爱华网内容摘要：当前,购物中心作为引领零售业发展的新贵，在我国正迎来新的发展契机，对购物中心的开发流程进行深入研究， 有利于购物中心在我国的健康发展。 关键词：购物中心 开发流程 建设发展 购物中心是在一个大型建筑群或建筑物内，由一个管理机构统一组织、规划和协调，把大型百货店、大型超市、大卖场、专卖店等各种零售业态，以及各具特色的餐饮店、电影院、游乐园、健身中心等多种休闲娱乐设施集合在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食等多种服务的一站式消费中心。在我国当前条件下，购物中心的开发大体上存在两种主要的方式：一是由房地产公司开发的商业地产性质的购物中心项目，二是由商业管理公司开发的商业经营性质的购物中心项目。不管是哪种开发方式，都需要开发商与零售商通过精诚合作达到有机结合，实现优势互补，利益共享。因为零售商有成熟的经验，有招商的能力和一整套有效的管理方法；房地产商有雄厚的开发实力、资金实力和土地优势。商业公司与房地产公司的紧密合作，有利于化解开发和经营上的风险，有利于实现合作双赢。 从总体上看，购物中心的开发兼有地产开发、商业建设、物业运营等多重特性，并且具有其本身特有的行业规律。大型购物中心在商业范畴内属于商业业态中的复合经营模式。一个大型购物中心的建设从立项到开业运营一般要经过：前期调研→项目立项→项目论证→项目审批→建筑设计→施工申报→建筑施工→项目招商→开业营运→物业管理等多个环节，每一个环节都有其先后次序，而且每一个环节相互牵连,环环紧扣，互为作用。开发商必须对购物中心的地理位置、规模、类型、整体定位、商铺分割、商店布局、购物环境、车位数量及交通流量等要素进行周密考虑、科学设计，从而为后期的项目营销、招商、运营、物管做好铺垫，以求最大限度地满足入驻店铺的经营要求，激发消费者的购物热情，并适应地区经济和社会发展的长远需要。在开发过程中，开发商应注意主动与城市规划等政府职能部门及地产开发行业、咨询服务行业、金融行业、建筑行业、商品流通行业、服务娱乐行业等众多行业、部门保持密切的联系，与上述众多的关联性行业以协同理念建立战略合作伙伴关系，形成经济利益共同体，取得政府部门与行业部门的配合，整合多种社会资源，确保购物中心的合理开发与有效运营。 就购物中心的开发而言，其本身就是一个庞大的系统工程，它由调研与论证、立项与决策、选址与选型 、规划与设计、融资与施工、招商与管理等复杂的流程所组成。具体包括： 调研与论证 购物中心因投资多、规模大、风险多、回收期长，因而最忌随意决断，而应花大量的时间进行前期准备和总体规划。首先，要对影响购物中心商圈的人口总量、生活习惯、产业规模、交通状况、市政规划、商业氛围等进行实地调查，对核心商圈、次级商圈、边际商圈分别进行分析研究，重点查清核心商圈内有多少常住人口、多少流动人口，有多高收入水平，有多大购买潜力，有多少人愿花多少钱来购物中心消费。其次，要对商户的入租意向进行调研，并及时与有入租意向的商户进行入租预约或发出入租预约邀请。
