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作者：李霄然律师 北京德和衡律师事务所
房地产行业存在广泛的居间合同行为，主要包括以下几种常见类型：房地产项目整体出售居间合同、商品房销售（一手房）居间合同、存量房买卖（二手房）居间合同等。各种房地产居间合同的核心要素具备一定规律性，体现了此类合同的根本特质，本文总结了房地产居间合同的十个核心条款，通过对此类合同核心要素的提取，以期能够展现房地产居间合同的规律。
一、居间法律关系界定条款
由于居间合同与委托合同、行纪合同存在相似性，并且在法律适用上存在很大区别，所以有必要在居间合同中专设条款，明确合同基础法律关性质，避免发生争议时双方对合同基础法律关系无法确认。
二、居间服务内容条款
房地产居间合同中应当明确居间服务内容。不同的房地产居间合同类型，有不同的服务内容。
（一）对于房地产项目整体出售居间合同，居间服务的主要内容体现为：
1、寻找并推荐匹配度较高的客户。
2、为潜在客户提供待售项目交易信息。项目整体出售，交易信息量比较大，包括但不限于项目基本概况、项目土地、规划、建设手续情况、项目权属情况、项目权利限制情况（抵押、查封等）、项目公司股权结构、项目公司债务情况等等。
3、为出售方提供潜在客户基本信息、组织洽商谈判、沟通协调。
4、促成系列合同签订。根据不同的整体出售方式，居间人需要促成的主要合同亦有所不同。通过股权转让方式，居间人主要促成股权转让协议订立；通过股权+债务转让方式，居间人主要促成股权转让及债务承担合同订立；通过资产转让方式，居间人主要促成资产转让合同成立。每种方式所涉及的主要协议涉有所不同，同一种转让方式也会因项目自身特点而产生不同的协议群，应根据项目特点，确认居间人应促成的协议范围。
（二）对于商品房销售（一手房）居间合同，居间服务的主要内容体现为：
1、寻找并推荐有购买意向的客户。
2、根据项目实际情况，确定居间服务方式。根据实际情况，居间人可以采取包括但不限于网络媒体推广、既有渠道推广、委托第三方分销等方式进行居间服务、推荐客户。
3、促成合同签订。
（三）存量房买卖（二手房）居间合同，居间服务的主要内容体现为：
1、一般约定由专业的房地产经纪机构，为某套特定房屋寻找有购买意向的客户。
2、居间人陪同客户查看房屋。
3、提供买卖双方基本交易信息。居间人负责初步核实买卖双方身份信息、房屋权属信息的真实性（形式审查）。
4、促成存量房屋买卖合同。实践中，经纪机构作为居间人，其主要居间义务完成的节点一般设置在促成存量房屋买卖合同签署，后续合同履行事项多采协助方式，以附随义务方式体现在居间合同中。
5、协助义务。居间人一般提供的协助主要有：协助办理网签、按揭贷款申请、缴纳税收、产权过户、房屋交验、物业交割。
三、项目概况条款
在房地产项目整体出售居间合同中和商品房销售（一手房）居间合同中，应列明项目概况条款。一方面，明确居间服务的标的物是什么，使得合同体系完整，逻辑清晰；另一方面，项目概况条款本身要求委托人诚实披露项目信息，有利于促进委托人的信息披露，为后续居间服务和交易奠定良好基础。
四、成功居间标准条款
房地产居间合同中，必须明确成功居间的标准。根据《合同法》四百二十四条至四百二十七条，居间成功的一般标准为促成合同成立。但是，合同法作为典型的私法，并未禁止居间合同双方就居间成功的节点自由约定。实践中，以特定节点作为居间成功的，须明确约定，以防止不必要的纠纷。
五、客户确认条款
客户确认条款的几种基本模式：
（一）、客户范围约定+书面确认文件（较适合于商品房销售（一手房）居间合同）
首先明确客户范围。可以视情况尽量明确约定客户范围。举例：客户范围包括：居间人直接推荐的自然人、该自然人的直系亲属及配偶、该自然人及其直系亲属和配偶再次购买情况均属于居间人客户范围。
第二要设定书面确认文件。一般由授权文件+客户确认文件+签约确认文件共同构成。
（二）、客户范围约定+统计系统+批量确认（较适合于商品房销售（一手房）居间合同）
约定客户范围确认标准（见前述（一））。
有些开发企业有客户统计系统，能够系统详细记录居间人推荐客户的信息。双方可以约定，居间人推荐客户后在系统中进行登记；双方应当制作批量确认文件，按月或按季度对系统中的客户数据进行汇总核对，并进行书面确认。此种模式下，系统数据掌握在开发企业手中，需要居间人对开发企业有较高的信任度。
（三）、客户预先确认（较适合于房地产项目整体出售居间合同）
房地产项目整体出售的潜在客户绝对数量较小，很多情况下，居间人在签署居间合同之前，已经有一家或数家目标客户，居间人和委托人可以在居间协议中直接列明居间人拟将推荐的客户名称。
（四）、客户范围+电子邮件确认（较适合于异地居间使用）
约定客户范围确认标准（见前述（一））。
居间合同中设定专用电子邮箱，并约定通过电子邮箱完成客户确认。
（五）、客户实际看房即签署书面确认（较适用于存量房（二手房）交易居间合同）
六、佣金计算标准条款
居间佣金条款是开放性和多元化的。常见的有按照比例提取、按照促成房屋套数计件提取、按照促成交易价格分段按比例提取等。该条款核心在于表述清楚，排除歧义。
七、佣金结算方式条款
佣金结算条款常见的有一次性结算和分期结算。居间服务标的较大且为一次性交易的情况，比如房地产项目整体转让，一般都会采取分期支付方式，其中比较推荐的方式是依照买受人购买项目的付款进度为居间人结算佣金；居间服务标的不大且多次交易的，比如一手房交易居间合同，比较合理的结算方式为一房一结算，当然也可以约定按月或按季度结算。
八、居间费退还条款
常见的居间成功节点是促成合同签署，但合同签署后还有复杂的履行过程，可能会出现合同解除、撤销、无效、终止情形（统称终结情形），当终结情形出现后，是否影响居间佣金，应当在居间合同中予以明确。具体条文设计可以综合考虑哪一方过错导致合同出现终结、居间人付出的服务、居间人和委托人的缔约地位、是否存在政策变化，在兼顾公平的基础上设计条款。
九、保密条款
居间人在居间过程中，会接触到开发企业的部分保密商业信息，比如房屋销控情况、价格构成、内部外部价格差、尚未公布的销售政策等，所以有必要设计保密条款。
十、合同期限条款
房地产居间合同有必要约定居间服务期限。需要注意的是，应当同时考虑到期限届满时仍有居间人推荐的客户正与委托方处于磋商过程的情况，对该类情况，应当专门约定处理规则。
结语：
本文根据房地产居间合同的普遍规律，总结了房地产居间合同的核心条款。但每一份具体的房地产居间合同，都具有其独特性，设计具体合同时，可以在本文涉及的十个核心条款之外，通过“权利义务”条款、“其他”条款、“特别约定”等条款，解决个案特殊性问题。本文列举了一些常见的，或推荐的条款约定，仅祈祷抛砖引玉作用，对每一份具体房地产居间合同的签署，还要综合考虑缔约双方缔约地位、项目背景、市场情况等因素，并兼顾诚信和公平设计合同条款。
德衡·房地产律师工作室
2016年1月19日
