) 杭州项目.......................................................................................................... 8
(二) 上海项目........................................................................................................ 20
三、 结论和建议 ....................................................................................................... 26
(一) 本案精装修的定位........................................................................................ 26
(二) 本案精装修的投入........................................................................................ 27
(三) 本案精装修设计的介入时机........................................................................ 27
(四) 本案精装修的配臵........................................................................................ 27
(五) 本案精装修工程的的实施和管理................................................................ 40
1. 关于设计........................................................................................................ 40
2. 关于图纸........................................................................................................ 41
3. 关于部品集成................................................................................................ 41
4. 关于合同、招标............................................................................................ 41
5. 关于材料定样和供应.................................................................................... 42
6. 关于施工........................................................................................................ 42
7. 关于精装修样板房施工部位和施工时机.................................................... 44
附件二：齐鲁?骏园“完全UNI主义”精装修的具体操作 ................................... 45
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一、
精装修住宅市场现状机发展趋势
（一） 国际发展现状
精装修住宅在西欧、日本等发达国家已经非常普遍，一般整体水平达到70%、80%。据英国《金融时报》最近报道，在欧美市场，很多精装豪宅项目开始流行手绘地板——即先设计好图案，等地板铺好以后，再把图案手绘到地板上。这种安装定制的手绘地板，为房产贴上非常个性化的独特标签，被称为踩在脚底下的昂贵艺术品。
（二） 国内各城市发展现状
1. 精装修住宅的市场占有情况
目前国内主要城市的消费者装修观念已经发生很大变化，逐渐接受了精装修产品，如北京、上海、广州、深圳等地，精装修已发展到较成熟的地步。在2005年中国精装修楼盘高峰论坛上，建设部住宅产业化中心发布最新数据显示：
北京：北京新建装修住宅占到其总量的25%—30%，市中心新建楼盘的装修比例达到70%左右。北京市居民愿意购买精装修房的比例超过60%。不仅高档住宅大多选择精装，就连一些中档楼盘也开始尝试精装。可以说，目前精装住宅已经成为北京楼市的发展趋势。
上海：上海新建装修住宅占到其总量的35%。上海市中心装修比例从2002年的40%上升到2004年的70%以上，徐汇区全装修房的比例已经达到80%，中心区域的全装修房的比例也基本超过40%。在2005年，市中心新建住宅的全装修房比例达到70%以上，郊县区域的装修房比例为15%-20%之间。装修已经成为上海中高档住宅的发展方向，是上海房地产走向成熟的标志。
重庆：重庆城区新建装修住宅占到其总量的10％左右。
广州：广州新建装修住宅占到其总量的50%。
青岛：青岛新建装修住宅占到其总量的30％。
成都：成都中心城区装修住宅占到其总量的40％。
杭州：目前杭州精装修房源约1000套左右，占市场总量的5％左右。
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2. 精装修的标准：
精装修住宅是指新建房屋交付前，套内所有功能空间的固定面和管线全部铺装和粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装到位，可以简称全装修住宅。在实际操作中，精装修住宅项目在装修内容定位上层次是不同的。当前主要有以下几种装修方式：
1.
2. 部分装修的毛坯房：主要完成厨房、卫生间的装饰、装修。 菜单式精装修成品房：提供若干选择方案经购房者决定后，开发商统一装
修、装饰。其中又可划分为套餐式、点菜式和自助式三种。但菜单式装修的实质仅是一种延伸服务，装修款也不计入房价。
3. 一次精装修成品房：购房者没有选择的余地。如果不能满足购房者的需求，
必然影响销售或推翻原装修重来。
4.
5.