立项与决策 购物中心的开发决策，绝不单纯是开发商自己的事，它与整个城市的市政规划、住宅小区的商业配套、老城区的改造、新城区的建设、城市商业网的构建都密切相关。因此，开发商要在政府的参与管理及有效指导下进行科学的立项与正确的决策。 开发商在进行具体的立项与决策时，一方面要研究一定商圈范围内的居民数量、家庭收入、购买力水平，以及地区的城市规划、商业布局和未来的发展前景。进行科学决策的另一方面是要确定购物中心的经营结构，尤其是要确定主题店的业态类型。每个购物中心的主题店都应有自己的特色，可供选择的主题店可以是百货商店，也可以是超级市场，甚至可以是游乐园，只要能聚集人气、造就商市，任何业态都可作为主题店的备选。一般情况下，选择主题店的通行原则是与商圈客户相吻合，与其他租户相补充。美国购物中心的主题店以百货商店居多，法国购物中心的主题店以超级市场为主。从国内的发展情况来看，目前我国购物中心的主题店以百货商店居多。 选址与选型 在购物中心的选址过程中，应采用商圈研究法，通过前期市场调查与可行性评估，综合考察土地价格、交通状况、周围社区及其消费水平等因素，再确定店址。 购物中心在开发建设之前，必须对目标地点进行尽可能量化的商圈分析，掌握详细的商圈数据，分析目标商圈的有效购买力，目标顾客的需求和偏好，这可为购物中心的选址决策提供必要的信息。同时在评估市场消费潜力与预估营业额时，也要注意竞争性项目的调查与研究，知已知彼，全方位地掌握各种信息，为最终店址的选择提供充分的依据。 在选型上，可供选择的购物中心的类型有近郊型购物中心、社区型购物中心、地区型购物中心、广域性（超区域型）购物中心等多种类型。近郊型购物中心一般以小规模经营为主，面积控制在五万平方米左右，以车程十分钟为核心商圈，以大卖场作为核心店铺，以经营日常生活用品为主；社区型购物中心一般以适度规模为主，面积控制在十万平方米左右，以车程十五分钟为核心商圈，以大型综合超市或百货商店为核心店铺，以经营中高档商品和提供服务为主；地区型购物中心一般以大规模经营为主，面积控制在30万平方米左右，以车程30分钟为核心商圈，以一流的大百货商店为核心店铺，以经营中高档商品和提供服务为主；广域性（超区域型）购物中心一般以超大规模为主，面积在50万平方米以上，以车程45分钟为核心商圈，以超一流的著名百货商店为核心店铺，以经营高中档商品和综合化服务为主。不同的城市规模应选择不同的购物中心类型，一般情况下，中小型城市应以近邻型、社区型购物中心为主，严格控制地区型、特别是广域型购物中心的建设，大型、特大型城市在发展近邻型、社区型购物中心的基础上，可适度发展地区型购物中心，少量建设广域型购物中心，要将购物中心的适度发展与城市新区的规划建设、社区商业的结构调整、城市中心区的功能复兴，旧城区商业街的综合改造有机结合起来。而中小城市在建设购物中心时一定要吸取百货商店建设过热带来的恶性竞争教训，要把握节奏，控制总量，循序渐进，适度增加，使购物中心步入可持续的发展轨道，实现购物中心发展过程中的良性循环。 规划与设计 在完成了购物中心的选型和选址工作后，科学合理地做好购物中心的规划设计工作，对购物中心的成功运营至为重要。由于购物中心是由不同的零售商店及商业服务设施经总体规划、整合开发所形成的一体化的商业建筑群和服务综合体，因而，一定要避免开发商单纯地将购物中心作为物业来构建，零售商单纯地将购物中心作为商场来经营的相互割裂的状态，而应将购物中心作为一个健全的企业来运营，作为一个综合的整体来规划。要改变购物中心的开发设计单纯由建筑师主导整个开发项目的规划与设计这一传统的做法，比较合适的建筑设计应该是由发展商和经营管理者来主导建筑设计，因为购物中心是一种“收益不动产”，要同时实现财务是否可行、回报是否合理、购物中心是否可以实现持续性发展等综合要求，即在对购物中心进行规划设计时，应由开发商根据市场调研、产品定位和经营构思，引导建筑师进行规划设计，使得购物中心实现建筑特色与最佳的客流流向、最好的空间使用、最佳的营业绩效的有机协调。 