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但业内人士预测,充沛的流动性和旺盛的投资需求,将推动住宅产品品质的整体高端化,而城市核心区高昂的地价,也将使开发商提高自己的产品定位和品质。所以今后的商品房市场,有可能呈现“泛豪宅化”的趋势,而与之并行的则是政府大量建设的保障性住房,这也许正是政府要着力打造的住房双轨制蓝图。

  采访中,佟欲晓谈到了保障性住房对房地产行业的影响:“保障性住房对行业的长期发展是有利的,好处是能使行业的专业度加强。现在房地产市场门槛较低,专业不专业的都能做,将来市场细分后,门槛加高了,对商品房质量的要求和开发商专业素质的要求也会提升。”而大量建设保障性住房,对从事中低端住宅开发、讲究快速周转的开发商,更是个好机会。

  当然保障性住房的投资加大了,必然会挤压商品房市场,但佟欲晓认为:“像首创这样从事中高档住宅和商业地产开发的国企,肯定也会参与,一是这是企业该承担的社会责任,二是目前有些土地在转让时就包含了配建保障性住房的要求。但首创是上市公司,所以必须在保障股东利益的前提下参与。”

   商业地产吸金有方

  在这场被称为“史上最严厉”的调控新政中,商业地产却迎来了它久违的春天。

  仲量联行调研报告显示,经过6个季度的低迷后,北京的商业地产出现了回暖迹象,成交活跃、租金首次出现增长。商铺的市场需求在扩大,尤其是新建的地铁城铁,更带动了新商圈的兴起。

  而新政后,业界和媒体也很自然地将目光聚焦在了这里,几乎一夜间,大家都不约而同地发现商业地产是个价格洼地。胡卫民说:“从市场价格来看,在国际大都市,商业地产的价格应该是住宅类地产的3-5倍,但北京商业地产的价格和住宅类产品相比,却是倒挂的,商业地产还没住宅产品卖价高,比如北京的CBD,住宅可以买到6万,但写字楼也就三四万,甚至只有2万多。”

  佟欲晓也认为,目前一线城市的商业地产的价值是被低估的,尤其是北京,很多人认为写字楼供应量过大,价格要下跌。但从长期来看,未来5年都不会有新增供应了,需求还是非常强劲的,因为每年有大量中小企业、外资公司来北京发展,需求还是在增长的。数据显示,北京写字楼整体空置率环比下降0.92个百分点,平均租金环比上涨0.89%至月平方米135.45元。这个数字虽然很微小,但意义却很不一般。更有权威机构预测,年内将有更多的海外及内资零售商将在或继续在北京扩张。而与此同时,商业地产的市场总净吸纳量达134599平方米,较去年同期增加3倍多。

  而更多的开发商已开始动作,准备从这个预热的市场分一杯羹了。媒体报道,今年一季度,万达商业地产销售面积达137万平方米,金额152亿元,相当于2009年全年合同销售额的50%;万科4月份一举拿下3个商业地产项目,并宣布将商业地产的资产比例提升至20%—30%,近日更传出收购北京赢嘉中心、斥资80亿元在西安曲江新区打造国际会展产业园区等消息;保利早在2009年年报中就透露,未来3-5年内将投入近300亿元资金,用于商用物业开发项目,持有性商用物业的投资比例将逐渐增大到30%;世茂股份去年完成重组后,公司主营业务已转为高端商业地产投资开发和经营,目前该公司拥有近1000万平方米土地储备,将在全国各大中城市打造城市地标综合体项目;金地今年20%的资金,将投向商业项目;另外,华润、合生、富力、中海、城建等开发商也一致将目光瞄准了商业地产。

  首创置业的董事长刘晓光也向媒体表示,首创在未来3年内,将投资300亿元,走与产业相结合的住宅产业综合体道路;未来5~10年,首创置业在全国的奥特莱斯争取增至30家。采访中,胡卫民解释了众多开发商转战商业地产的原因,“首先因为纯做住宅,地是个问题。住宅技术含量不高,门槛低,一拍地大家都来争,很多不是专业做房地产的央企也来参与;如果是商业地产用地,争的人就少多了。另外,从地方政府角度,也希望转让的土地能有配套的商业来支撑,如果纯粹是住宅地块,它是一次性受益,没有后续收益,而且纯住宅还要建许多服务类配套设施,医院、学校、幼儿园之类,所以地方政府也希望把住宅和商业地产结合起来。”

