房地产:在争议中前行



 文/左力

  房地产市场如同一场大戏,吸引着全民入戏,剧情一波三折。经过了2009高歌猛进的一年后,年初市场进入低迷期。

  又没买到房

  新年伊始,北京的老林又开始了看房之路,打算为25岁的女儿选一套婚房。其实去年,他已经看了数个楼盘,只因价格快速上涨而作罢。几经比较,最终老林相中亚运村的某个楼盘,对户型、小区环境、周边交通都很满意,只是每平米两万五的单价超过预算。老林决定等一等。他的想法很简单:一年前亚运村的楼盘才卖到一万五,涨得这么猛,加上调控政策政策不断出笼,总该降一降吧?

 房地产:在争议中前行
  到了2月,大部分城市成交量下滑,北京同比下滑8%,上海同比下滑30%,广州同比下滑51%,深圳同比下滑80%。春节前后,很多城市出现“零成交”,即全天无交易。不过,老林相中的楼盘并未降价,反倒略有上涨。

  不过,老林注意到城市地价开始下跌。3月9日上午,根据中国指数研究院发布的中国主要城市土地市场周报,当月首周全国土地供应面积涨135%,价格跌65%。在一线城市中,仅上海、深圳各成交1宗。业内人士表示,这说明土地调控政策逐渐发挥作用,对土地价格的控制效果显露。

  随着风向趋紧,“2010年房地产能否调整”成为坊间的热门话题。虽然几年来,人们早已习惯了这样的套路与结局:涨—压—低迷—再涨……但是像老林这样的“刚需”仍然心存希望:也许这回房价真能“压住”。老林心想:“再等等看吧,两会期间或许会继续出台调控措施。”

  然而两会过后第一天,北京就诞生了仨“地王”,这彻底打破了老林的降价预期。不止是“地王”周边的楼盘,老林相中的房子售价也拔地而起。他打听到,每平米已经涨至两万七,且已售光,剩下的最后两栋楼被开发商“捂住”,可能调到4万元每平米。

  

  解读地王

  包括“地王”在内,3月15日北京共成交了6块土地,总金额达143.5亿。三天后,高盛证券在研究报告中,对此次的拍地结果表示惊奇。

  除了价格高,还因为夺得地王的开发商都有央企背景,三个“地王”分别是远洋地产旗下子公司远豪置业、中信地产、中国兵器装备集团公司旗下北京世博宏业。此外,当天竞拍中,众多非房地产主业央企现身。由此,高盛认为政府的紧缩措施并不奏效。

  一面是政府三令五申调控房价过快上涨,一面是拿地不避亲的央企,这让“非央企”们多少有些服气。潘石屹和任志强就因为“买不起”,互相挖苦。华远地产败给远洋地产后,潘石屹戏谑地表示,早就劝过华远总裁任志强不要花着保证金买耻辱,任志强则揭潘石屹拍不上地的“丢人”旧事。

  万科王石则是忧心重重。3月19日,他在博客中写道,2009年,央企房屋销售面积为2807万平方米,仅占全国商品房销售面积的3%,但其血拼地王的疯狂,却表现了对房地产泡沫化的无所顾忌。他认为:“如果房价继续疯涨,民怨变成民怒,那就不是地产泡沫破裂那么简单了。不自律,必自毙。”

  在楼市居高不下的情况下,央企因高价拿地受到舆论谴责。3月18日,国资委要求78家不以房地产为主业的央企逐步退出房地产业务。

  然而,相关央企果真会轻易“退出”吗?国资委于2003年成立后,曾几次发文规范央企的房地产业务,2004年,仅有5家企业成为国资委推荐的整合中央企业房地产资源的载体和平台。到2005年国资委宣布的主业名单中,拥有房地产主业的央企已达到了13家。

  2007年,国资委主任李荣融曾公开表示,中央企业主业将进一步优化调整,其中,将房地产做主业的央企不会超过15家。但最新公布的房地产央企名单却已变成了16家。16家央企旗下三级以上房地产子企业仍高达373户。

  房地产央企之所以越优化越多,缘于对房地产行业的长期看好。3月8日两会期间,央企地产龙头中国海外董事长孔庆平谈及未来房地产时说,2009年楼市猛升是“存货反弹”的表现,至于今年初中央政府推出一些打压楼市过热的措施,虽然心理上令消费者入市有犹豫,但房地产价格会持续上升。

  他认为,内地不论一、二线城市都不存在房地产泡沫,目前楼市的增长主要是因为经济正处于增长阶段,潜力巨大而且需求增加所致,短期的波动是自然的,长期来看房地产价格会处于上升趋势。

  手握重金而又看好楼市未来的央企,自然大量圈地。以中国海外为例,据孔庆平介绍,2009年是中国海外新增土地储备最多的一年,今年仍会选择在不同的城市增加土地储备,新增土地增幅比上一年完工量再加20%,目前土地储备可足够4至5年开发。

  现在,土地供应有限,而抢购者众。同时,在观察人士看来,最新《政府工作报告》对楼市高举轻放,态度中性,无打压架势。在这种情况下,期待土地和楼房价格下降几成奢望。

  

  Tips:三地王出世

  3月15日上午,大望京地块和亦庄地块分别以27529元/平方米的楼面价格、52.4亿元的土地总价,刷新北京土地成交纪录,成为新的“单价地王”和“总价地王”。但仅仅6个小时以后,“单价地王”就被东升乡蓟门桥地块夺走,该地块的实际楼面价格超过30000元/平方米。

  

  Tip:调控楼市相关政策

  l        2009年12月7日,2009中央经济工作会议提出要关注民生,增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求,加大农村危房改造支持力度。

  l        2009年12月9日,国务院常务会议决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

  l        2009年12月14日,温家宝总理主持召开国务院常务会议,就促进房地产市场健康发展,提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。

  l        2009年12月17日,财政部、国土资源部、央行、监察部和审计署联合发出通知,规定开发商拿地首付款不得低于全部土地出让款的50%。

  l        2009年12月23日,财政部、国家税务总局正式下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》细则,明确了从明年起,不足5年的普通住宅转让,将按照其销售收入减去购房款后的差额征收营业税,非普通住房则将全额征收,并强调各地要严格清理与房地产有关的越权减免税。

  l        2010年1月7日,国务院办公厅发布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,称部分城市出现了房价上涨过快等问题,需要引起高度重视,并提出二套房贷首付款不得低于40%等共十一条要求。

  l        2010年1月10日,国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,包括:增加保障性住房和普通商品住房有效供给,合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求,加强风险防范和市场监管,加快推进保障性安居工程建设,落实地方各级人民政府责任五大方面共11条措施,简称“国十一条”。

  l        2010年1月12日,中国人民银行宣布从2010年1月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

  l        2010年2月20日,银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》,出拳打击炒房者和投机行为。

  

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