在对购物中心进行规划设计时，还要注意使其与城市规划、市政建设及城市商业网点的建设配套、互为呼应，构成完整的系统，并与其它业态系统相得益彰、主从分明，形成有机的整体。从而真正把购物中心建成最能体现城市商业繁荣的标志性项目之一，成为现代都市的象征，城市商业的经典，成为百姓购物的天堂，市民休闲的乐园，公众聚会的广场。让购物中心对内产生凝聚力，对外产生辐射力，扩大商圈半径，吸引周边人流，汇聚商流、物流、资金流和信息流。使购物中心无论在功能上还是在结构上，都肩负起改善都市机能的使命。在进行购物中心的规划设计时，还要注意分期实施整体规划。即在具体规划设计时，要在考虑建筑本体的基础上，规划好今后在周边地区拓展经营规模所需的土地空间，形成良好的互动关系。要做到一次规划，分步实施，分期开发，滚动发展。先启动首期工程，吸引核心商圈的消费者惠顾，如入租率高，购买力旺，前景看好，可陆续进行二期、三期建设，进一步扩大商圈半径，把次级商圈、边际商圈的人流吸引进来，把资本运营的风险减少，把空间调整的余地做大，把投资回收的周期缩短。这种渐进性、滚动式发展，既给今后的发展与调整留下空间，又可避免求租过程中的空置现象。否则既会加大零售商的经营成本，也会增加购物中心的运营风险，得不偿失。 在具体进行内部设计时，购物中心要按照商业空间步行化、公共空间社会化、购物空间舒适化、营业空间室内化的要求进行整体化设计，在空间处理、环境塑造、景观设置等方面进行艺术化构造。要以人为本，从人性关怀的角度，以自然和人文景观的有机结合来营造温馨、舒适的购物环境，以大体量、多层次、特色化，实现真正意义上的一站式消费，使消费者在购物中休闲，在愉悦中购物，在轻松中度假。 在进行外型设计时，购物中心可选择线条型、庭院型、街区型、环绕型、中心型等多种外型。 在进行停车场设计时，要尽量注意把顾客的停车场设计在正面，要尽量避免设计双层停车场，停车场的停车区与人行道要统筹规划，保证购物中心内各店铺间人流的分流与置换，实现客流的有序、合理。 融资与招商 购物中心由于规模大，空间大，设施新，外加停车场的用地等，使得购物中心的建设必须要建立在强大的金融支持的基础之上，因此，募集资金，多方融资，是购物中心开发过程中的又一重要环节。应当指出，购物中心的投融资，不仅包括资本金，而且还包括不动产，如地皮、房屋和设备，以及动产如商标、物资等。购物中心的开发商，应广泛运用多种融资渠道和手段，如银行贷款、债券筹资、股票筹资、信托筹资、利用外资等，以确保购物中心开发过程中的资金需要。 在进行购物中心开发建设的同时，要同步做好招商工作。购物中心的招商一般应以场地为资本，以品牌为纽带，以核心店为龙头，制定合理的业态招租计划。购物中心一般应以有品牌实力的大百货商店作为核心店，同时招租专业店、专卖店等业态进场经营，在保持大百货店原有吸引力的同时，再通过多业态的提拉，带动新的购物增长点的形成。这样，通过业态招租计划的实施，形成购物中心、百货商店、大卖场、专卖店、专业店、一般超市等业态协调发展，连锁直营、加盟连锁、特许经营、单体经营等经营方式相互交融，零售业、餐饮业、服务业、娱乐业、文化业、健身业等行业共同参与，融购物、休闲、餐饮、文化等消费于一体的理想格局，实现多种业态的错位经营、理性竞争，形成鲜明特色、促进优势互补，提高经营绩效，实现良性循环。 综上所述，购物中心的开发有既定的流程、特定的要求和科学的规范，对购物中心的开发流程进行深入研究，有利于对购物中心的开发建设提供必要的指导和参考， 有利于使购物中心在我国步入健康、良性的发展轨道。