  商业地产在人们的注视下似乎变得炙手可热,但其实人们对商业地产的了解还很肤浅。一般人认为,商铺或底商就是商业地产了。但其实商业地产的成熟模式应该包括商铺、餐饮、写字楼、娱乐休闲场所、公寓,甚至工厂园区等非住宅形态,是一个结合了地产、商业和投资三重属性的内涵广泛的东西。

   “一般人可能把写字楼、商铺都叫商业地产,而对于我们做商业地产的人来说,写字楼并不是纯粹的商业地产,真正的商业地产应该是靠商业去运作,靠品牌去维系的,它的终端不是买家,而是消费群体。而写字楼的终端就是一个个公司。”田宇认为,所谓的商业地产热,其实是一种错觉,现在有人说大量资产涌入商业地产,那是人们对商业地产的理解存在差异,而且资金也并没有大量地流入商业地产。

  然而,即便商业地产是开发商心中的聚宝盆,就能保障它成为投资客手中下金蛋的母鸡吗?众多业内人士都表示,投资商业地产,赚钱其实不容易。

  买住宅投资,地段是最重要的因素。而商业地产地段好未必收益好。投资商铺不是普通人能操作的。胡卫民说:“投资商业地产不一定能赚钱。商业地产投资要比住宅地产复杂数倍。从开发商来说,开发住宅地产和开发商业地产的素质和技术要相差好几个等级。如果开发住宅地产的是小学生,那开发商业地产的就应该是研究生。”

  商业地产租金的高低、位置的优劣受很多因素的影响,不是专业人士很难判断。“首先,投资商业地产当然最重要的是地段、位置,包括交通、周边环境、周边消费能力等,好地段和差地段相差很大。香港尖沙嘴、铜锣湾等不大的商铺,每平米的售价是200万,而香港豪宅每平米也就30万—40万。比如有的地方没有商业环境,孤零零的就做不成商业地产,必须是大家比较认可的商圈,才能做商业地产。再就是得有耐心。商业地产得培育客户,得养好些年呢。”胡卫民介绍,东方广场历经10年才起来,前5年都是亏的;金融街购物中心在北京算高档的了,快3年了客流还不多;金源MALL5年了,刚开张时店员是顾客的两三倍。当然现在它起来了,10000元车位,去了车位还是难找。“所以,投资商业地产想要短期回报也是不太可能的。也就是说,商业地产是个蓄水养鱼的过程,周边的商业成熟了,商业地产才能体现出价值,它需要一个长期的运营、维护的过程。”

  陈贵也认为,投资住宅和投资商业地产就像炒股和炒股指期货一样,根本是两码事。“一般投资者对商业地产远不够了解,风险很大。首先,投资客尤其是散户炒房客,用老思维进入商业地产,商业地产的经营成本和价值主导因素与住宅投资不是一回事。其次,商业地产经营中开发商与投资者之间信息不对称问题非常突出。”他举例说,商业地产从征地、转手、开发到销售各环节的信息都不能疏漏,比如有的商业地产开盘销售时,产权已过去10年,而商业地产产权一般只有40-50年。另外,商业地产的价值,还和宏观经济周期密切相关。最后,陈贵提醒投资者,商业地产已成为新政后民间资金的泄洪渠,继5月19日北京市4委局联合发布《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》之后,针对商业地产更严厉的政策将相继出台,所以投资客应该擦亮眼睛看清项目。

  目前已有专家认为,过热的商业地产投资,会导致市场竞争更激烈,泡沫会加大,很容易引起楼市的崩盘。陈贵认为,“商业地产是有组织有规模的行为,杠杆率会用到极致。另外,国际资本最喜欢参与商业地产炒作,快进快出,破坏力更大。防止商业地产泡沫比商品房更值得警惕。”不过,胡卫民表示,这种可能性不大,“商业地产和宏观经济和信贷政策关系密切,另外中国的商业地产和发达国家相比,差距还很大。”当然什么事情都不能一窝蜂,大家都往一个方向走肯定出问题。“因为商业地产开发不光是技术问题,还有资金问题,开发商业地产必须在一段时间内持有,包括土地的成本,资金压力是比较大的。很多开发商做不了商业地产,也跟资金规模有关。”

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