爱华网系列专题：纵论商业街的前世今生
2003年10月1日，备受深圳零售业界关注的茂业百货华强北 店正式开业，成为华强北商圈的一个热门话题。 2003年年底，“华强北商圈改造”蓝皮书———《华强北商 业发展规划研究报告》正式出炉，就华强北商业区市场定位、业 态定位、功能定位、形象定位等进行了全面规划。华强北“亚中 央商务区”势头正劲。2004年初，中航地产开始对中航苑区整体 调整规划，新一轮商业项目鼎诚国际破土动工。同时，中航与和 记黄埔地产正式签下合同，共同打造建筑面积达23万平米的华强 北继赛格之后的又一座标志性建筑中航广场。2004年年底深圳地 铁即将开通。地铁1号线东段经过华强路站，这将全面带动整个 华强北商业街，更加夯实华强北迈向国际化大商圈的铿锵步伐。 一个城市与商业街的命题 近年来，商业街的建设与发展，一直是各地政府和企业共同关注的热点，也是入世后进一步改善城市建设、完 善城市商业网点布局、提高城市服务功能和塑造城市整体形象的一个重要课题。 记者发现，全国商业街建设渐成热潮。从南到北，几乎每个城市都在改建或新建商业街。据中国城市商业网点 建设管理联合会不完全统计，到目前，全国以商业街、步行街命名的街达到980余条。这些街的规模也越来越大， 从最初的条状，发展到“丁”字型、“工”字型或“田”字型，商业辐射范围达到几十公里。功能也越来越完备， 从最初以单纯的购物为主，发展到集购物、餐饮、旅游、休闲、娱乐等为一体，单纯的商业中融入了文化、艺术、 时尚等各种元素。 每一个城市都有一个或数个繁华、优雅的高档商业街，如美国纽约的第五街、日本的银座、香港的中环等，这 些顶级商业街通常因其极具商业价值被人们称之为黄金商业街。 这些著名的城市商业街，不仅成为了当地城市的“名片”，而且活跃了市场，净化了市场，对推动城市经济的 发展起到了重要作用。另一个不争的事实是，城市著名商业街成为了商业与旅游黄金结合点。商业街作为城市商业 最集中的街道，城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态商业集合体，体现着一个城市商业中心和 现代购物中心双重功能。 黄金商业街各领风骚 商业街的建设多是在政府推动下的市场行为，一个城市的人口规模、消费能力和消费水平都决定着其能支撑起 多大规模的商业消费。同时，现代商业街更呈现出五大特色：城市文化特色，商品特色，经营特色，管理特色及建 筑特色。 纵观全国商业街，北京的王府井、上海的南京路、广州的北京路及深圳的华强北，四大齐名的黄金商业街脱颖 而出，成为全国商业街的杰出代表。 北京王府井商业街是由于历史因素、经过多年的优胜劣汰、自然集聚而形成的。其成功在于因地制宜，充分利 用资源优势。王府井商业街的出现和繁荣，展示了北京的商业形象和发展水平，满足了市民、游客多样化消费需 求，完善了首都国际大都市的城市功能。 而上海南京路的形成与北京王府井有异曲同工之妙。目前上海国际商贸中心的城市定位已日显金贵，2002年上 海的南京东路请来国际著名咨询公司麦肯锡作长远规划，正打造一条具有世界级客流量、世界级商业收入和全球知 名度的国际一流商业街。
广州北京路商业街则成为了大型购物商厦的集聚地。随着光明广场、名盛广场和五月花广场；及筹建中的“韩 大门”综合购物中心等众多大型购物中心的相继出现，广州越秀区已确定了以北京路为核心，打造成一个特色鲜 明、功能完善，辐射力和影响力较强的国际级商业步行区。 不可否认，商业街冲击波让一种“商业街经济”已经呼之欲出。 华强北创造财富奇迹 华强北商业街的形成是自然造就的一种城市的大商业形态，更是深圳城市发展史上的一个奇迹。短短10年时 间，从最初偌大的工业园区和成片厂房中崛起的深圳华强北商圈，以其神奇的商业化进程引起了世人的关注，当之 无愧成为中国城市商圈运作中不可多得的典范。 华强北，从20世纪80年代电子行业的产销两旺，逐步成为中国南方最大的电子产品的生产及批发零售中心，赛 格、华发等电子物流巨无霸由此应运而生，并吸引了南来北往的大量人流。1988年，深圳市政府决定改造华强 北。1990年中航集团借助政府改造华强北之势，以天虹商场为切入点，率先发展商业地产。掀起第一次商业浪潮。 一花引来百花香，天虹的巨大成功，点燃了许多商家的投资欲望，其后万佳百货等众多商家纷纷进驻，华强北商圈 的繁荣从此拉开了帷幕。 华强北商业街以华强北路为中心轴线向外辐射，呈“井”字形，由专业市场、主题商城为主体，多种业态组合 而成。南北长930米，东西宽1220米，1.13平方公里商业区总面积创造了30－50万人次日均人流量、200亿元年销售 额。其商业经营种类繁多，业态多元化、合理化、全面化的格局，成为深圳最具现代化特色的国际化街区。 黄金商业街，不仅是中国品牌的窗口，也是国际名牌的展台；不仅是现代商业的全面升级，更是财富神话。因 为黄金地段就是高利润的代名词。 华强北商业街的崛起，引得全国商海淘金客都乐于到此一搏，一时间店铺租金高企，纵使千金难求一铺。黄金 地段商铺的稀缺性决定了业主们一旦得手决不轻易出让。英资的香港置地广场所处的位置正是香港商业街皇冠上的 明珠，百年来这块黄金宝地从未易主。金字塔顶端的物业可望而不可及，黄金地段的商铺是有价而无市甚至无价无 市。作为深圳最繁华、最成熟的商业中心区，华强北以其时尚的街区特性不断推动着人们生活的都市时尚化、高档 化，通过领导深圳消费、从而领导着财富的方向。而且拥有普通商区所不能提供的情感的沟通、距离的亲近、生活 的交流，软、硬件的完整性，真正体现出深圳核心商业的龙头地位，并使华强路成为一条最繁华、最具财富凝聚力 的黄金大道。真正与全国其他大三黄金商业街并驾齐驱，跻身全国客流、物流、资金流、信息流量最大的商业街区 之一。
