钟伟将军 钟伟 中产阶级将退出购房行列



 语速轻缓、波澜不惊,但一如既往地凌厉。钟伟还是那个钟伟。

  除了严谨的学术著作,实证的政策报告,钟伟既有诸如《一生之水》等感性细腻的知名散文问世,也有诸如在《英才》发表过的专栏文章《成为美人也许比博士学位的经济效益更好》等脍炙人口的经济随笔深得人们喜爱。

  在他的散文《一生之水》中,钟伟评价包括自己在内的60年代人,是离群索居的孤独者,是最后残存的理想主义的一代。理想主义者难免执着。

  三年前,因为坚持陈述事实,没能“摆出一副为民请命的姿态迎合媒体和公众”,钟伟遭到了媒体和网络的口诛笔伐。在经济学者越来越密集地占领大众媒体的今天,曾经受挫的钟伟,除了自己写文章,很少在媒体上露面:“学者就是搞研究的,我不是公众知识分子,我就是一个大学老师,老老实实地做研究,完了。”

  现在回头来看,钟伟的诸多观点都是经得起时间检验的,这更坚定了钟伟对“说真话”的执着:“我给出了数据,给出了趋势,如实地说真话,就尽到了我做研究人员的最大责任。”

  那么,关于2010年楼市、股市和宏观经济走势,钟伟又会给出怎样的趋势判断呢?

  股市前高后低

  现在从经济总量来看3400点、3600点很正常。

  《英才》:你怎么看目前A股市场的估值?

  钟伟:资本市场非常恐高,在2007年5月股市调高印花税、抑制股市泡沫的时候,是3000点;在2008年调降印花税、试图拯救股市的时候也是3000点,也就是说3000点是当时政府认为基本合理的一个点位。历经了经济刺激方案到现在,拿2007年5月和现在相比,中国的经济总量至少扩张了20%,中国的货币供应量的总存量至少扩张了50%,也就是说,如果2007、2008年的3000点是正常估值,现在从经济总量来看3400点、3600点也很正常。

  《英才》:也就是说当前的资本市场基本回归了常态?

  钟伟:次贷危机冲击之后,人们难免从相对保守的心态去估值,但目前人们的投资心态正在向相对乐观积极的估值转型。所以从2009年第四季度到今年一季度,中国经济增长有可能从复苏的初期回到常态的增长或者趋势增长,资本市场也从保守估值回到正常估值。

  《英才》:那2010年股市将呈现怎样的走势?

  钟伟:2010年一系列的因素决定了上半年的投资机会比下半年好。首先,今年上半年的经济增长速度可能在11%左右,会比下半年不到9%的速度要快,那么相应的资本市场的表现就有可能会前高后低;其次,今年上半年上市公司的盈利增长也会快于下半年;还有宏观调控,如果今年要有什么加息、升值、收紧信贷等措施,可能从第二季度、第三季度才会陆续着手,因此上半年受到宏观调控的影响比较少;最后,今年上半年资本市场不确定的因素少,国有股、非流通股的流通接近尾声,创业板该退出的也退出了,股指期货上半年推出的可能性不太大,这一切因素决定了资本市场可能今年上半年相对比下半年好。

  《英才》:你认为哪些行业会被投资者所青睐?

  钟伟:第一个是跟大宗商品相关的行业,传统行业如煤炭、钢铁、有色等;第二个是跟机电一体化相关的行业,成套机械设备的行业,重工业投资的速度明显快于轻工业,今年固定资产投资还会维持强势增长,这些工程机械设备、成套设备提供商应该不错。另外谨慎看好房地产企业,因为2009年全年房地产快速增长,今年还可能惯性增长。

 钟伟将军 钟伟 中产阶级将退出购房行列

  《英才》:哪些行业你认为应该保守一些?

