爱华网告别百货商场，北京的商业正在进入由购物中心主导的年代。新近现身京城的新世界、新光天地等已不再是传统意义上的“自己建楼自己开业”的百货公司，他们如今进驻的，是一个又一个由开发商开发并持有的“购物中心”，而曾经为人们熟悉的百货商场业态，正在走向没落。
购物中心的方兴未艾，给了普通散户投资者分享大型零售企业丰厚客流收益的机会。然而，对于散户而言，并非在所有的地方都可以实现“你吃肉，我喝汤”的预期。对于那些有强势零售企业进驻、规模超大的购物中心，它们所能带给投资者的，或许仅有“空吸”的效用，对于此类型的购物中心，散户投资者最好敬而远之。
购物中心潮涌
香港知名市场研究机构戴德梁行的统计数据显示，在2007年仅北京即将投入使用的商用物业总面积就在410万平方米左右，创下近５年来的最高值。戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏告诉记者，在这410万平方米的供应量中，约有2／3的供应量是以购物中心的业态出现，“这是2007年北京商业地产市场出现的一个新趋势。”他向记者强调。
记者了解到，所谓购物中心，在北京的新增商业供应中，主要分为两类，一类是处在城郊地区的大型购物中心，它们的营业面积多在30万平方米以上，又被称作Shopping Mall，如位于北京东四环路“CBD东都”等。另一类则是以位于北京西二环沿线的枫兰国际中心、位于东三环的万达广场这样的城区购物中心，它们面积相对较小，营业面积通常在１０万～１５万平方米左右，但交通、地理条件相对优越便利。
“这两类购物中心在新增供应量中占有的比例相近。”中原地产华北区董事总经理李文杰分析，“与国外同类的购物中心完全由开发商持有不同，这两类购物中心除去主要营业面积由开发商持有之外，还有少部分的零散商铺可以切割产权向个人投资者销售。”他说。
在这种模式下，开发商一般负责主力营业面积（即自持部分）的招商工作，而对散户投资者出售的产权式商铺，则通常由投资者与开发商或商业管理公司协调之后，完成招商。目前，“CBD东都”已经引入百盛折扣店、红星美凯龙以及迪卡农三家大型品牌零售商，万达广场则有新世界百货和沃尔玛进驻。
“以前在百货商场的模式下，物业产权归属百货商场自己，不会对外切割销售，客流再充足，个人投资者没有机会介入。但是，购物中心模式的出现使产权和经营权分离，出于回笼一部分资金的目的，开发商会切割一部分产权商铺对外销售，这提供给了个人投资者共享充足客流的机会。”万达（北京）营销部负责人方翔向表示。
慎重选择“邻居”
在购物中心逐渐成为北京主流商业业态的背景下，散户投资者终于获得了分享品牌零售企业丰沛客流的机会，但挑战也随之而来。因为，并非所有的客流都可以在主力面积与散户商铺之间共享。
“万达和沃尔玛有战略合作协议，万达的购物中心沃尔玛都会进驻。沃尔玛的客流量是可想而知的，但是，万达在沈阳、长春的购物中心，在经营初期，都出现了散户商铺经营几乎无法维继的情况，核心原因就是沃尔玛的客流不能与散户们分享。”张家鹏告诉记者。
记者了解到，此后，万达集团为了解决这一问题，甚至采用了拆除重建而后由万达方面回租统一经营的手段。万达集团内部人士也承认，当时的商业规划、设计，以及在经营方向方面，有欠考虑，未能形成与沃尔玛经营方向错位的特色，是造成客流不能被分享的主要原因之一。
李文杰认为，类似像沃尔玛、家乐福这样的强势零售企业，其客流都具备一个明显的共性，即目的性极强，而分享客流的基础就是消费的无目的性和随机性。故此，对于试图投资此类购物中心的散户投资客来说，慎重考虑自己的店面与谁为邻，是十分重要的问题。
“在一般情况下，不要选择强势的、低价、大规模的零售终端作为自己的邻居。”一位参与了大量购物中心项目商业规划工作的业内人士告诉记者，在这种零售终端的消费客流中，９０％以上都是极具目的性的消费人群，“他们不会在他们看中的卖场之外发生消费行为，恐怕绝大部分人想都没有想过。”他说。
因此，他建议投资者尽量选择那些百货零售企业进驻，但总体规模又不大的品牌企业作为自己的邻居。枫兰国际中心、北京万达广场、华贸中心的购物中心面积多在10万平方米左右，其招商对象也都是新光天地、新世界一类中高档的百货商场，因此，其客流共享可以发挥的效能更大。
甄别区域环境
除去慎重选择邻居之外，中国商业地产联盟秘书长王永平认为，仔细甄别购物中心所处的区位环境，尤其是潜在的消费人群，发现未来新兴的区域商业核心是价值投资另外一项重要工作。而那些地处市郊的大型购物中心，则建议散户投资者审慎考虑。
“城郊的购物中心，人们都是开车去的，在这种消费模式下，其消费一定是目的鲜明的，因此，一般不会有闲逛的时间，而是直奔可以满足其需求的场所，这样，散户的商铺就难以获得青睐，更重要的是，这类购物中心可能面对的是一个城市的消费群体，其价值不会有突然的爆发和跳跃，从而使投资者的增值空间降低。”
而城市核心区内的环境则大不相同。王永平以即将投入供应的枫兰国际中心为例，对区域甄别的重要性进行了分析。他表示，由于该项目所在的西直门商圈此前定位的不确定性，虽然该区域内有大量的高档住宅小区和高档写字楼，区域沉淀着巨大的商业消费力，但因其边缘化的尴尬，没有形成核心的商业中心，而这也为将来该区域核心商业区域的形成创造了机会和空间。
资深地产策划人朱凌波认为，按照区域商业的一般规律，一旦在这样的区域内有1~2个规模较大，品质较高的商业项目出现，其商业的聚合效应便会迅速显现，“这首先取决于商业项目的开发商能够招商到什么样的品牌进驻，而后，区域潜在的消费力的释放，也一定会确保散户投资者商铺投资的利益最大化。”
