爱华网地产资本主义 很长时期内，黄光裕的行走就像手拿两块板砖涉水，脚下一块，手中一块，要不断地放下手中那一块以便落下另一只脚，但同时要拿起脚下的那一块，并且腾挪的速度还不能慢，因为人家在后面撵得紧。 但资本市场似乎改变了这一切，在国美借壳神话实现后，黄光裕希望循此路径把他的地产王国推进资本市场。 黄光裕在国美借壳上市的当天即宣布，鹏润投资不会在房地产领域投入更多资金，未来将以零售业为主。黄光裕要另组一支地产军团冲击资本市场，并且，在一开始就为自己定下了独特的玩法——一切以上市为目标，一步到位地成为地产的资本投资者，而不是项目的运营商。 黄光裕的地产之路与其他开发商完全不同，无论从最初搭建地产业务平台到借壳中关村，黄光裕的主要目的不是卖房子，而是进入资本市场融资，以手段为目的。 事实上，黄光裕主导开发成功的地产项目只有两个：上世纪90年代末的鹏润家园，2005年1月开盘的国美第一城。此外，丰台鹏润时尚中心项目拿到土地已经超过3年，但由于招租状况不理想还没有开业；重庆蓝海项目正在销售中，还没有结案；今年新增加的天津土地还没有进入开发。而位于北京立水桥的“明天第一城”项目，则归属于明天地产公司，由黄光裕的妹夫张志铭掌控。此公司与黄光裕有多大关系，前后说法出入很大。黄光裕曾表示，明天地产是张志铭所有，与他无关。 黄光裕旗下地产公司结构更复杂。鼎盛时期曾有4家企业同时操盘地产，分别为鹏润地产(企业专区,旗下楼盘)、国美置业、国美地产、尊爵地产，同时还有一家说不清楚的明天地产。 1997年9月，鹏润地产开发了第一个房地产项目——鹏润家园，鹏润地产是黄光裕地产军团的主力。黄光裕进入地产领域，国美内部有这样一个猜想：他首先看重的并不是这行业多么赚钱，而是当时预感到1994年以后，国家宏观调控，要紧缩银根，收紧信贷，而一些形式的抵押信贷，比如实物抵押，可能会被要求得到较多的应用。而另一方面，地产属于资本密集型行业，正好可以成为国美的沉淀资金的出路。 1998年，黄光裕买下了他哥哥黄俊钦开发的五星级写字楼——鹏润大厦，共32层，建筑面积20万平方米，兼做出租和出售，而鹏润大厦是黄俊钦开发的新恒基大厦的二期工程。2003年，鹏润地产开发位于南二环的大康国际鞋城，建筑面积15万平方米。2005年1月1日，位于朝阳北路板块百万平方米的“国美第一城”开盘，开发商也是鹏润地产。 2005年1月，黄光裕组建了他的第二支地产部队——国美置业，法人代表是黄光裕。此前他刚刚将国美电器推进香港市场，并完成了初步套现。这一年4月，国美置业以8.05亿元的价格，通过拍卖收购了丰台区两块公建用地，共35.39万平方米，紧邻总部基地。 按照国美置业的计划，将在此兴建南城地标建筑——“全球高科技体验中心”，其中包括大型商场、国际化公寓酒店、会议展览中心等。项目预计2007年底完成，计划总投资30亿元。原凯爱地产的总经理禹晋永(禹晋永博客)曾为黄光裕选择为国美置业的第一任总经理，禹晋永本人在地产圈内少有听闻，他介绍自己更多的是从事“地产幕后的资本交易”。但实际上，丰台项目进行得很不顺利，定位始终摇摆不定，前后换过多名操盘手，案名也几易其稿。 当时黄光裕在接受本刊采访的时候明确谈到，他的地产业务要争取“明年(2006年)IPO上市”。“到明年我干地产就10年了，我为什么不能上市？”黄光裕当时说。 禹晋永当时接受本刊采访时的说法为黄光裕的上市目标做了进一步的注脚：公司业务的第一层面是项目开发，从土地、工程到销售，这和其他公司差别不大；第二个层面是资本运作，“看中的土地，我们会不惜代价拿下来。这一点我们是按资本运作的方式去做，而不是按买卖土地的方式做。拿下来之后，是我们在资本市场取得的第一场胜利。这不像房地产，如果成本100万元，你卖200万元，就是暴利，就是打击的对象。但是1美元，在资本市场卖到2美元，不算什么。和国际对接的资本市场，增值可以是百分之一百、千分之一千、万分之一万”。国美置业的内部组织与其他地产公司不同，并非以工程、销售、成本为基本结构，而是分为“投资一部”、“投资二部”。 简单说，黄光裕要让国美置业成为资本运营商，它所要求的回报不仅仅是买房子，更期望在资本市场上成倍增值后的交易。 之后，黄光裕又组建了另一家地产公司——国美地产，这家公司基本上没有开展过经营活动。值得注意的是，在黄光裕的上市资产中还有一块位于北京西坝河的土地，约3.5万平方米。在借壳京华自动化香港上市的时候，黄光裕将这块土地作价1.95亿港元卖给了壳公司，并以注入“地产概念”使公众股价翻了4倍。但这块土地上的金樽大厦项目却始终处在鹏润大厦18层会议室内那个底座相连的双塔型建筑模型阶段。 黄光裕希望旗下多家地产公司多线出击，可以更方便地收购土地。“他们谁找到了土地谁就到我这里来批。”黄光裕当时对本刊记者说。拥有足够的土地储备才有资格上市，黄光裕当时并没有想好以哪个“儿子”为主体重组地产业务，搭建上市平台。 但是由于A股IPO大门被关闭，2006下半年黄光裕放弃直接上市，选择中关村作为“壳”公司，打算沿袭国美电器“自买自卖”的道路上市。 2006年7月，黄光裕控制的鹏泰投资从北京住总集团受让中关村27.51%股权，合计持有中关村29.58%股份，成为中关村的第一大股东。随后，鹏泰投资表示将旗下房地产资产有条件注入上市公司。在黄光裕入住“中关村”前，股票开始大幅上涨。
今年5月，中关村发布定向增发方案，中关村将以每股14.67元的价格，向鹏润地产、鹏润科技和黄秀虹(黄光裕的妹妹)定向增发12.27亿股，用于购买鹏润系地产资产。交易完成后，中关村的总股本将不超过19.21亿股。按计划，鹏润控股注资完成后，中关村成为一家以住宅项目为主的房地产开发和建筑施工企业，从而实现黄光裕地产资产上市的目的。 鹏润注入的资产主要包括鹏润蓝海项目、原铁路局文化活动中心项目、金樽大厦、国泰广场项目、大康国际鞋城、无锡电瓶厂等二级开发项目，以及鹏润建国酒店。黄光裕将这些要注入的资产评估为180亿元。 黄光裕的借壳方案推出后，在资本市场引起了极大震动。按照公告，鹏润地产2007年的总资产为34.8亿元，净资产为21.4亿元，用收益法评估竟然高达180亿元，而且大部分是可售的住宅。资产评估过程中2008年的预计市盈率超过40倍，全部资产包的市净率高达9倍。 由于市场无法满足黄光裕的胃口，今年8月29日，中关村发布公告决定放弃鹏润地产注入的180亿元地产资产。这离黄光裕宣布将鹏润地产180亿元地产资产注入中关村仅3个月，黄光裕的“地产借壳梦”宣告破灭。
