上海房价涨还是跌最近 上海房价是涨是跌?



  绿城黄浦湾(Bund House)是位于上海市中心的一个住宅项目。去年8月,该项目一座豪华公寓楼开盘,销售结果令人惊喜:全部88套公寓在开盘首日售罄,每套均价超过1600万元人民币(合230万美元)。

  仲量联行(Jones Lang LaSalle)驻上海研究主管柯志谦(Michael Klibaner)表示:“这表明了市场有多么火爆。”

  今年迄今为止,黄浦湾仅售出32套公寓,但这批房子的售价上涨了50%左右。第二批公寓与首批公寓几乎完全相同,只是可以更好地观赏到黄浦江的风景。

  为什么开发商能在一天之内把投向市场的数十套公寓卖光?柯志谦表示,这是因为中国购房者预期房价会持续上涨。“这种预期可能并不合理,但它的确是造成当前局面的因素之一。”

  黄浦湾只是表明上海楼市狂热的诸多例证之一。上海是中国房价最高的地方。在狂热的豪华住宅板块,上海房源的售价是北京的两倍。就连上海郊区“大众化的”住宅公寓,每套售价也要30万美元左右。

  中国的房价飙升得如此之高,以至于越来越多的观察人士发出警告,称楼市已形成投机泡沫,崩盘为期不远。

  前摩根士丹利(Morgan Stanley)首席亚洲经济学家、现居上海的谢国忠(Andy Xie)表示:“中国房地产市场是一个巨大的泡沫。在各大城市,房价收入比(一个衡量住房可承受能力的指标)大多超过了20倍。这意味着,中国内地的普通人需要花费自己20年的全部收入,才能购买一套普通的房产。”

  当然,中国私有房产的销售对象是富裕的精英阶层,而不是普通劳动者。因此,衡量住房可承受能力的传统指标可能并不适用。尽管如此,中国政府仍对不断上涨的房价感到担心,并将其视为一项潜在的社会不安定因素。在截至今年3月的一年内,全国大中城市房价上涨了11.7%,这一涨幅是自近五年前开始编制记录以来最大的。

  上月,为了遏制房价上涨,中国出台了一些迄今最严厉的措施,旨在打击房地产投机。国务院下令,在房价上涨过快的地区,银行须暂停发放购买第三套及以上住房的贷款,并拒绝向不能提供本地居住证明的购房者发放房贷。

  地方政府还获准可自行决定,酌情在一定时期内限定购房套数。德意志银行(Deutsche Bank)中国经济学家马骏(Jun Ma)表示:“我们预计,政府未来数月将针对房地产市场出台一些更为有力的反投机政策。”

  因此,他预计,中国一些最大城市的平均房价跌幅将高达10%,高端房产可能会缩水20%。

  一位在上海从业逾15年的房产中介表示,他从来没有像现在这样担心当地房地产市场。他表示:“房价已上涨到荒谬的水平。”

  他表示,在高端地产市场,出租房屋的租金回报率仅为1.5%。

  不过,并非所有观察人士都认为上海地产市场很快将步履踉跄。仲量联行的柯志谦表示:“我们认为上海楼市仍相对健康,不过我们对其它一些市场的态度开始变得越来越谨慎。我绝对坚信,上海楼市不是一个泡沫。”

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  人们之所以把上海与中国其它城市区别看待,有很多的原因,其中包括:上海拥有一个可观的房屋租赁市场,而且是在中国经商和开展金融业务的首选之地。

  但是,那种认为会有越来越多的人迁驻上海的观点,并不全然正确。近年来,不少跨国工业企业迁离上海,搬到成本更低的城市。

  观察人士预计,即使未来数月房价真的下跌,中国也不太可能重演美国的次贷危机。

  中国购房者的负债水平远不及美国购房者。里昂证券(CLSA)驻上海经济学家安迪8226;罗斯曼(Andy Rothman)表示,在中国售出的所有住房中,购房者以现金全款购买的占到四分之一左右。

  房贷的最低首付比例约为20%,有大约半数的购房者被要求支付相当于房价30%至40%的首付。

  罗思曼表示:“与全球大多数城市的普通居民一样,上海和沈阳的普通居民买不起市中心的住房,这是一个重大的社会问题。”

  “但中国却不乏买得起现在市面上那些房子的人。”这一点无疑是黄浦湾的开发商所希望的。

  译者/汪洋  

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