爱华网在市商务局最新发布的《北京市流通业发展指导目录》中，大型SHOPPING MALL再一次被列为限制发展的业态，而2006年度被列入限制项目的“五环路以内建筑5万平方米以上的大型商业设施”则被进一步细化为“新建、改建、扩建”。 来自市商务局规划建设处的官方解释是，限制MALL是为了缓解交通压力，且现有的MALL一定程度上面临空置率较高、盈利率较低的现实。而业内人士认为，激增的大型购物中心已经开始透支京城某些商圈的消费力。 同质西北：大众品牌战 “在金源新燕莎MALL周边5平方公里范围内，已经落成和即将开张的大型购物中心有四五家，规模最小的也超过5万平方米。”尽管总经理傅跃红对市场竞争早有心理准备，但同类项目的增长速度依旧让人吃惊。 虽然自2004年10月开业以来，金源新燕莎MALL几乎每3个月就要调整一次业态布局，品牌置换活动一直在进行，“几乎每天夜间都有店面在新装”，但一直没有出现过“规划日均客流量超过20万人次”的景象。副总经理徐静涛表示，“我们力争在今年使金源新燕莎MALL达到盈亏平衡”。据了解，目前金源新燕莎MALL两大主力店之一的贵友已实现微量赢利。 如果说，金源新燕莎MALL从最初的高端定位调整到今天经历的是逐步改变，比如品牌大众化，比如从最开始的没有折扣到如今贵友打出新品6.8折，那么此后问世的中关村广场购物中心、新中关购物中心从一开始锁定的就是中档消费，但目前卖场生意最好的，依旧是家乐福超市以及配套的餐饮设施。 购物中心扎堆，中档品牌定位，直接带来的是资源同质化的弊端——在中关村到双安不到2平方公里的范围内，由于购物中心、百货商场、步行街、超市专卖店集中，能够同时找到近10家百丽（斯加图、ONLY、艾格、杰克·琼斯等亦是如此），但常常是近在咫尺的两家店“促销声相闻”，偏偏同款产品活动不同、价格不同。 由大租户承租再分别对外招商的模式，使得体量较大的MALL很难实现整体协调，如业态布局、品类规划、全场统一促销等等。购物中心扎堆使尚不合理的布局问题进一步严重。 一方面是购买力被稀释，另一方面是购物中心对品牌的号召力也在重复建设中减轻。傅跃红曾坦言，会出现合作商户握着一堆购物中心名单作为谈判筹码，迫使商场不得不微调租金。 精英东部：高处不胜寒 来自戴德梁行的统计数据显示：2007年北京商铺开业面积预计为410万平方米，其中购物中心模式面积约280万平方米，较去年放量了两倍。 在3.99平方公里的CBD核心区，今年有世贸天阶、新光天地、新世界、百盛、双子座等7家规模5万平方米以上的大型购物中心开张，且全部锁定高端，购物环境奢华程度、世界名品引进率成为比拼的目标。 真的有如此多的一线大牌打算落户CBD？而该地区的消费者都直奔国际名品而来吗？ 在新光天地店，记者看到，不少品牌各自为战推出一些购物满额赠礼的小活动，如“满1000元返100元”、“消费满580送VIP卡”等等，当然这些促销只限于单一专柜，所返购物券不能在商场通用。 而国际名品区目前仍有近10家一线品牌尚未开门迎客，虽然在新光天地的网站上已经挂出了Gucci的限量版包包，但实际情况是Gucci、Prada、Salvatore Ferragamo门店以及B1层的世界奢侈食品店——法国FAUCHON等还都围着遮挡海报。 同样在世贸天阶，至今仍给人大而空的感觉，不考虑楼上尚未开张的铺面，现有的品牌中只有ZARA和I.T人气独旺。尽管很多出入世贸天阶的人手里都拎着ZARA的袋子，但以“亲民”形象示人的ZARA主打的一直是一流的品质，三流的价位。 至于在招商之初声明不考虑大众品牌的LG双子座，现在已经有miss sixty、ONLY、淑女屋等品牌入驻。 国贸商城高级公关经理黄杰告诉记者，建设一个定位高端的商业业态，首先要考虑的是内在营销经验、资金实力和整合优势，以及适宜的消费群体存在、交通因素等等，国际名品能否入驻也是制约整个商业业态发展的瓶颈。相对来说，真正的奢侈品品牌对进入中国市场还是相当慎重的，而且所有的国际知名奢侈品都严格控制开店数目。Louis Vuitton进入北京十几年，始终只有王府和国贸两家店，目前Cartier也没有在CBD开设多家分店的打算。
业内观点 金源新燕莎MALL副总经理徐静涛 我们的优势在于先发，即最早进入磨合期，一定程度上实现了品类规划。虽然周边MALL纷纷开业，品牌重合难以避免，但我们在运动、儿童产品方面业已形成的规模优势仍会让其他MALL有所规避。当然，越来越多的MALL必然经历重新洗牌的过程，所谓的高端MALL也需要接受市场的检验。 新中关购物中心总经理王海 北京西部商业近几年发展较快，大型SHOPPING MALL不少，必然会增加竞争压力，但我们定位于城市中心的落脚点，规模不大，只有4.7万平方米，统一招商运营，更强调整体的娱乐性与休闲性，可以与未来地铁贯通的优势相结合，与建立在大型社区周边的MALL在品牌选择，功能配套，针对客户群上都有比较大的差异。 国务院研究室综合司司长陈文玲 一个大型SHOPPING MALL从开业到真正成熟至少应该要5年时间。在北京，大型SHOPPING MALL最多不宜超过三四个，如果盲目发展，培育期不仅不能使这种业态成熟，反而可能会使其经营更加困难，加速分流购买力，老的投资、新的投资恐怕都不会有好的效益。