  钟伟:首先是新能源,没有机会。新能源在盈利能力方面、市场前景方面在中国非常暗淡,在中国新能源不像节能减排那样行之有效,在日本、美国单位GDP能耗比较低,再节能空间不大,而中国单位GDP能耗那么高,所以提高能源的价格、节能减排效果比新能源好得多。20年之后新能源肯定有机会,明年应该说是没有。

  另一个不看好金融业,尤其是银行业,银行业增长跟今年一样相对平稳,信贷增长、中间业务增长都有限。

  楼市强势调整

  如果5-8年70个大中城市新房的开盘价均价翻番,中等收入阶层将基本退出新房的购房者行列。

  《英才》:你怎么看2009年的这一轮房价上涨?

  钟伟:去年房地产全世界各国都有明显上涨,这主要取决于资金流动,资金从像国债这样的收益比较低的产品流出来,但是也没有进入到实体制造的领域,去年全年出现了资金大规模投机的浪潮,大宗商品、房地产、股票市场都有明显投机的行为,导致这三个市场都在上涨,包括在美国房地产价格也涨了,这并不是中国特有的现象。

  《英才》:那你认为今年国内房地产市场会出现怎样的走势?

  钟伟:我个人认为,2010年房地产市场会经历强势调整。从总的房地产在建面积、销售面积、竣工面积、销售金额、投资金额等主要指标来看,2010年的整个房地产情况跟2009年接近,可能会略微逊色于2009年,但比2007年要好。2009年全年商品房的销售金额比2008年增长80%,销售面积会比2008年增长50%,2010年大概销售面积跟销售金额会与2009年持平或者稍微少一点。2009年可能全年有3.6万亿—4万亿的销售收入,2010年可能少一点。2009年70个大中城市的房价上涨都是两位数,其中15个大城市超过30%,2010年房价不可能从2009年的基础上再大肆上涨,但很可能强势调整,跟去年持平。

  《英才》:从中期来看房地产的走势如何?房价会只涨不跌吗?

  钟伟:未来8年时间货币供应量大约会增长280%,城镇居民的货币收入大约增长250%,如果维持过去的经济增长趋势,可能会增长210%,因此70个城市的商品房新房的均价未来增长200%,这是个保守的估计。因为比经济增长的210%,比收入增长的250%、比货币增长的280%都低。由于老房、二手房跟新房的品质完全不可比,所以未来存在品质很差位置不错的老房价格还是上不去。城市核心区的房价,在整个大均价的构成当中,地位肯定下降,在整个商品房的供应总量当中,比率肯定下降。因此,如果5—8年70个大中城市新房的开盘价均价翻番,那还意味着在15个像北京、上海这样的大城市的核心区,中等收入阶层尤其是白领基本退出新房的购房者行列。

  长期来看,我从来不认为房价只涨不跌,没有哪个国家出现过房价只涨不跌的神话,房价总是有周期性的,即便在中国过去十年也不是只涨不跌,只是涨多跌少。偶尔跌两年,又会把跌回去的拉上来,房价总是涨涨跌跌的,更何况我认为三个因素特别重要。

  第一个主要是货币供应量的因素。房子并不值钱,但是为什么大家买房子呢?主要担心钱更不值钱,货币供应量的速度超过了收入增长的速度,也超过了经济增长的速度,也超过了房价上涨。在中国上涨得最快的、增长得最多的是货币。如果未来货币供应量不再高速增长,相对平稳或者略有滑落,房价可能马上就见底了;

  从长期来看另一个因素是人口,我们现在猜测人口的巅峰是16亿,2020年到达。我比这个结论要稍微乐观一点,我认为到达的顶峰比2020年更晚,甚至在人口到达峰值之前,房价就有可能见底。为什么人口到了峰值房价就可能见底呢?房地产就是用来居住或者从事商业交往的,人口都不再增长了,当然存量的这块就够了;

  第三个因素就是城市化进程。中国面临人口的巨大迁徙,从农村到城镇,从城镇到城市,这种人口在迁徙流动的过程中对房地产有巨大的需求。中国的城市化率低于全球的水平,大概47%,未来估计会到达80%以上,城市化至少还有20年的空间。高速的货币增长至少还有10年,人口见顶可能还有10年以上,但是货币化、城市化和人口增长都有峰值,这三大因素都会非常明显地制约未来中国房价的上升空间。《英才》:你认为迪拜债务危机对我国的房地产业有哪些启示?