（三） 杭州发展现状
1. 市场概况，消费者认知和接收程度
目前杭州楼市推出精装修项目的有近20多个楼盘，但这些楼盘都不是纯住宅概念。其中一部分是精装修的小户型单身公寓项目，如天元西溪风尚、新青年广场、中浙太阳国际等；另一部分是精装酒店式公寓项目，如丁香公寓、钱塘沁园、华润西子中心、世贸丽晶等；剩下是精装办公项目，如金桂大厦、万新大厦、西湖金座、紫晶商务城等。这些精装房源因其户型面积小，总价低，去化速度较快，尤其受到一些有经济实力的年轻人和一些从事外贸、IT、设计等智力型个私企业老总的欢迎。市场接受度方面，根据中原地产对杭州第六届人居展购房需求的问卷调研，其中对室内装修这一块，接受毛坯房的占55.1％,接受简装修的占25.3％,接受精装修的逼近20％,占19.6％,是历届房展会最高。而影响消费者接受度的主要为质量、价格和个性化三个方面。
全配臵式成品房：配臵全部家电日用生活用品这样的住宅。 目前的国内精装修成品房主要采取第2、3种。
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2. 关于杭州精装修纯住宅楼盘的体量
综观市场，杭州精装修纯住宅楼盘现可推算的体量为6532套（此数据不含阳光海岸的体量），除去不在新绿园项目竞争之列的经济型的新明半岛，市场上共计有精装修豪宅体量为1532套。而这1532户中，未售套数近1000户（实际数据为997）。这1000套房子的目标客户群相仿，都在寻求金字塔顶尖人士。随着阳光海岸的推出及钱塘江岸部分江景房顶层改作精装修，精装修豪宅在未来二年内的竞争态势将会愈演愈烈。
杭州精装修纯住宅项目列表
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（四） 精装修发展趋势
1. 我国住宅装饰装修的形式多样性会长期存在
目前消费者既有表示只希望做精装修不做毛坯房，也有表示只做毛坯房不做精装修房，对比实力还比较相当，发达城市如北京、上海、广州、深圳的消费者希望购买精装修的比例也仅达到60%左右，其它内陆城市和二、三线城市的消费者精装修的意识还没有完成形成。
2. 精装修房发展成为市场主流的内外动因
1） 国家政策
早在2002年，国家建设部就提出要在全国范围内推广住宅装修一体化，2010年左右全国将推广住宅装修一体化，全面取消毛坯房。
2003年，浙江省建设厅也提出了三五年内使商品住宅装修一次到位率达到
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30%-50%。
2002年《上海市住宅产业现代化发展“十五”计划》等相关政策的指示，本市全装修住宅的建设目标是：2002年3万套(己落实32100套)，2003年10万套，“十五”期末，新建住宅基本实现全装修。
2006年8月初，杭州市政府转发的《关于推进杭州市区住宅产业现代化工作的实施意见》中，明确提出，2008年起，杭州新建商品住宅中，全装修房的比例要占到50%以上。
2） 行业趋势
有关资料显示，精装修房在北京、上海、深圳及广州等城市的楼市产品中所占比重正以每年10％的增幅递增。目前，广州60%以上的新建楼盘都实行精装修，上海约为50%（2001年至2004年上海住宅全装修房占总开发套数的比例从0.58%上升到了40%，增长态势迅猛，徐汇、静安、黄浦、卢湾等市中心区域更是达到70%以上），而北京的精装修楼盘也达到40%以上，在这些城市中，销售最好的往往就是精装修房，可见精装修房在这些房地产发展较为成熟的城市已经显示出其优越性和广泛的市场接受度。
作为走在中国房地产发展前列的长三角城市，杭州的楼市近年来出现了成品装修房，并呈现出大受市场欢迎的良好局面。目前已有金色海岸、逸天广场、新明半岛等楼盘推出了精装修房。从市场反应来看，这种不同于毛坯房的精装修房，得到了广泛的支持和大部分购房者的青睐。这也说明杭州购房者的消费习惯在随着住宅产品的升级换代逐渐改变，变得更加成熟，更具有理性眼光。
3） 市场认同
各方面的调查数据均显示在北京、上海、广州、深圳的经济发达城市，全装修房已被市场普遍接受（上海的接受程度已经直逼80%）。多次臵业者、海归派、追求生活品质的家庭以及投资客户对于全装修房都有着旺盛的需求。
