爱华网内容摘要：近年来，我国购物中心开发所面临的发展困境主要是理论研究和指导的缺乏。本文从“集聚”这一经济学概念入手，在简要回顾集聚理论的基础上，初步分析和研究了购物中心的内涵及其开发机制。 关键词：购物中心 集聚 外部性 现代购物中心自20世纪20年代在美国产生以来，已逐渐成为美国消费型经济增长模式的代表性产业，其全球化趋势也日益显著。 “购物中心可能是20世纪最成功的土地利用、房地产和零售商业概念，它已成为有史以来最强有力、适应性最强的消费机器”，这是来自美国城市土地利用学会（The Urban Land Institute，缩写ULI）对购物中心产业的评价。除遍布加拿大、英国、法国等欧美国家以外，在澳大利亚、日本、新加坡、菲律宾、马来西亚等国家和我国香港、台湾地区，购物中心也蓬勃发展起来，获得了较好的经济和社会效益。 但是，近年来我国购物中心的开发却出现了很多问题，特别是这些出现于微观层面上的现象对我国宏观经济发展构成了一定的负面影响。因购物中心规模大型化倾向导致“圈地”现象日益严重，由于一些开发项目资金短缺，投资迟迟不能到位，致使开发用地长期闲置，土地资源严重浪费。因融资渠道的单一化，开发商过度依赖银行贷款，但购物中心一般需要2-3年的市场培育期，其投资回收期也均在5年以上，短期内难以产生收益，因此整个购物中心行业给国家银行信贷系统带来了较大风险。因缺乏科学规划，业态趋同，购物中心千店一面，加之缺乏专业的运作经验，一些建成后的项目难以按计划完成招商和开业计划，店铺空置率较高，或是开业运营后零售商家没有获得预期的客流和销售额，出现退租等纠纷事件，进一步造成购物中心的经济和社会价值难以显现。为此，我国在2004年相继出台的一系列关于土地使用权出让、固定资产投资和金融信贷等宏观调控政策，使国内许多购物中心开发项目陷入困境，甚至抑制了整个行业的发展进程。 我国购物中心开发是超前，还是过热？购物中心发展存在什么问题？如何开发适应中国国情的本土化购物中心？实际上，我国购物中心开发所面临的困境，在一定程度上反映出现阶段我国购物中心开发缺乏必要的理论依据和指导。在这种情况下，大部分开发项目存在较大的盲目性，开发决策者更是对购物中心开发要素、程序及其风险缺少必要的评估和控制能力，势必导致购物中心成为高风险的投资项目。 集聚理论及其在购物中心研究中的应用 集聚（agglomeration）一词最早出现在古典政治经济学时期。亚当·斯密（1776）从分工协作的角度认为，产业集聚是由一群具有分工性质的企业为了完成某种产品的生产联合而组成的群体。在经济学家看来，集聚是经济活动在空间地理分布上的一种集中状态，属于一种经济现象。但由于这种现象本身的复杂性和影响的广泛性, 自马歇尔（1890）开创了对空间集聚现象进行系统研究以来，经济学家从区位、外部性、产业集群、增长极等多个视角，对集聚的形成机制、对区域经济增长和技术创新的影响，以及竞争优势等方面展开了深入研究，并取得了许多理论成果。 蒋三庚（2005）认为，从理论上讲，商业集聚同样是区域经济发展过程中的产业集聚现象的一个特例，是大量相互关联密切的商业企业在空间上的集聚，从而形成一定区域内商业网点密度和专业化程度很高的商业经营场所。1994年，国际购物中心协会（ICSC）提出了目前已被广泛认可的购物中心定义，即购物中心是由开发商统一规划、建设和管理的商业设施，拥有大型主力店、多样化商品街和停车场，能满足消费者的购买需求与日常生活活动的商业场所。由此可见，购物中心实质上是集聚的一种商业组织形态。 商业集聚理论是在中心地理论（central place theory，Walter Christaller，1969）和最小差异原则（principle of minimum differentiation，Boulding，1966）的基础上提出的。首先将集聚概念引入购物中心研究的是Hotelling（1929），他提出了“同类零售商聚集”的概念。在此前，许多学者都认为（如Coumot，1933），如果销售同种商品的零售店聚集在一起，一旦其中一家商店稍微降低一点价格，它就会在市场中取得垄断地位，从而破坏市场平衡。而Hotelling认为，只要所出售的商品或所提供的服务之间存在着较小的差异，那么仅靠降低价格是无法垄断整个市场的，因此若干零售商聚集在同一购物中心销售同类产品将出现价格均衡。尽管这一观点引发了许多争议，但从零售商集聚这一角度入手的研究思路，对购物中心理论研究产生了深远影响。此后的学者们基于“同类零售商集聚”的概念，提出了“比较购物（comparison shopping）”的消费者购物行为假说（Eaton & Lipsey，1979）、“购物中心规划（planned shopping centers）”（Nevin & Honston，1983），以及“零售需求外部性（retail demand externalities，Miceli，Sirmans & Stake，1998）”（或称为零售相容法则rule of retail compatibility，Eppli & Shilling，1993，1995）等理论。 从集聚理论认识购物中心的内涵及其开发机制 （一）购物中心是一种特殊的商业集聚体 目前，对产业集聚的研究主要集中在工业和高新技术园区等生产性行业领域，而购物中心作为商业聚集的一种形态，其集聚的内在特征又有着特殊的体现。 集聚体的动态性。