爱华网在“一次性返还３年收益”的广告吸引下，投资者张小姐购买了昆山某商务区的一套商铺，并委托由开发商提供的一家贸易公司经营该商铺。谁料开发商延期交房，导致贸易公司无法经营，张小姐进退两难。咨询了律师后，张小姐揭穿了开发商“售后包租”的本质，成功地将自己解救出去，退还商铺的同时又无须向贸易公司承担违约责任。
返还收益宣传诱人
２００５年７月，张小姐通过朋友介绍看中了位于昆山花桥镇国际商务区一套正在开发建设的商铺。据朋友介绍说，该商务区今后将建设成高档汽车城，张小姐若购买商铺的话，可以经营汽车零配件贸易，生意肯定火爆。实地查看后，张小姐发现商铺所在的区域档次确实不错，遂前往售楼处咨询售房事宜。
一进售楼处，张小姐就被里面“返还３年委托经营收益”的广告吸引住了。售楼小姐解释道，只要张小姐购买商铺，开发商就会把前３年的经营收益先行返还给她。这样的“优惠政策”张小姐还是头一回听说。她盘算起来：如果自己经营，不但劳心费神还盈亏难料；出租给别人，也难保有好的行情；而开发商推出的这项政策旱涝保收，是包赚不赔的买卖！
于是，张小姐与开发商签订了商铺买卖合同，商铺价格２０多万元。在一份补充协议中，双方约定开发商把商铺３年委托经营收益提前一次性支付给张小姐，张小姐实际只要支付１６．５万元房款即可。合同约定的交房截止日期为２００５年８月１日，逾期超过３０日，张小姐有权退房。
委托经营暗藏陷阱
与此同时，张小姐还与开发商提供的第三方贸易公司签订了一份委托经营合同，约定自交房后３年内，商铺委托该贸易公司经营。但这份合同内容让张小姐感觉有些莫名其妙：如果将商铺委托给该贸易公司经营，则无须支付委托费用；若是不委托给该贸易公司，张小姐要承担房价３％的违约金。
对于这条约定，张小姐并未多加考虑。
交房日期已到，开发商并未按期交房。张小姐多次催促，开发商均不理睬。距离交房日期已经过去半年多，张小姐委托律师起诉到法院，要求退房。
让张小姐始料未及的是，她刚把开发商告上法庭，随后就被贸易公司起诉了。根据补充协议中的规定“不委托给该贸易公司，张小姐要承担房价３％的违约金”，贸易公司要求张小姐支付房价３％的违约金。
张小姐顿感落入了“委托经营合同”的陷阱，自己被“两头套牢了”。售后包租本质败露
接受委托的上海联业律师事务所马永健律师在分析了两份合同后认为，开发商和贸易公司看起来是两家独立的公司，一家卖房，一家经营商铺。目前情况来看，很可能是两家连手起来给投资者“下套”，很大程度上表明，他们极有可能是两家关联公司。
马律师指出，房产公司的行为实际上是一种售后包租行为。委托经营合同中约定，如张小姐委托该贸易公司经营，张小姐不需要向其支付费用；如终止委托经营，则向其支付违约金，这种约定让人费解，更显其售后包租的本质。从某种意义上说，售后包租将简单的房产销售变成了金融产品销售，而且未经审批同意，难逃非法集资的嫌疑。建设部实施的《商品房销售管理办法》明确禁止售后包租行为。
案件开庭审理后，开发商和贸易公司看到“售后包租”的本意暴露，在权衡利弊后同意与张小姐和解。最终，开发商同意退房退款，贸易公司也撤回了起诉。张小姐既收回了全部购房款，又无须向贸易公司承担违约责任。
法律法规
建设部：明令禁止售后包租 早在２００１年，建设部就颁发了《房地产销售管理办法》明确规定，从当年６月１日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。 建设部有关人士提醒广大消费者，售后包租等销售形式存五大风险隐患：一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿；二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂；三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付；四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证；五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。 该人士建议广大消费者最好借助房地产、法律等方面的专业咨询机构和专业人士的力量，作出正确的投资选择。