  钟伟:首先不要认为迪拜发生了54亿美元的债务延迟就意味着迪拜模式失败了,这样的判断是很武断的。迪拜模式还是有非常多的可取之处,现在要给迪拜模式下定论为时过早。

  不要把周边国家的情况和中国来比,过去十年发生房地产重大问题的,都是小型开放经济体,或者以小型经济体为主,比如迪拜、香港、日本,我们称之为城邦国家,对房价的支撑能力很脆弱,本国的消费能力也是很差的。中国有辽阔的腹地,中国不会发生美国这样的次贷危机,这是由我们国民的放贷水平、储蓄倾向、文化因素等决定的。目前为止,中国作为大陆性的国家,不大可能出现迪拜那样的情况。

  重心转向防通胀

  CPI这个指标不能全面反应中国通货膨胀的真实面貌,3%到3.5%并不意味着今年的物价没有压力。

  《英才》:你对2010年的宏观经济形势有什么样的判断?

  钟伟:宏观经济政策跟今年的宏观经济指数的判断是相关的,第一个我们判断2010年经济增长大概在9.5%左右,四个季度的经济增长分别是11%、11%、9%、8%,和2009年四个季度一路走高刚好相反。

  《英才》:从财政政策、货币政策、产业政策来看,你认为今年会有哪些新动作?

  钟伟:去年的积极财政政策暂时不会改变,因为4万亿已经投了一半,还有一半要投。货币政策退出的节奏可能会相对比较快一些,因为经济增长已经没有悬念了,去年过八,今年过九,大家对这个忧虑不多。今年工作的重心就从保增长转向了防通胀,尤其是合理引导通货膨胀的预期。财政不退出,货币可能会加速退出,因为财政是完成保增长,货币是防通胀,而产业政策主要是调结构。结构怎么调?大多数局限于制造业怎么升级,我个人认为调结构在于城市化。

  《英才》:这是否意味着今年通胀的压力很大?

  钟伟:预计今年CPI会在3%—3.5%左右。2009年基数比较低,今年农产品价格和市政公共服务价格会调整,会给物价带来一些压力,还有大宗商品价格上升。但是,中国的CPI并不能反应中国经济的命运,通胀真实的压力是什么?改革开放30多年来,CPI平均水平是4.8%,实际上中国的通胀还是很严重的,集中反映在货币购买力的下降。这就可以反映出,实际上CPI这个指标不能全面反应中国通货膨胀的真实面貌,3%—3.5%并不意味着今年的物价没有压力。另外,怎么管理好通胀预期是一个很难的问题。

  《英才》:你怎么看目前人们广泛关注的人民币升值问题?

  钟伟:人民币目前的确存在着升值的压力,是美元不断走弱造成的。还有其它因素,包括2010年外贸可能会好转,出口增长大概高于10%,进口增长可能会达到20%,全球贸易的复苏尤其是中国外贸明显的好转,可能会给升值带来一定的压力。如果股票市场和房地产市场走势不错,会刺激部分热钱流入,也会给人民币带来压力;另外,可能中国在发展中国家将率先加息,也会给人民币升值带来压力。从香港和新加坡一年的NDF即无本金交易来看,人民币升值面临3%—5%的压力。如果股票和房地产市场即我们的资产市场仍然比较强,国际热钱就会投机到中国来,他们主要不是为了套利,利差很少,也不是为了赌人民币升值,主要是为了购买股票和房地产,利用资产价格的升值来受益。在这种情况之下,人民币比较快地升值不太好。

  

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