一般对工业区而言，虽然其产品、产业结构和技术也会随市场需求发生变化，但除非产品特性发生改变，否则外部环境的变化一般不会对整个产业集群带来较大影响，或者影响所带来的转型也是较为缓慢的。然而，购物中心以市场为中心，受外部环境影响显著，因此它所形成的业态聚集、商品聚集、服务聚集总是在变化之中。其中，商圈人口和社会环境的改变对购物中心的影响最直接，也表现得最为突出。比如，一个购物中心如果比邻高速公路，或与城市轨道交通系统连接的话，其辐射商圈的半径就会迅速扩大，那么满足新增加的目标客群的消费需求就成为购物中心经营调整的方向，业态组合、租户选择乃至定位都会发生调整。 集聚效应的快速性。工业产业的集聚一般是渐进式的，需要较长的发展周期，对区域的影响也是相对隐性的，其集聚或集群效应都不会在较短的时期内予以显现。购物中心所形成的商业聚集，虽然也需要一定的培育周期，但其影响力会在相对较短的时间内体现出来。消费者会在很短的时间内表现出他们对购物中心的喜好，客流会迅速聚集，周边房地产价格和商业环境也会因一家新购物中心的诞生较快地发生变化。特别是在一个新开发区域内植入购物中心，经过统一开发、统一规划和管理，聚集经济和规模经济的形成势必产生增长中心，推动整个区域的经济增长速度，使购物中心成为一个新的增长极。 集聚属性的多样性。购物中心最初是以商业形态出现在市场上的，以租赁方式获取收益。购物中心开发效益最大化的途径实际上是购物中心的产品化和金融化，从而使开发者和投资者在资本市场上获取长期利益。因此，如果把购物中心视为企业的一个产品，那么其生产过程具有明显的战略性，其特性也会从购物中心这一有形产品向资本市场虚拟的金融资本转换，集聚属性也变得更为多样化。 （二）购物中心具有中间性产业组织特性 “集聚”可以分为两种形式（夏春玉，2005）：一种是通过企业自身“规模”的扩大而产生的集聚；一种则是通过企业之间或企业与其他外部条件（空间）“接触”的扩大而产生的集聚。前者通常被称为“规模效益”，后者则被称为“接触效益”。而购物中心兼有这两种效益，可以被理解为具有中间性产业组织的特性。www.qikan.com.cnsGcOFCz5580m1XOA 在等级制企业组织和完全竞争的市场组织之间，存在一个宽广的中间地带，处在这个地带的经济组织被称为中间性产业组织。购物中心实际上充当了市场中的企业关系网络，不仅包括零售商家之间、零售商与消费者之间，还涉及投资者与开发商之间，乃至开发商与政府之间的信息传递和资本（包括资金、土地等）运作。从这一认识出发，购物中心开发既要从零售商需求的角度考虑商业规划、业态组合和布局问题，也要从投资者收益的角度考虑开发成本和回报获得方式问题，还要符合政府的区域规划和相关许可要求。它是商业、地产开发和资本运作的综合体，这既增加了购物中心的开发难度，也是购物中心开发的基本因素。www.qikan.com.cnsGcOFCz5580m1XOA （三）购物中心的核心价值体现在集聚外部性的内在化 通常学者们认为，外部性是产业集聚的源动力和聚集机制形成的本质所在。马歇尔所表述的外部经济，是指生产者聚集在一个特定区位有许多优势，而这些优势反过来又可以解释这种聚集现象。商业集聚所产生的外部性则主要体现在大于零售业态或零售商的那部分社会利益没有进入市场。但是在传统的商业聚集形态下，无法为这部分利益定价，得到社会收益的经济主体不会为此支付成本，而造成这部分利益不能进入市场的根源在于其产权不明晰。 购物中心开发通过主力店－非主力店的店铺组合模式解决了集聚外部性的内在化问题。一般而言，消费者被购物中心中知名度高、信誉好的主力店（anchor stores）即百货店或超级市场吸引到购物中心中来，同时会光顾其周边的零售店铺。主力店所产生的需求外部效应，为周围小型零售店带来了客流和销售额，使其能够得到这种外部效应所带来的好处。因此，主力店的形象在吸引消费者方面是至关重要的，这其中包括主力店的品牌、信誉、档次、服务质量等，与零售店组合共同构成了整个购物中心的形象。 与互相促进销售的聚集效应不同，购物中心主力店的外部效应是单方向的，即从主力店流向非主力店，而不是相反。因此，从租金支付方面，主力店的平均租金通常都低于非主力店的平均租金。换句话讲，非主力店因主力店的外部性而获得了一定的收益，因此其以租金方式负担了主力店一定比例的租金，从而双方的收益都得到提高。 当然，上述对购物中心集聚的外部性理解主要基于微观层面。从宏观层面上看，购物中心整体也会产生较大的外部效益，即形成前述的增长极，带动周边区域的经济增长和发展。这种社会效应也是不容忽视的。 总之，近年来，我国购物中心开发所面临的发展困境，主要归因于理论研究和指导的缺乏。本文从“集聚”这一经济学概念入手，分析购物中心的内涵及其开发机制。在回顾以往购物中心研究对集聚理论的应用的基础上，本文进一步运用对集聚特性、集聚的中间组织属性，以及集聚的外部性效应等已有的理论成果，深入挖掘了购物中心的内涵及其开发机制。从中可以看出，购物中心作为一个集聚形态，其形成机制更加复杂，对区域经济的聚集效应也更为广泛。购物中心开发者应充分考虑购物中心所具有的中间性产业组织特性，从而实现集聚外部性的内在化，使购物中心真正成为区域的推动性产业。 参考文献： 1.蒋三庚.论商业集聚.北京工商大学学报（社会科学版），2005.5
2.美国城市土地利用学会（ULI）编著.肖辉译.购物中心开发设计手册（原第3版）.知识出版社,中国水利水电出版社，2004 3.Scott Harris.现代购物中心的成功原则—落实本地理解.载自郭增利主编.中国购物中心发展报告.市场与电脑杂志社，2003.3