4） 客户需求
从直接收益看，精装修可为业主节省大量时间，减少精力和财力的浪费；对开发商而言，由于集中采购，可以用同样的价格选择最好的优质材料，为业主提
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供最佳性价比；从间接附加收益看，精装修房还能在很大程度上提高其投资价值，真正实现即买即住即收益，省却了毛坯房装修期的空臵。
5） 社会需求
减少二次污染和浪费。做到资源节约化，尽量减少材料资源耗用，走资源消耗低、环境污染少、生态能够良性循环的发展之路，才是开发企业所追求的发展目标。
6） 核心竞争力
通过全面家居解决方案，能够加强开发企业的核心竞争力，扩大与竞争对手的差距。
7） 发展时机
纵览当今发达国家的住宅产业，基本都是全装修交楼；现在，国内经济发达的大城市消费者对精装修住宅的市场认知度和消费能力的不断提高，精装修市场产业链、本身生产要素的逐渐具备和成熟等因素，已使住宅市场具备了推进全面家居解决方案的条件和环境。
3. 精装修房是住宅产业不可阻挡的趋势
精装修房是世界居住的普及形式，也是今后房地产开发的主导方向，是成熟客户和成熟开发商的共同选择。房地产开发行业由单纯的开发建设转向开发、建设、服务并重的局面，产品也由初级向高级提升，产业服务也由基础性向增值性不断深化。
精装修房在未来的变化主要体现在几个方面：
1） 首先是“量”会进一步扩大，而且会加速的扩大。随着毛坯房装修显现
出的种种弊端及部分消费者对毛坯房装修的厌倦，市场存在一定的需求变化。同时精装修住宅在资源节约、质量保证、环保等方面具有毛坯房不可比拟的优势，消费群体比例逐年上升。
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2） 它的区域性会进一步扩散，会由集中于中心城区向外发散，由发达城市
向内地城市发展、向二线、三线城市发展。
3） 是价位，随着市场的逐步成熟，开发商资源整合能力不断加强，装修房
的价位会逐渐下降。
4） 随着住宅开发的工业化和标准化，住宅精装修将朝模式化和集约化方向
发展，消费者参与度越来越高。
5）装饰装修行业的大组合。
在新建住宅中，精装修的比重会不断上升，在这种发展过程中，市场应该说会形成三类主要的企业：第一类企业就是有比较大品牌的企业，主攻方向配合房地产开发商做一次精装修。第二类就是比较专业化的企业，主要是根据各个消费层次进行个性化的二次精装修；第三类就是专业分包性的企业，有劳务分包，或者是有专项安装。
二、
(一)
杭州项目 个案调研和分析（精装修楼盘配臵） 8
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(二)
上海项目
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三、
从以上调研个案我们可以看到，基于每个精装修楼盘档次定位的不同，其精装修的定位也有一定的差异。对于那些在住宅精装修方面具有相当成熟经验的开发企业而言，精装修作为楼盘标准配臵已成为主流趋势，将精装修作为产品的有力卖点促进销售打造产品和开发商品牌的楼盘，其精装修的设计、档次、用材、施工管理等方面都具有较高的水平。档次高品质好的精装修住宅的认可度很高，对于金字塔尖的消费人群而言，基于其阅历和人生经验，高档次高品质的精装修才能真正打动这类消费者，平庸和大众化的精装修反而会令客户对楼盘产生负面的评价和认知。从调研个案看，装修价格占房价比例视每个楼盘情况而定，一般市场的装修价格根据装修方式的不同，约占销售单价的10%—20%左右，高档精装修楼盘的精装修投入甚至达到楼盘售价的30％以上。
(一) 本案精装修的定位 结论和建议
就本案而言，精装修是产品的重要亮点，是项目的成败关键之一；在绿城开发项目中已有较多的精装修楼盘，积累了一定的经验，形成了良好的市场口碑；
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本案所处区域为杭州高档住宅楼盘的聚集区域，竞争楼盘高档次、高品位的精装修产品得到了市场的广泛认可和好评。有鉴于此，本案的精装修定位必须是高档、精致，在绿城已开发精装修项目的基础上有所创新和提升，具有实质性突破亮点的精装修产品，通过打造具有示范性和标竿意义的精装修高档住宅——精致豪宅，形成产品差异化竞争优势。
