大中电器(以下简称大中)是全国著名的家电连锁企业之一。作为其战略重镇,截至2007年6月,大中在北京已经拥有近70家门店,分布于二、三、四环等主干道,并深入高密度住宅社区、远达周边郊区。出色的市场表现背后,选址功不可没。近日,记者就选址问题采访了大中电器拓展部负责人严迎。
深入社区考察人气和便利性
大中电器拓展部严迎从事选址工作已多年,据他介绍,大中目前在北京共有60余家门店,其中业绩最好的中央电视塔店年营业额达10亿元以上。
对于大中来说,选址工作最重要的就是考察周边是否有商业氛围,交通是否便利,以及顾客购物和消费习惯。为此,拓展部的工作就是分组调研、实地测量。通常,他们会到所选区域的街道上掐表测算车流、客流,获得本地区车辆流动的数据以及行人的分析资料,甚至深入社区居委会调查人口数量、年龄结构、职业分布和收入水平等,据此设定营业面积和范围。
严迎说,选址是一项非常琐碎的工作,考察的范围多种多样。大中拥有专门的选址部门和人员,他们对于城市的熟悉程度,不亚于统计部门的调查队。而这是以长年累月在外奔波为代价的。大中已引进了“综合数据分析”系统,将前述调查的数据输入,测算租金与销售预估的比例,作为能否开店的重要标准。严迎还总结出了“严氏定律”,代表大中特殊的选址技术。
而最能证明大中选址正确的是中央电视塔店,这个最初不被一些人看好的位置,因其2万平米的免费停车场的便利性,为大中带来了充足的客源,如今已是大中其他门店乃至全国家电销售的风向标。
纵深布局密切关注规划、街道变更
严迎介绍,大中门店的辐射范围一般在1公里左右,而经营业绩最好的中央电视塔店辐射范围则达到10公里左右。与国美、苏宁等不同,大中在北京已有20多年的历史,旗下门店基本覆盖了所有成熟商圈和区域,因此新开店首先要考察的是,目标区域是否在现有门店的覆盖范围内。
他说,新开店一般会选择较为成熟的商圈或准成熟生活圈,成熟商圈饱和度很高,市场划分也很细致,进入成熟商圈除了租金高以外,还要处心积虑思考商场定位、竞争策略等。而在发展区域开店,政府发展规划和城市扩张步伐会提高商圈含金量,这样也有充足的时间随着区域的发展来发展自己。因此在选址时,选址人员会密切关注市政规划、街道变更、拆迁公告等来自政府部门的信息。
从2002年开始,大中就开辟了郊区店战略,把旗舰店建到了北京郊区,比如北至回龙观区域,南至大兴、房山,东至通州等。大中还把门店开到了人口密集、接近城市主干道的大型居住社区如富力城、世纪城等。大中电器广宣部负责人曾表示,大中要把店面覆盖到所有郊区,把家电连锁做成超市连锁一样。
规避风险从失败案例中看潜在风险
选址当然也必须防范潜在的风险。近期大中选址的一个失败案例是广渠门店,对于该店的撤出,严迎分析说有多种原因,比如两广路上家电连锁布局已经很密集,比如房东承诺的物美超市进入没有实现等。
对此,业内的共识是,失败案例中所暴露的潜在风险在选址前期应被充分讨论,正如严迎所介绍的,前期调研的内容还包括商圈转移、未来前景分析、区域其他业态分布和布局等,还必须继续考察所租房屋内部的结构是否适合自己经营,是否需要大的改建,房屋出租方究竟是否是真正的房东等等,都应该进入数据分析和决策过程。
◆投资建议投资社区商铺考察4个方面
由于目前社区商铺相比其他类型房产投资总额低、风险小,收入回报稳定。而位于大型成熟社区内的商铺更是具有长线投资的价值,而目前投资社区商铺应该注意以下几点。
1、选开发商
首先,选择诚信的开发商,要了解商业整体规划,不要只看前几年的固定租金回报。如果没有长期可持续发展的商业规划,这样商铺失败的几率是很大的。
2、看规划
看区域规划。尽管目前商铺进驻率低,但由于政府规划,以后周边会有交通枢纽中心、换乘中心等,这样的商铺就算目前租金回报率低,还是有极高的投资价值的。还要考虑规划中的配套设施建设,如公交车站、学校等,如果周边规划再有写字楼、商场等附加值更高的物业,那更是要抓紧投资了。
3、考察人群
考察社区人群。目前许多新开发的小区都在较远的地区,而新兴小区的商铺有一个升值的过程,也就是从生铺到熟铺的过程。
随着小区的入住户数和常住人口增加,小区慢慢成熟后,商铺的投资价值才会提高。所以在投资社区商铺时一定要考察社区内人群的数量和层次。位置在小区深处的店铺,投资者则要慎重考虑。
4、了解经营范围
要了解社区商铺经营范围。投资商铺之前一定要了解清楚社区商铺的经营范围。而目前对社区商铺经营范围有严格的限制。如餐饮、娱乐限制很严格、很难取得营业执照。所以在您投资之前一定要了解社区商铺的经营范围。