爱华网今年刚开年，土地市场依然红火，别看天气是格外寒冷，但土地价格依然在高位运行。据媒体报道，2010年1月12日，1月7日，南京市的“限地令”刚出台；8日，新年的“土地第一拍”就拍出了住宅用地的“新地王”——这一拍就拍出了南京土地拍卖史上最贵的一块地：楼板价高达15977元/平方米！
地价怎一个涨字了得？！这次南京市国土局出让的四块地，招来了22家开发商的角逐，除了六合一块冷僻的综合用地底价成交之外，其他三块地的身价均翻倍上涨，有业内专家调侃说：“不差钱的开发商显然没把房地产调控政策放在眼里”。
北京情况也是如此，今年第一块地也是高价出让。同样是1月7日，中国铁建房地产集团有限公司以19.85亿元的价格拿下2010年北京土地市场招拍挂第一单——丰台区黄土岗居住用地，折合楼面地价每平方米8016元。买地怎么像当年买白菜一样疯抢，因为京城土地金贵，寸土寸金。开发商高价拿地，看来是不差钱了。也不一定，有的只有拿地钱没有盖楼钱，买地是为了囤地、炒地、倒地，转手倒卖照样赚钱。我们在北京也常常看到闲了多年的地块照样不开发，而是待价而沽，这种现象其他地方也存在。
判断房地产市场是一件很难的事，又是一件容易的事
根据国家统计局最新公布的2008年GDP（国民生产总值）31.4万亿元人民币，2009年GDP增长率预测为8.5%。照此计算，全国的土地出让金约占2009年GDP的4.4%。
那么2010年会是什么样呢？估计不会低于这个数字。理由是土地是稀缺资源，加上中国人多地少的特殊国情，大城市可开发利用的房地产用地越来越少，同时，房地产业又被公认是国民经济的支柱产业，尽管这个支柱出了一些问题，但又有哪个行业能替代呢？实体经济复苏是一个缓慢过程，出口今年不会有太大转机，内需拉动2009年已经做了大量文章，汽车制造业能力有限，电信业也远不如房地产对国民经济的产生的影响大。房地产业能带动五六十个行业，如水泥、钢铁、木材、装饰装修、物业、绿化、信贷、税收、建材、玻璃制造、家电、五金、家具等等。中国人有一种根深蒂固的传统思想意识，有钱就买房置地，因为这是不动产，有增值保值的特殊属性，在股市不明朗时一些热钱必然投入到房地产里来。房地产从来就有投资的功能在里面。
很多人还记得，2009年年初国际金融危机四处蔓延，房地产商开始发愁，抱怨房地产的严冬已经到来，开发商要抱团取暖，共度严冬。很多专家也判断房地产要到年底才可能好转，出现复苏迹象。然而事实证明这些判断全部不攻自破。春节过后房价出现了意想不到的“小阳春”，于是又有人说话了：“小阳春”能走多远？结果怎样呢？一直到年底，房价在多个大中城市一路走高。实际上，谁听了专家的话谁后悔。所以判断市场一定要学会分析，不要相信任何人的话。想想一位致富农民的话，很有道理。有人问他，你是怎样发家致富的，一开始他不愿说，后来人们总是追问他，他实在是不耐烦了，说道：“俺的做法就一条，乡镇干部叫俺们种啥，俺偏不种啥。”有人不理解地问：“这是为什么呢？”他说：“这不很明摆着嘛，人们都种，种出来卖给谁？卖不出去，一年白干，老婆孩子吃什么？到时候乡镇干部拍拍屁股走了，俺一家老小吃啥喝啥？他管得了吗？”道理就是这么简单，农民都悟出来了。
“商者无域”，国际资本的大融合已成为一种发展趋势
要改变目前中国房地产业融资结构的不合理现状，就必须实现房地产融资的多元化，应当朝上市融资、股权融资、信托计划等直接融资方向大力发展，但是如何运用这些在国外很成熟的融资渠道，还需要更多的交流、探讨和改进，使之适用于中国市场，并寻求政策导向与其无缝结合，推动中国房地产行业的可持续发展。规避金融风险，利用外资又要防范外资的大进大出背后容易引发的问题，一定要有风险防范意识。
房地产商的钱哪里来？一是银行贷款，二是楼房预售款，三是其他方式。有开发商希望企业上市，上市就可以吸纳社会资金。长期以来中国的房地产开发模式一直沿用单一的香港模式，香港模式中显著特征是房地产开发商更多地依赖于银行提供资金。根据统计，中国房地产开发商自有资金占房地产开发不到17％，而在美国，房地产开发资金更多地来源于社会大众资金，只有15%左右才是银行资金。另外，国外的一些保险融资，养老金等都可以投资于房地产，而按目前的法规，中国保险公司禁止直接投资于房地产，养老、企业年金等都不可以参与房地产开发，显然中国的房地产开发融资都集中于银行体系，同样房地产衰败的风险对金融体系的破坏和威胁也会更大。