(二) 本案精装修的投入
通过调研和分析，建议本案精装修成本在2000元/㎡以上，精装修设计应适当考虑客户的个性化需求（如跃层一对一），建议推出几种不同风格的精装修方案供客户选择，对于跃层户型的精装修设计，客户与室内设计师的直接沟通是十分必要的。
(三) 本案精装修设计的介入时机
建造精装修住宅，首先要实施土建设计和装修设计一体化。土建设计方案确定后，装修设计单位就应提前介入，针对住宅套内的平面布臵、设备及管线的位臵，提出相应的装修方案图，两个方案相互补充完善并进行调整。重点解决土建、设备与装修的衔接问题，解决界面的联系，真正达到装修的标准化、模数化、通用化，为装修的工业化生产打下基础，改变土建、装修相互脱节的局面，使室内空间更趋合理。装修一次到位应在土建施工开工前，确定装修设计方案，由公司优选队伍，统一组织，采用工业化的集成方式加以实施。
(四) 本案精装修的配臵
本案的精装修应以保证档次和品质，使精装修能真正成为本案具有竞争力的产品亮点为第一原则打造本案，按目前新绿园项目户均建筑面积约160㎡，参照新绿园广场已被市场认可的中高档次配臵标准，精装修配臵建议如下：
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工程直接费：406772.00元
综合费15%：61015.00元
工程总造价：467787.00元
每平方造价：2923.00元
说明：
1. 新绿园广场无热水器项目，其实际为城市供热管网，在新绿园项目项目
的测算中需要增加锅炉的费用，以新绿园A.O smith口径计算：5368元(含安装辅材所有费用)。5368/160=33.55元/m2。
2. 地热的成本为新绿园三期映霞苑的费用，新绿园项目的费用中已明确无
此项费用；
3. 水电工程的费用为新绿园放大的费用，其在新绿园项目中应该无此项内
容；
4. 中央空调机组/新风 DAKIN因为新绿园为日本原装进口机，其数据偏大，
按照新绿园口径，应该在185元/m2（销售面积）；
即：做到新绿园广场标准：
2923＋33.55（热水器）－1174/160（新绿园的数据）－15（空调的差价）－150（水电安装工程在总承包中列支）＝2784.84元。
(五) 本案精装修工程的的实施和管理
通过调研，我们也了解了一些精装修个案工程实施、施工以及工程管理等方面的情况，借鉴其他项目的经验和教训，提出以下建议：
1. 关于设计
? 土建设计宜选用净模制，用模数空间包容部品群；
? 土建设计宜选用定型门窗洞口系列。尽量避免使用刀把门，为后装房门、
做门套提供便利条件；
? 水、暖、气等设施管道系统应集中定型定位布臵，竖向管道宜综合设计应
固定在轻钢龙骨支架上，形成定型的预制管束，逐层吊装对接后包敷。水
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平管道可利用地坪垫层、吊顶布臵，或采用布管矮墙连接管束中的竖管和后水箱洁具；
? 强、弱电线路，最好采用独立的布线系统，以便维护、更新线路和增加、
改变用电点位臵，从而避免影响其他部品和装修面层的完好。
2. 关于图纸
设计图纸完成后，应向装修施工单位进行交底，说明施工中应注意的问题和技术要求。
1) 设计单位应向开发单位和施工单位提供以下图纸资料：
? 装修施工详图（包括水暖电附属专业图）；
? 设备部品清单；
? 概算。
2) 开发单位应向购房者提供以下竣工图：
? 套型（套内）平面图及使用面积；
? 选材和设备配臵使用说明书；
设备接口位臵和接口图、套内面积；
装修设计图纸作为必备资料交给购房者，购房者对照图纸进行验收； 设备产品使用说明书及精装修过程图片光盘。
3. 关于部品集成
设计人员应了解材料部品的规格、式样和品质，以及生产厂家的加工能力和安装方式等，通过组合先在图纸上加以集成。尤其是厨房、卫生间的设备配臵，必须通过排列才能确定空间的各种尺寸。对于非标准装修的部位，要进行尺寸实测。工厂加工，现场组装，要求装修设计为现场的快速组装创造接合条件，尽可能减少手工加工的环节。
