商铺选址:掐表测车流客流定址



大中电器(以下简称大中)是全国著名的家电连锁企业之一。作为其战略重镇,截至2007年6月,大中在北京已经拥有近70家门店,分布于二、三、四环等主干道,并深入高密度住宅社区、远达周边郊区。出色的市场表现背后,选址功不可没。近日,记者就选址问题采访了大中电器拓展部负责人严迎。

  深入社区考察人气和便利性

  大中电器拓展部严迎从事选址工作已多年,据他介绍,大中目前在北京共有60余家门店,其中业绩最好的中央电视塔店年营业额达10亿元以上。

 商铺选址:掐表测车流客流定址

  对于大中来说,选址工作最重要的就是考察周边是否有商业氛围,交通是否便利,以及顾客购物和消费习惯。为此,拓展部的工作就是分组调研、实地测量。通常,他们会到所选区域的街道上掐表测算车流、客流,获得本地区车辆流动的数据以及行人的分析资料,甚至深入社区居委会调查人口数量、年龄结构、职业分布和收入水平等,据此设定营业面积和范围。

  严迎说,选址是一项非常琐碎的工作,考察的范围多种多样。大中拥有专门的选址部门和人员,他们对于城市的熟悉程度,不亚于统计部门的调查队。而这是以长年累月在外奔波为代价的。大中已引进了“综合数据分析”系统,将前述调查的数据输入,测算租金与销售预估的比例,作为能否开店的重要标准。严迎还总结出了“严氏定律”,代表大中特殊的选址技术。

  而最能证明大中选址正确的是中央电视塔店,这个最初不被一些人看好的位置,因其2万平米的免费停车场的便利性,为大中带来了充足的客源,如今已是大中其他门店乃至全国家电销售的风向标。

  纵深布局密切关注规划、街道变更

  严迎介绍,大中门店的辐射范围一般在1公里左右,而经营业绩最好的中央电视塔店辐射范围则达到10公里左右。与国美、苏宁等不同,大中在北京已有20多年的历史,旗下门店基本覆盖了所有成熟商圈和区域,因此新开店首先要考察的是,目标区域是否在现有门店的覆盖范围内。

  他说,新开店一般会选择较为成熟的商圈或准成熟生活圈,成熟商圈饱和度很高,市场划分也很细致,进入成熟商圈除了租金高以外,还要处心积虑思考商场定位、竞争策略等。而在发展区域开店,政府发展规划和城市扩张步伐会提高商圈含金量,这样也有充足的时间随着区域的发展来发展自己。因此在选址时,选址人员会密切关注市政规划、街道变更、拆迁公告等来自政府部门的信息。

  从2002年开始,大中就开辟了郊区店战略,把旗舰店建到了北京郊区,比如北至回龙观区域,南至大兴、房山,东至通州等。大中还把门店开到了人口密集、接近城市主干道的大型居住社区如富力城、世纪城等。大中电器广宣部负责人曾表示,大中要把店面覆盖到所有郊区,把家电连锁做成超市连锁一样。

  规避风险从失败案例中看潜在风险

  选址当然也必须防范潜在的风险。近期大中选址的一个失败案例是广渠门店,对于该店的撤出,严迎分析说有多种原因,比如两广路上家电连锁布局已经很密集,比如房东承诺的物美超市进入没有实现等。

  对此,业内的共识是,失败案例中所暴露的潜在风险在选址前期应被充分讨论,正如严迎所介绍的,前期调研的内容还包括商圈转移、未来前景分析、区域其他业态分布和布局等,还必须继续考察所租房屋内部的结构是否适合自己经营,是否需要大的改建,房屋出租方究竟是否是真正的房东等等,都应该进入数据分析和决策过程。

 ◆投资建议

  投资社区商铺考察4个方面

  由于目前社区商铺相比其他类型房产投资总额低、风险小,收入回报稳定。而位于大型成熟社区内的商铺更是具有长线投资的价值,而目前投资社区商铺应该注意以下几点。

  1、选开发商

  首先,选择诚信的开发商,要了解商业整体规划,不要只看前几年的固定租金回报。如果没有长期可持续发展的商业规划,这样商铺失败的几率是很大的。

  2、看规划

  看区域规划。尽管目前商铺进驻率低,但由于政府规划,以后周边会有交通枢纽中心、换乘中心等,这样的商铺就算目前租金回报率低,还是有极高的投资价值的。还要考虑规划中的配套设施建设,如公交车站、学校等,如果周边规划再有写字楼、商场等附加值更高的物业,那更是要抓紧投资了。

  3、考察人群

  考察社区人群。目前许多新开发的小区都在较远的地区,而新兴小区的商铺有一个升值的过程,也就是从生铺到熟铺的过程。

  随着小区的入住户数和常住人口增加,小区慢慢成熟后,商铺的投资价值才会提高。所以在投资社区商铺时一定要考察社区内人群的数量和层次。位置在小区深处的店铺,投资者则要慎重考虑。

  4、了解经营范围

  要了解社区商铺经营范围。投资商铺之前一定要了解清楚社区商铺的经营范围。而目前对社区商铺经营范围有严格的限制。如餐饮、娱乐限制很严格、很难取得营业执照。所以在您投资之前一定要了解社区商铺的经营范围。

  

爱华网本文地址 » http://www.aihuau.com/a/9101032201/120318.html

更多阅读

如何用万用表测电阻 测电阻

如何用万用表测电阻——简介万用表分为数字万用表和传统的指针电磁偏转的万用表。数字万用表价格较贵些需要有电池的情况下使用,但是读数方便。传统万用表测电阻亦需要装电池,但是有的情况可以用其它的方法间接测量电阻。下面就来说说

2元店商铺选址的技巧我爱我铺网 商铺选址公司

开2元店的人还是很多的,开2元店要想生意好就得重视细节,不可说开就开,一定要知道细节,开2元店商铺选址很重要,正确的商铺选址很是重要,俗话说一铺旺三代就是这个道理,地段好了生意才是最好的,大家不可忽视,对于旺铺出租或者找店铺不明白的就

八字算命:正式求测发邮件格式

凡欲正式求测者,先请点击参阅:【朱算子命理预测、取名改名和吉日选择服务价格】。然后请按以下格式发邮件(我的邮箱:138560555@qq.com),请务必按格式填写,否则不予受理。邮件格式如下:邮件标题:【正式求测 QQ:××××× 昵称:×××】===

商铺选址代理合同范本 点铺成金 商铺选址五招小窍门

    “要想富、开店铺”,这是近年流行的一句口头语。对经营小型商铺的创业者来说,如何选择店铺的位置显得尤为重要。以下,就如何做好商铺选址提供一些小窍门,以供参考。市场调研作出有效商圈分析编辑本段    想开一家好的店铺,进

声明:《商铺选址:掐表测车流客流定址》为网友小浪漫分享!如侵犯到您的合法权益请联系我们删除