牛刀:从深圳房价腰斩看一线城市要跌50%



深圳曾经是中国房地产的样板房,也是高房价的发源地。同样,两次房价暴跌也都发自深圳。一次是2007年11月,也是在政府调控房价时,深圳楼市成交量还维持在100多套一天,但是,二手房成交量大幅萎缩,深圳门店最多的中介公司之一——深圳中天置业老板携款外逃,拉开了深圳房价暴跌的序幕。

现在这一次,先是罗湖兰亭国际成交了2套房,但成交均价暴跌至11553元/平方米,比前一天的成交价20668元/平方米下跌了9115元/平方米。后经南方都市报记者了解,这种低价房有15套,这15套成交的房子中,有3套进行备案做了产权登记。其中14日成交的房子登记了一套,合同价是每平方米1.55万元。 20日成交的两套房均进行了产权登记,合同价是每平方米1.49万元。

随后,此前一度销售均价达2万的新盘安业峰度天下,更是以破纪录的不到一万均价出货销售,实际销售价格仅为每平米单价9628元。此前开发商屡屡解释此类现象为楼盘销售个案行为,不愿承认此种现象的普遍性。但是事实是不容篡改的,甩盘底价出货在萧条楼市销售中似乎达成了某种默契。一个又一个腰斩楼盘的出现,彻底宣告前期高价买入的投资者被死死套牢。一些诸如断供,割肉等传闻也在坊间涌动。

房价腰斩的消息一日之内传遍深圳和全国,其影响力远远高于中天置业老板携款潜逃。很显然,不管是出于什么原因大幅降价,与今年国11条新政有关。国11条尽管在今年元月公布,但是真正执行是从5月1日以后,而深圳楼市成交量大幅下滑只是从4月份才开始,也就是说,这一轮房价调控,开发商连两个月都没有撑住,就在开始大幅降价。

而上一轮调控是2007年3月份开始,开发商一直在撑,并开始当起了“猪坚强”,撑不住也撑,就是不降价,一直撑到了11月份,撑了足足8个月。中天置业老板携款潜逃,一下刺激了房价这根敏感的神经,于是,大家心照不宣,开始比赛降价销售,最后,万科在杭州引发了退房潮,深圳出现了断供。

这一轮可能不只是退房潮和断供那么简单,因为地方政府正在接受上一次的“教训”,对中央政府的调控阳奉阴违,他们根本就没有几个人相信调控可以进行下去,最后也会像上次一样重新“救市”,所以,一直在实行房价调控的政策软着陆,也就是政策细则照出,实际地王照推,房价联合起来不降,甚至暂时不发一些价位很高的高端豪宅的预售许可证,这样给市场一个错觉,房价整体下降了8000元。

事实上中央政府的调控也在缓和。这点从央行的货币政策上可以看出,央行今日发布公告称,将于周四发行50亿三月期央票,央票规模较上周四急剧减少,上周四,央行共计发行了60亿三月期央票和1200亿三年期央票。央票发行减少,表明的是央行对待流动性的态度,也就是央行不准备加大回收流动性的力度。这样,依然是宽松的货币政策,市场流动性依然在加大,开发商不差钱。

那么,开发商会差什么呢?有三点:一点开发商差的是市场,现在在售的楼盘,尤其是北京和上海,大多是为炒买炒卖设计建造的,不适合现在的所谓改善型或刚性需求,没有了投机炒楼的人,这些房子就是一堆建筑垃圾,这也就是我们看见一线城市成交量急剧萎缩的主要原因,深圳一天从600套左右的成交量下滑到一天只有30多套,再来一次猪坚强,是鬼也不理的事。

二点是开发商的运营成本相对较高。仅管没有什么收入,有三笔费用是一定要支出的,一是财务费用,尽管还没有加息,但是,中国的开发商因为在银行可以取得高额的杠杆效应,都是巨额的贷款在支撑,一个月的利息要占整个公司开支的一半;二是包括员工工资、写字楼、办公费用在内的费用相对较高;三是灰色支出也是一笔昂贵的费用,而且一分钱也少不了。这些费用一般要占总收入的22%至30%,没有销售收入,费用还得照出。

 牛刀:从深圳房价腰斩看一线城市要跌50%

三点是前景不明。国际国内的经济环境都在进一步恶化,不止是中国经济的问题。从内部来说,中国的通货膨胀不管数据如何,实际已经很严重,央行的最后杀手锏肯定要使出来,迟早的问题,这样就走进了用钝刀子割肉的怪圈。利息成本的不断增加,加上开发商在海外发债也不顺利,谁都知道中国的房价泡沫一定要破灭,哪个还敢借钱给中国的开发商。

所以,这一次没有那么幸运,国际国内均不支持开发商再做一会“猪坚强”,因此,一线城市大规模的降价销售很快就会开始。从深圳的开发商带头讲价的情况来看,一线城市的整体房价很快就会腰斩。50%的降价,可能还会给开发商带来一线生机,中国房价从此进入下行通道,实现真正意义上的软着陆。否则,撑不到2012年就会崩盘。

  

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