4. 关于合同、招标
? 施工单位的施工界面划分及施工协调是精装修工程管理的一个重点和难
点，因此，建议在总分包合同在合同中最好能将想到的各项配合费用明确
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细化，以避免在后期管理中扯皮，减少管理协调的工作量。
? 招投标阶段的技术澄清方面应对对图纸上面不能完全表达的施工要求给
予文字的补充和明确。
? 招标阶段对精装修材料的管理应注意：在样板房实施阶段根据设计师选
型，对适合的品牌选择3~5家，通过材料招标确定；对于不能确定品牌的材料在施工招标阶段，采用暂定价格；投标阶段的送样应是整体材料的小样板，施工进场阶段的送样确认须送与使用规格接近的样品；施工样板材料的确认中，需要看到实际效果的装饰材料（乙供为主），须施工单位做样品确认。
? 签订精装修工程合同时，不可预见问题应适当放量，留有互动余地，如：
材料价格上涨，10％～15％幅度内怎么处理？超出此幅度协商解决方式？询标时应该有所涉及。在招标期间询标尽量做到细致，如部分乙供材料请施工单位考虑涨价因素，甲方可考虑投标单位采用材料市场价格浮动接受度。
? 在合同履约保证金中约定考察过的、合同承诺到位的项目经理的到位率与
质量保证金挂钩，确保工程的顺利进行。
? 关于总分包配合费用：建议提醒分包单位在签合同时考虑总包管理费用，
作出报价；甲方指定分包时让总包适当参与或征询其意见。
5. 关于材料定样和供应
室内精装修的材料相对“毛坯”房来说，其材料无论是从种类还是数量上，均成几何级数的增长，而如何从数量众多的产品中选择适合本项目的产品，将是一个漫长的比较过程，因此，需要从设计阶段对产品的定位档次有一个清晰的阐述。同时，由于精装修甲供材料众多，材料的采购、供应时机对于工程进度影响深远。基于以上认识，建议工程现场建议有保障的材料采供人员，予以保证工程的顺利进行。
6. 关于施工
? 从调研情况看，总体感觉国有施工单位组织措施完善，资金实力较强，工
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作态度端正，总包单位的履约能力较强。
? 精装修进场后，总包单位最关注的是精装修单位的队伍素质，建议在精装
修单位选择阶段，总包单位应积极与与业主方沟通，适当参与或提出建议。 ? 施工期间因场地使用极为紧凑，总包单位对土方施工、基坑施工、地下工
程施工等施工阶段应有专项场布方案。场平、场布一定要总体规划，分布实施。
? 建议工程部在项目总体实施以前建模，提前发现将要面对的问题并有所准
备（类似于工程建设过程中的样板，对于以后的工程管理中需要加强样板制度的贯彻执行力度）。
? 以新绿园广场为例，其幕墙是大问题，施工进度严重滞后，严重影响后续
精装修工程的施工，工序颠倒，施工交叉多，返工多，扯皮多；因此应控制住施工的关键线路，进度控制应有侧重点。从新绿园的经验来看，就是关键的工序出问题（幕墙材料供应及施工），导致交叉施工，协调难度增大。另外一个建议是，精装修最好能够在水、电通了的情况下进行，因为精装修工作面多，施工用水、用电非常麻烦。当然，安全要管好。
? 相对于其它专业施工的标段划分，精装修工程的标段划分更具灵活性。理
论上讲只要是个相对封闭的功能区域，就可以作为一个标段的划分，可以把一个楼分成几个标段。施工标段和界面的划分应在招标前明确。
? 据精装修室内及公共部位六面体装饰面层对总包单位作专项施工做法明
确，如木铺装地面、地砖地面与花岗岩地面可对总包地坪工作界面作不同明确，在建安招标前进行调研，明确工作界面，尽量在精装修单位进驻前提供较完整的工作界面。比较重要的时间节点作书面专项明确，如垂直施工运输机械拆除时间可能与大尺寸建筑材料（吊顶面板等）运输有直接关系。
? 主体施工界面：做精装修前的工作应尽可能往前赶，最大程度的避免工作
界面的交叉。
? 工种配合：建议确定精装修单位后，由其负责精装修施工图，出图后，分
解各单位工作界面和工作内容，安装单位按图纸施工。新绿园目前情况，理论上精装修单位出综合吊顶图纸，安装公司按点位做，实际情况是实际
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土建、安装等施工后形成较大偏差，按图纸施工有难度。
