爱华网1月２４日，重庆孔亮鳝鱼火锅在成都的第六家分店———红星店正式开业，记者注意到，又是在二楼。在二楼开店不奇怪，奇怪的是孔亮在成都的店９９％以上都在二楼。二楼生意不如底楼好做早已是业内共识，要想把二楼经营好绝不是件易事，而重庆孔亮火锅却为何对二楼情有独钟，且节节获胜？从商业地产的角度看，孔亮模式对业内有何启示？带着这些问题，记者走访了重庆孔亮鳝鱼火锅饮食文化公司董事长陈孔亮，欲为二楼商铺觅些许经营良方。 从重庆孔亮鳝鱼火锅２００１年９月进入成都三年多以来，凭借其独特的经营之道雄霸蓉城，风头已经盖过了本土不少的餐饮企业。“除了我们自身的优势外，成都浓厚的商业氛围也是成功的重要因素之一。”重庆孔亮鳝鱼火锅饮食文化公司董事长陈孔亮如是说，“我们在重庆的店几乎都开在一楼，而在成都却选择在二楼，这主要还是出于成本上的考虑。”
孔亮的“二楼攻略”
目前，重庆孔亮鳝鱼火锅在成都已经有了五家分店，分别位于广福桥街、人民北路白马寺、清江东路、新鸿路华深大厦和光华村水木光华，加上红星路第三地，其在成都东西南北中的布局已经基本形成。
关于如何选址，陈孔亮介绍说，重庆孔亮鳝鱼火锅计划在成都开十家分店，全面覆盖各大社区商圈。“我们通常会选择交通便利、拥有几万居住人口、消费能力强的高档社区。”他还介绍说，重庆孔亮鳝鱼火锅选择店面都要求营业面积在１０００平方米至２０００平方米，车位至少要在１００个以上，上下排水符合餐饮的要求。“在符合这些基本要求的基础上，我们专门有几个人负责对人流量、车流量以及周边社区居住人口的数量、消费能力进行评估。当然，我们有一套自己的参考系数作为评估标准，只有符合标准的店面我们才会决定去做。”陈孔亮坦言道。
其实可以看到，作为一个餐饮企业，重庆孔亮鳝鱼火锅虽然有品牌支撑，但其在选址上有自己的一套运作系统，而并非想当然地“跟着感觉走”，同样也保证了其“二楼攻略”的行之有效。对此，大地集团副总贾涛认为，二楼商业是否火得起来就认两个关键：一是该商业的硬件必须首先过硬，包括它的交通动线是否合理、停车位是否充足以及所处社区是否有足够的消费能力；二是选择二楼经营的商家要有足够的品牌支撑，只要是深入人心的品牌，消费者不会因为在二楼就放弃消费。
“二楼攻略“下金蛋
采访中记者了解到，与其他餐饮企业不同，重庆孔亮鳝鱼火锅在成都所有的店面都是全资购买的，而并非租赁。问其原因，陈孔亮说：“其实我们是一边在做餐饮，一边做房地产投资。通过经营，我们在成都所买的铺面现在已经升值了２０％以上，在房地产上面的收益让企业获利不少。”
从传统商业形态走过来的成都人历来有经商不上二楼的习惯，“买铺不买二楼”是大多数人投资商铺的基本原则。因为商家从经营角度多会选择一楼，虽投资大，但收益明显、持久。二楼商铺受口岸影响较大，经营范围有限，二楼商铺价虽比一楼便宜近三分之二，但一般面积都比较大，算下来总价比一楼商铺的总价还高，这对经营者的资金实力是一个考验。
但是对于像孔亮这样既有品牌又有资金实力的企业来说，二楼正好是其盈利的机会所在。如果购买下来，从开发商那里拿到大幅优惠就能得到不少实惠，如果租下一千多平方米的店面，一个月的租金就要近万元，这笔租金可以抵还每月的银行按揭款，十年后还能拥有物业产权。
从重庆孔亮鳝鱼火锅的投资经验来看，二楼并非是投资的禁区，关键在于如何经营。商业地产资深人士杜晓渝则认为，二楼商业的确不如一楼好经营，但是并不是一成不变的，针对商家来说，二楼价格只是一楼的１／３，而二楼商铺往往是品牌餐饮娱乐的理想去处，一旦价格的合理与品牌以及规模啮合，二楼商业很容易盘活！
