房地产企业战略转型 房地产企业要有战略眼光!



  不能计较一时得失 

   文 / 黎平 

  短短几月,房地产行业冰火两重天。

  “史上最强的宏观调控政策”出台之后,住建部、国土部、央行、银监会等相关部门也陆续出台政策给楼市降温。如此密集的政策打击,令不少房地产业的老江湖也感到空前的茫然。世联地产董事长陈劲松用“焦郁碌”三个字来表述房地产业界当前的状态—焦虑、忧郁、忙碌。

  针对这种状况,地产业的大佬们此时该做些什么,才能使企业健康有序发展?

  厦门大学管理学院副院长、知名房地产研究学者戴亦一教授在接受《经理人》专访时指出:此时企业家应该做好三件事:研判大势,调整心态,修炼内功。

  平衡心态

  房地产企业要对未来做出正确的判断,首先要对房地产在中国经济中的地位做出正确的判断—未来三五年甚至十数年,房地产在中国经济中的地位尚无任何一个产业可以替代。房地产业的繁荣与否,同时影响着上下游几十个相关行业,还直接影响着地方政府的腰包—土地出让金,是许多地方政府70%以上的收入来源。

  “正确研判市场有助于企业家平衡心态。”戴亦一教授说。他认为,2009年的天量信贷可能引发的通胀问题,将成为短期内困扰中国经济的主要问题。因此,接下来一两个季度宏观调控政策的基调将是防通胀和紧缩信贷。史上最严厉的房地产行业调控政策,加上越来越紧缩的金融环境,使房地产价格在未来两个季度存在很大的下跌风险。

  “即使不出台物业税,下半年房地产市场仍然面临空前的压力,房价会深幅下跌。”戴亦一说,“半年以上的时间,有些地产商可能会没有收入,地产泡沫会得到很大的缓解,经济也会被拖累。当GDP二次探底,政府必然会再次出台政策刺激房地产,需求一旦松动,房价可能会出现报复性反弹。”

  “冬泳”健体

  房地产行业是典型的资金密集型行业,通过各种方式融资,借助财务杠杆增加自有资金的回报率是重要的运作方式。但是,地产商在借钱搞开发、利用高杠杆放大自身财富效应的同时,无疑放大了企业运营的风险。

  4月底披露的2010年一季报显示,多家房地产企业出现净利润同比增加,现金流却大幅下降的情况。譬如,深深房A实现净利润546万元,同比增加540.89%,现金流量净额却为-6990万元,下滑139.36%;中航地产净利润536万元,同比增长193.04%,现金流量净额为-5.3亿元,下滑213.88%。很显然,现金流量大幅缩减的企业绝非以上两家,密集的宏观调控和信贷紧缩政策,使那些原本就现金流紧张的企业雪上加霜。

  “这次调控绝对不是假摔,可能比2008年来得更为猛烈。资金链紧张的企业,当前最紧迫的事情,就是筹集资金,准备过冬。对有些企业来说,退出竞争会成为他们未来的无奈选择。”戴亦一说,“这对整个房地产行业都是个警示。就是要保有安全的现金流,而不是置企业风险于不顾,盲目乐观,做‘死多头’,一往无前。在当前这种情况下,更要有战略眼光,不要计较一时得失,能降价就降价,该变现的一定要适时变现。接下来的两个季度,房地产企业的资金链势必会越来越紧张,解决资金问题是当前的首要问题。”

  当然,地产业仍然不乏现金流量充裕的企业—房地产业的“一哥”万科地产的现金流量净额就高达68亿元。2009年市场火爆的时候,行业枭雄争相拿地,“地王”频出,万科等有丰富经验的开发商却始终表现得不急不躁,稳扎稳打。“此次调控必然会导致一定程度上的行业洗牌,现金流充裕的企业因此获得抄底的机会。市场二次探底的时候,是他们抄底的最佳时机,可以兼并收购,也可以增加土地储备量。他们必然会成为下一轮竞争的优胜者。”戴亦一说。

  面对可能出现的市场萧条,戴亦一认为,房地产企业要认真思考,制定和规划未来一年甚至一年半的发展策略。“不妨做些长远的打算,不要只想着过冬,而是要努力冬泳。市场繁荣之时,可能忙着赚钱而忽视了内部管理,忽视了对企业流程的梳理和员工的培训,忽视了对企业商业模式的认真审视,这个时候,就静下心来,认认真真地练内功,夯实企业未来发展的基础。”