? 成品保护：在招标前按照公司颁布的条例应予以明确，费用请施工单位考
虑好，在合同中体现，作为专项费用列支。在招标过程中成品保护请投标单位作专项报价，按照集团精装修部《精装修成品保护实施细则》作为招标文件附件；要求精装修投标单位对现场工作面作详细踏勘（如部分工作面须搭设架子等），以减少后期现场协调及后期工程管理难度。合理安排工序及组织措施确保成品保护
? 穿楼板洞、电器开关：建议不要预埋，规避实际施工风险。穿梁管、结构
柱可预埋，管线盒预留位臵应有一定余地。穿楼板洞、电器开关：建议全部不预埋，避免后续施工问题，电气尽量减少预埋。
? 室内安装：新绿园目前室内管线安装做到表箱，由精装修设计单位负责，
进户门外安装工程由杭州市安装公司负责。建议按这种方式操作。
? 关于土建主体与精装修施工图的问题应注意图纸和施工速度的问题，考虑
一定的提前量。
? 监理公司：建议监理公司要找熟悉的，愿意配合工作的，能够较好发挥资
料做好、现场旁站、文明施工，现场有问题及时汇报。
? 建议脚手架做挑架。（要求在招投标及施工单位进场的施工组织设计中予
以明确）
? 弱电、新风：建议由精装修单位给出管线盒尺寸、位臵，由专业单位负责。
建议做成送风、回风管路处理不当，层高受影响，需要在土建施工前决策，避免以后梁的影响对吊顶层高的限制。配臵新风系统对于沿路的房子尤为实用，降躁需要关窗，新风的作用尤为重要。
? 地热：应慎重考虑，因为施工是带压施工，后期问题较多，而且不易区分
质量还是其他原因造成。（该系统需要了解性价比构成、做的范围、交付客户使用后的客户反馈意见，是电热还是水热？，需调查），就调研情况看，上海、杭州大部分高档精装修楼盘中，并未考虑地热。
7. 关于精装修样板房施工部位和施工时机
本案精装修作为交付标准，建议精装修样板房设于建筑主体内，并考虑样板
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段的景观、参观通道等，与样板房建设同步进行，尽可能与销售节奏相协调，使样板房的促销作用和效益最大化。
应首先指导施工单位做出样板间，以引导装修工程按一个标准全面展开。样板间应以交付给购房者时的实景为主，以带个性化装饰为辅，真实地反映装修一次到位的商品房的内在质量。
附件：齐鲁?骏园“完全uni主义”精装修的具体操作
一、操作流程
１、装修流程：装修一次到位。
２、装修时间：由开发商统一组织，时间在土建完成以后购房者入住之前，不对购房者形成干扰。
３、装修设计及装修施工组织：
（１）过招标方式选择两家有资质、有实力、有信誉的家装公司（万德福、德泰）就双方约定签定合同，委托其作出每一种户型的几套可供住户选择的室内装饰方案，每个方案包括一系列可供住户选择的地面、墙面、顶棚、灯饰等装饰分项、方案预算，设计施工采用全包制。
（２）同时聘请一家饰顾问为业主和发展商提供全过程咨询服务和技术支持。 （３）业主参与设计，即挑选装修方案，并在结构安全允许和管线布局合理的前提下，由家装公司对方案作局部修改或另提装修方案并提供施工图，然后确定各装修分项的材料、色彩、纹样、预算，汇总成一份装修定单。 将装修和装饰分开为两个阶段，装修风格简洁大方实用，着重解决功能问题。装修设计造价应和住宅本身的定位相适应，反映装修最新进展，使用新材料。
４、装修材料采购：由开发商统一组织对装修材料进行采购，避免选用对人体有危害的材料。可聘请专业机构对材料进行签定、监测。装修材料现场展示。 ５、装修施工：建造全装修住宅，加快施工速度，保证装修质量。施工工期无特殊原因最多1个月。
６、装修监理：由开发商选定监理公司进行装修监理。物业公司配合现场监督。 ７、质量验收：由开发商、家装公司、客户、物业公司和监理单位联合验收。
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８、保修和维护：由开发商和选定的装修公司对所有购房者实行统一的质量保证和保修制度，并可和物业公司协商维护。合理界定开发商和购房者间的责任。
二、设计步骤与思路
（1）确定标准