“孔亮模式”对商业地产的启示
商业地产是否成功，关键在于如何招商。成都众信和诚董事长张效春认为，目前成都商业地产开发商普遍缺乏有效的经验，存在着招商资源渠道不畅通、资源缺乏等问题。商业地产项目和住宅项目有所不同，其销售对象并非直接的购物消费者，而是商家。开发商要将店铺销售出去并且想后期经营管理顺利，就应该先确定主力商家。因为其对整个项目的支撑作用非常重要，这对以后的招商和销售有很大的市场号召力。
从经营规模上来看，重庆孔亮鳝鱼火锅可能不是大型商业地产项目选择的主力商家，而对那些中小规模的项目来说，孔亮也许是最“实用”的商家。水木光华开发商天合房产和第三地开发商三泰房产负责人均表示，在引入孔亮后，对销售和招商都有较大的拉动作用。陈孔亮表示，随着孔亮越做越大，很多开发商看重其品牌和经营水平，开始主动联系寻求合作，包括置信这样的房地产巨头。
成都商业地产经过几年的发展，开发商在招商上越来越下苦心，但很多项目招商的实际效果却不如人意，这样带来的直接后果就是项目无人问津，资金套牢。源丰物业董事长郑勇在记者采访时表示，像孔亮火锅这种运作模式，对商业地产的开发招商是一种启示，它的买断性经
营既发展了自己的主营品牌又使自己投资的物业能迅速升值，所以开发商在开发定位之前何不早早抛出橄榄枝！
二楼商铺有搞头关键在经营
在成都，投资者对一楼商铺情有独钟，虽价格昂贵但卖得最好，相比之下，许多投资者对二楼以上商铺的投资都谨小慎微，让开发商头痛不已。在现实经营活动中，有的二楼商家经营得并不比一楼差。专家认为，开发商只要在二楼商铺的人流规划和商业形态上精心布局，完全可以克服二楼口岸上的劣势，同样能让二楼商铺成为抢手旺铺。成都历来就有沿街为市的经商模式，这就让成都人习惯了在临街商铺购物，二楼商铺多存在上下不方便的情况，很难请动成都人的脚步。另外，二楼商铺受口岸影响较大，经营范围有限，虽然二楼商铺价比一楼便宜近三分之二，但鲜有投资者看重二楼。另一方面，开发商为追求最大利益，往往会尽可能地多修商铺，所以越来越多的二楼、三楼贴出了“招商、招租”的字样。像经典坐标、南府锦、莱茵春天、天亿大厦、三医院对面及羊市街口的佚名大厦等项目的裙楼至今依然空置着。
二楼真的就那么不讨人喜欢吗？二楼就是商业的禁区吗？答案显然是否定的。如何激活二楼商业？专家认为，经营水平和业态规划是成功的关键。成都是全国有名的休闲城市，“休闲”已成为成都的一大卖点。从早期城南的玉林、桐梓林等高档小区到现在的府南河沿线、双楠小区、羊西线、红瓦寺、金沙一带，餐饮业、茶坊、酒吧、美容美体、浴足等多种休闲业态的蓬勃发展，让二楼商铺受益匪浅，一时间成了投资者的新宠。其原因是：这些休闲业态一楼门厅面积的要求较低（通常有一临街的门和楼梯即可）。一楼商铺高昂的租金、开间过小等都不适合这类业态，这就让拥有较大场地、交通方便、有足够停车位的二楼商铺开始走俏，需求的增加、租金上扬的同时带动了二楼商铺的销售。
同时记者也发现成都一些商业地产项目在设计上大胆创新，如熊猫城的一楼就比平地矮了一截；蓝光地产的金色夏威夷，建了一个下沉式的一层，降低了二楼的高度，使消费者可以轻松地步上二楼；汇龙湾商业广场用了双首层的设计，这种设计其目的也在于更好地利用二楼，以提升二楼商铺的经营价值。所以只要有专业的规划经营和合理的业态构成，二楼商铺同样可以成为聚宝盆。