中国加强对房地产业调控、严格规范土地市场。土地和资金是房地产业的命脉。控制土地和信贷，即等于扼紧了房地产业的咽喉。对于中国的房地产企业来说，国际融资犹如一匹野马，不要避而远之，不要“怕”字当头，而要善于学习，提高驾驭技能，使之早日成为自己的一匹宝马良驹，为我所用，为我效力。
在房地产金融发展的新形势下，房地产开发商如何正确理解和把握房地产金融市场的政策走向与发展趋势，如何开辟新的房地产融资渠道及融资方式，成为迫切需要解决的现实问题。
中国房地产市场快速发展时期，海外基金一直是重要的市场参与者，在初期，摩根士丹利、高盛、美林等投资银行领跑者获取丰厚利润回报后，更多的私募基金和机构投资者源源不断进入中国。凡事都有两面性，当我们缺资金的时候，看到外面的钱进来，也许有人会很高兴，但是当我们的市场发生动荡时，他们很快就会撤资，那又会是怎样的情形呢？想想20世纪90年代海南的房地产泡沫，再想想东南亚金融风暴又是怎么形成的。当然我们现在的情况不同于那时，我们有了一定的防范意识和手段，但没有人保证不再发生以前的事情，但也不能因噎废食。
一些业内人士认为，多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择。但如何降低融资成本，哪种融资工具的使用成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。有效地利用外资，借鉴成熟的管理模式都是中国房地产业的契机。
“商者无域”，国际资本的大融合已成为一种发展趋势。各种金融手段、融资方式，将成为房地产企业资金渠道的有效补充，可促进行业的良性发展；提供给众多开发投资商公平竞争机会，也必将引发行业的新一轮竞争和意义深远的变革。从而使得整个房地产业不断走向成熟。
随着房地产金融的快速发展及其在金融市场中比重的不断提高，健全的房地产金融体系对于保持中国房地产市场和金融市场的稳定健康发展，具有重要意义。然而，目前中国房地产金融体系的发展水平，与完善住房制度、加强住宅与房地产市场宏观调控的要求相比，与防范金融风险和保持金融稳定的要求相比，尚有不足之处。因此，当前中国还需要加快房地产金融创新步伐，进一步健全房地产金融体系。应尽快拓宽房地产融资渠道，提高企业的自有资金比重。
从国家统计局的数据来看，开发商的资金来源，来自银行的只占不到20%。
有人担心取消用预售来融资开发房地产的做法，会导致房地产业出现20世纪90年代初那样的不景气状况。其实，那时尚未实行低资本金与独特的预售融资等优惠政策，故不景气是由于开发商以优惠政策廉价拿到地后却没资金开发，加上购买力又不足而引致的。今天，住房分配制度改革产生的巨大购买力，开发企业经过多年的资本积累，已产生了不少年销售商品房100亿元的房企。
目前，中国国内针对房地产证券化还处于争论当中。在宏观调控下，对房地产开发商，在一些条件影响之下，产生了很大的资金缺口，这些缺口基本上是没有办法以贷款形式来填补的。有人想到了国际融资，而很多中小企业不熟悉国际融资的运作方式，不善于尝试，担心出了问题不会处置，比如怎样签合同？利息是高是低？一旦撤资咋办？等等，心存顾虑。
目前房地产主要是依靠银行贷款，这导致了银行承担了很大的风险，在这种情况下，对房地产商的可持续性发展造成极大的影响，一旦风吹草动，开发商就会面临很大的投资紧缩。因此房地产融资应该包括很多种的融资方式，而银行贷款只是其中的一种，我们应该强调股权融资、债券融资、夹层融资，以及用各种信托的方式，到海外、国内市场上融资。
当笔者正准备落笔的时候，央行的准备金率又调整了，我们该怎么判断这一信号呢？大家要仔细打打自己的算盘，算计一下今年日子怎么过，怎么过得好一点。多务实一点，少跟风一点。（摄影 常枫）
