爱华网从商业地产的价值表现规律来看：只有商业繁荣了，商业物业的价值才会体现出来。合理的商业地产营销活动应当在商业经营有前景的前提下去展开；商业经营是商业物业经营的基础，只有商业经营成功了，商业物业才是一个优良的合格产品，没有商业经营的商业物业产品只是一个虚构的产品。
最近两年，“拆零卖散”似乎又成为商业地产经营、销售屡试不爽的套路，但是这种手段被广泛使用以后，效用渐渐削弱。如何经营、销售商铺似乎又成了业界思索的重要课题。 其实销售只是商业地产经营活动中的一种方法，商铺经营、销售的多样性早已存在，不必再去缘木求鱼式创造惊人之举。 商业地产是一种经营性的资产，属于资本市场范围内的一种具体经营品种，其运作的轨迹往往和投资品种运作方式有关，和它的专业———商业运作方式有关。如果我们并不局限于房地产的经营、销售方式，而是从商业，投资品种或者从资产运作的角度去看商业地产的经营或销售，我们发现方法就会有很多了，有几个案例可以作为商业开发和经营销售活动的“他山之石”。 新天地是大家熟知的一个商业地产项目，从经营业态来看，它很时尚很有个性，但是从物业增值或资产运作的角度来看，它很中规中矩：首先把商业做好，提高收益，促进物业增值，然后以膨胀了的资产作为投资，取得更大收益。 大连万达的“订单式”的商业地产开发模式也是广为人知的。万达模式实质是房地产企业和商业企业结成同盟，各取所需：商业得到的是低租、位优的商场，而万达得到了商业资源，使得商业地产实心化。尤其是名企的入驻使物业市场价值飚升，小商铺****，起步较早的万达从第一轮商业地产热潮中淘沥出一大堆黄金。但是这个经营模式过于倚强欺小，所有的利润来源于中小投资者，所以此后万达开始考虑到资本市场上融资的策略。 在国外商业地产的经营方式大多采用整盘交易的方式：开发商在选好一个购物中心以后，使之正常经营以后，再以资产形式转让。 商业地产经营的方式繁多。除了上述之外，还有铜锣湾低租入市，太平洋的分租，家乐福等大超市转租降本，麦当劳的品牌变现等令人眼花缭乱，动感视线看商铺，不动产可以动起来，才是商业地产经营的要旨。 从商业地产的价值表现规律来看：只有商业繁荣了，商业物业的价值才会体现出来。 仅仅通过外敷式的加温，使商业物业的市场价值有所表现，而物业的商业价值———即对商业的有用性不能真正表现，那么就是商业物业炒作，在市场渐逐成熟的今天，仅炒商铺而不做好商业物业经营的基础工作，会导致商业地产空心化，那么这种商业物业的市场营销将会变得十分危险，要么产品卖不出去———套住开发商；要么产品卖出去了，套住投资者。这种营销行为在商业伦理方面是有缺陷的。 合理的商业地产营销活动应当在商业经营有前景的前提下去展开的；商业经营是商业物业经营的基础，只有商业经营成功了，商业物业才是一个优良的合格产品，没有商业经营的商业物业产品只有一个虚构的产品，具有不确定性。 由此而论，好的商业地产一定是从商业经营着手，推动商铺升值。所以商业地产的营销主线应当是“先炒商，缓炒铺”，商业盈利模式清晰了，商业地产的盈利模式自然而然就清晰了。
