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今天带来精彩内容的是：
刘冲伟律师
北京市盈科（南京）律师事务所
房子质量问题找谁？房屋质量往往是购房者最关心的问题。在买房的时候，看房最重要。如果看房的时候粗心、毛躁，就极有可能留下后患，给居住者带来无尽麻烦。若是遇到房屋质量瑕疵，业主该如何维权呢？我们来看看刘冲伟律师怎么说。
过快的城市化进程成就了一大批房地产开发企业，更催生了建筑施工行业的杂乱丛生，层层分包甚至转包现象严重，由此造成的后果是即便一些知名大型房产企业开发的楼盘也会存在大量质量问题，那些中小型房产企业开发的楼盘就更不在话下了。对于大多住宅业主而言，一套楼房可能会倾其半生的积蓄，一旦发现购买楼房存在质量缺陷而无法入住，虽然房屋尚未到倒塌程度，但对美好生活的向往早已轰然垮塌。
那么，如果遇到房屋仅是质量缺陷但又未到无法实现房屋买卖合同目的程度，业主们究竟该怎么办呢？刘冲伟律师建议业主诉诸法律手段向相关责任方主张赔偿责任而非解除合同。此时的诉讼请求一般有三项，租金损失、加固修复、质量缺陷损失。业主在提起因房屋质量问题而引起的诉讼时，应注意以下两点：
首先，需注意在诉讼前，业主不要自行委托鉴定机构对房屋进行质量鉴定，因为自行鉴定结果往往难以在法庭上得到相对方的认可。房屋质量问题出现的诱因主要有两点，一为质量瑕疵量变的积累，二为邻居装修施工的破坏。对于前者而言，诉讼时被告为开发商，对于后者，可以侵权邻居和开发商为共同被告，也可仅以侵权邻居为被告，待法院所委托鉴定机构的司法鉴定结果作出后再追加开发商为第三人。刘冲伟律师在代理的一个房屋质量纠纷案件中，就采取了起诉时被告仅为楼上侵权邻居，待收到司法鉴定报告后再追加开发商为第三人。
如此操作的原因有两个：
第一，我国目前的司法鉴定程序虽是在诉讼过程中由法院委托当事人摇号形式选出鉴定机构，但是在房屋质量纠纷案件中，尤其是一些大型房地产开发企业，存在通过一些途径影响鉴定结果客观公正性的可能。如果在鉴定时把这些开发商的干扰因素排除在外，而鉴定费用又由原告业主预先交纳，从人的心态角度来讲，鉴定人员更容易作出对原告业主有利的鉴定结果。
第二，在此类纠纷案件中，侵权邻居与原告业主产生侵权法律关系，开发商与原告业主产生违约法律关系，根据民事诉讼法律规定，是可以追加开发商为有独立请求权第三人的。
第一步，为对涉案房屋进行质量鉴定，对房屋受损部位的质量状况、受损程度、受损原因进行鉴定，并要求提供加固修复方案。
第二步，待房屋加固修复后，再对涉案房屋进行房屋质量缺陷损失评估，从而确定房屋因质量缺陷而造成的价值贬损情况。对于房屋质量缺陷损失评估，北京市建设委员会早于2005年就已发布了《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》，对评估的程序、方法作出了详细的规定。此规定虽为地方文件，但是因其比较成熟与完备，很多法院都会参考此规程的规定。
刘冲伟律师在代理此类案件时，就力促法院委托鉴定机构对涉案房屋进行房屋质量缺陷损失评估，因为此项评估是在房屋加固修复后进行，若进行评估不但可以促使开发商认真加固修复，降低房屋价值折损，而且，此类案件业主在起诉时一般也会一并提起租金损失赔偿请求，进行评估也可以延长租金损失期间，从而使业主获得更多的赔偿金额。