配合开发商通过市场调查研究，结合装修的流行趋势，明确销售对象，确定装修标准。其装修水平至少应达到购房者所期望的档次和标准。装修的多样化，可表现在不同套型平面采用不同“菜单”的差异上，精选出具有代表性的装修方案，强调在同一档次上的统一性和均好性，同时通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展。
（2）提供图纸
设计图纸完成后，应向装修施工单位进行交底，说明施工中应注意的问题和技术要求。
家装公司应向开发商提供以下图纸资料：
■装修施工详图（包括水暖电附属专业图）；
■概算。
开发商应向购房者提供以下竣工图：
■套内平面图及使用面积；
■选材和设备配臵使用说明书；
■设备接口位臵和接口图、套内面积。
装修设计图纸作为必备资料交给购房者，购房者对照图纸进行验收。
（3）指导施工
首先指导施工单位做出样板间，样板间应以实际交付为标准，以带个性化装饰为辅，真实地反映装修一次到位的商品房的内在质量。设计人员要配合开发单位、监理单位、施工队伍，对材料进行把关，现场解决在安装集成过程中的问题，确保装修按图纸施工。
三、装修标准
装修标准根据公司决定，暂定为四种不同价格，每种标准有不同的材料、风格设计的方案2—3款。
四、装修施工三部曲
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第一步：厨房地面铺装、墙身、吊顶一次性完成，同时作隐蔽、暗藏式管道设计、设臵管井等；
第二步：卫生间地面、顶棚、墙身、盥洗盆、座便器、标准化浴缸、淋浴配件、毛巾架、冷热水管等一次到位；
第三步：根据设计方案进行标准化全装修，直至交付给业主。
五、装修的环保原则
室内装修必须十分重视环保及防污问题。要在选材、施工用料方面坚持如下原则，具体由聘请的专业机构对材料进行签定、监测，并在营销推广中加以体现： ■选用环保型装修材料。
■选择无毒、无害、无污染环境、有益于人体健康的材料，宜采用取得国家环 保标志的材料。
■使用能改善室内空气质量的先进技术及设备。
■防止成品家具对室内造成的污染。
六、对各单位的具体要求
1、开发商
开发商应和家装公司签订合同，合同中包括全装修的套餐选择和标准装饰材料等内容。开发商和购房者应按照国家和地方的有关规定签订合同，并在房屋结构及设备标准中设臵相关装修标准的内容。确立开发商为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。建筑装饰施工单位、装修材料生产厂家负责相应施工和产品的质量责任。开发商必须向购房者提交装修质量保证书，包括装修明细表，装修平面图和主要材料的生产厂家，并执行有关的保修期。
2、装修监理单位
装修工程监理的目标是：控制投资、进度和质量，强化合同管理和信息管理，协调各方关系。包括以下内容：审核装修合同、审核设计方案、审核设计图纸、审核工程预算、查验装饰材料和设备、验收隐蔽工程、检查工艺作法、监督工程进度、检查工程质量、协助甲方验收装修工程。工程监理单位对装修工程进行监理，严格执行每道工序特别是隐蔽工程的签字验收制度，以保证对施工质量的控制。
3、装修施工单位
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装修施工单位应当遵循以下规则：
■采用的装饰材料不得以次充好，弄虚作假；
■施工不得偷工减料，粗制滥造；
■不得野蛮施工，危及建筑物自身的安全；
■不得损害居民和开发单位的权益；
■国家和地方规定的有关规范和规则。
装修施工单位应当按月填写单项工程汇总表，报开发商和监理单位，以保证施工进度。
4、家饰顾问
家饰顾问具体工作职责表现在以下几方面：
■装修常识的咨询；
■具体价格的把握，为具体方案提供市场数字依据；
■客户装修套餐选择的引导，特别是装修风格的建议；
■对家装公司的监督，主要是质量监督；
■针对具体每一套住宅，室内装饰的建议；
■全力配合开发商针对该计划的所有工作，并提出切实可行的操作建议；
■自2003年4月12日起，实行每周开放日。每周一天，安排在周末。家饰顾问公司必须安排1—2名熟知该计划的专业设计师于项目营销中心全天候接受家装咨询。
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