  反周期运作

  房价有涨就有跌,这已经是被市场,特别是成熟市场多次证明过的铁律。香港房地产市场8年一个轮回,这样一个波动极大、风险极大的市场,却锻造出长江实业等多家知名房地产大鳄,任尔东南西北风,始终经营稳健,屹立不倒。

  “香港的房地产市场和中国内地的房地产行业有相当的可比性,许多优秀香港地产商的成功,很大程度上来自于反周期运作。他们的发展轨迹,也与房地产周期息息相关。研究表明,最终决定香港地产商行业地位的,就是其反周期运作项目的能力。”戴亦一说。

  李嘉诚旗下的长江实业,就以善于捕捉市场机会和准确判断大势,并成功地进行反周期运作而著称。在房价疯涨时,不增加土地储备,而是将土地变成现金;房地产业的低潮期,则逢低吸纳,短期内获取大量低成本的土地储备,大笔“圈占”稀缺的优越地段,始终表现出强劲的竞争力。

  著名的新鸿基地产,以“人弃我取”的投资策略,将每次危机视作趁低吸纳土地的良机,在随后的地产高潮中获利。新鸿基还遵循“货如轮转”的策略,从不计较个别项目的成败得失,致力于资产负债平衡,在维持庞大土地储备的同时,又持有大量现金,因而处于进可攻、退可守的主动位置。

 房地产企业战略转型 房地产企业要有战略眼光!
  “中国的房地产企业家也要学李嘉诚—房价高涨时,不要过多囤地,而是要增加现金流;房价低潮时,也不要失望,有企业被迫卖地时,就把它买下来,把手中充裕的现金流变成丰厚的土地储备。有了这样的理念,自然开发商在消费者争抢房源时,就会自动地去满足市场的需要,而不是惜售,捂盘;行业低潮期,也会收获沉甸甸的果实。” 戴亦一说,“反周期运作,是周期性较强,且不规范的市场中企业的生存之道。”    

爱华网本文地址 » http://www.aihuau.com/a/9101032201/100294.html

更多阅读

确立中国文化的自主性更要有世界眼光 文化眼光

文汇报访谈:文汇学人:确立中国文化的自主性更要有世界眼光,2012、3、21经历上世纪80年代以来中国人文社会科学领域大规模的学术引进,时至今日,如何确立中国文化的自主性,如何在与西方学术的深入互动中确立中国人文社会科学的学术自觉和自

国家工商企业信息查询 企业要养“闲人”,国家要养“懒人”

     企业为什么养闲人?企业要发展,企业要有未来,就应该创设一个宽松的环境,那就需要养闲人。如果一个企业走向末路,它不可能养闲人,它还会裁人。如果一个企业,仅仅看眼前利益,它会精打细算,不仅不会养闲人,它还会把两个人的活让一个人干

祖狄的主要志向是 小企业要有大志向

     做品牌,企业其实只有两条路。做内贸的企业,要么做品牌,要么给品牌企业代工,没有第三条路。目前快消品行业竞争非常激烈,这样的情况决定了一个内贸的企业,如果不从品牌的基础做起,不去做长远的谋划,最后战略目标是不可能达到的。 

企业员工责任与担当 做企业要有良心、责任和担当

     新希望集团是一家民营企业,公司创建三十年来,我想结合新希望谈谈我所理解的“绿色成长和关注长期”。很多朋友问我,新希望集团都30年了,一直做的不错,还能站在中国经济的前列,为什么?也有朋友讲,有些统计分析,中国民营企业的平均寿

房地产企业战略转型 房地产企业要有战略眼光!

  不能计较一时得失     文 / 黎平    短短几月,房地产行业冰火两重天。  “史上最强的宏观调控政策”出台之后,住建部、国土部、央行、银监会等相关部门也陆续出台政策给楼市降温。如此密集的政策打击,令不少房地产业的老

声明:《房地产企业战略转型 房地产企业要有战略眼光!》为网友霓渱燈丅分享!如侵犯到您的合法权益请联系我们删除