爱华网从投资住宅地产，到逐渐切入商业地产、工业地产，甚至旅游地产，国内开发商们的转变已非停留在“喊口号”层面，他们正在身体力行。复地、顺驰和珠江地产等国内大型开发商已进入实际操作阶段。
住宅开发“一锤子买卖”的特质，对房产开发商提出苛刻要求，只有不断拿地才能维系公司的运转。但土地的稀缺性决定了拿地成本日渐高涨，开发商们唯有不断提高开发楼盘的档次，才可能在摊销拿地成本后，攫取被业内公认的“暴利”。
而这直接诱发了国内住房供求存在错位的结构性矛盾，即商品房供应过于“高档化”，导致住房空置率居高不下。国家统计局最新公布的3项房地产数据显示，去年全国购置的土地面积中，未完成开发土地面积近1.7亿平方米；商品房年施工面积是年竣工面积的5倍多；商品房空置面积达1.14亿平方米。
尽管房地产刚刚被国家相关部门列入产能过剩行业的名单，但其实严厉的宏观调控早已从去年年初开始，其矛头是直指住宅地产，调控房产的货币政策和财政政策交替出台。
现实的市场环境迫使开发商的经营思路和投资方式发生改变，特别是一些民营房地产开发商，嗅觉异常灵敏。比如，喜欢写博客的潘石屹便在今年年初放风“三年内弃住从商”。
吸引开发商投资商业地产的是，拿地盖房之后，能够倚仗商铺或写字楼的租金收益维持企业的运转，而不必像住宅开发商那样，不断疲于拿地。
从表明上看，商业地产的市场前景似乎好于住宅地产。去年海外投资者蜂拥内地购买商业地产，一些国内商业银行为商铺返租进行担保，而香港刚刚开启的房地产投资基金市场，也为商业地产打开了新的融资通道。
但住宅开发和商业地产开发毕竟不是同一概念，有如“隔行如隔山”。除了投资成本高之外，开发商更需有吸引商户入驻的人脉和管理商铺的经验。即便是商铺返租给投资者后，招商管理更具挑战。如果开发商所建造的商场不符合商家的需求，空置所带来的风险远胜于住宅开发。另外，商业地产的回报期远低于住宅地产，前期资金投入和资金周转问题都给开发商提出更高的挑战。
当一部分开发商开始转向商业地产的时候，另一部分则开始瞄向工业地产。工业地产给开发商带来最大好处是拿地便宜，不需要进行招拍挂。很多地产商可以假借盖厂房的名义，在所谓的工业园区盖写字楼、酒店和住宅等。开发商同样是以获取租金收益谋求利润。
国内某房产企业老板棋高一着，当其他开发商在为某一块土地招拍挂天价拿地的时候，该老板在京津两地圈地近万亩用于工业地产开发，此前这间公司一直做住宅开发。
住宅开发企业的转型是一种必然趋势，新楼盘将随着土地供应的减少而减少。在商业地产等的诱惑下，开发商的经营理念和模式仍必须跟进，不能拿开发住宅的模式套用到商业地产和工业地产的开发项目上，否则，这种转型的公司反而离末日更近。
