爱华网一、2009年的税收征管大背景
在金融危机的大背景下，企业销售额和利润直线下降，税源减少。中央和各地政府为了刺激经济，不断进行直接投资以拉动经济的增长，结果带来了巨额的财政赤字。全国各地的财税部门不得不发起了一场 “税收保卫战”，以确保财政收入预算任务的完成。而财政部公布的数据显示，一季度全国财政收入仅完成年度预算的22.1%，比去年同期进度低5.2个百分点，严峻形势超过预期。在各地税务系统的年中工作会议报告中，最“流行”的总结为“3个前所未有”：经济形势的变化“前所未有”，组织收入的难度“前所未有”，各地政府对税收部门实现税收职能的期盼之热切，“前所未有”。
为此，从4月份开始，“前所未有”的“查税风暴”拉开帷幕。目的只有一个，实现年初中央经济工作会议的“应收尽收”精神。最新数据显示，1-10月份，全国税收收入为513177亿元，同期增加4.7%，可见前一阶段的“税收保卫战”之成效。
而这其中，在其它行业经济还未恢复生气的情况下，房地产表现却是一枝独秀，独领风骚。所以，税收征管的矛头和焦点自然聚焦到房地产企业，并且要将往年应收未收的税款一并进行总清算。今年下半年，国家税务总局已在全国选择了8家房地产标杆企业进行土地增值税清算试点，意味着土地增值税清算这个唱了好几年，但一直“光听打雷，未见下雨”的东东可能很快要动真格的了。对很多房地产公司来说，这意味着要补一大笔税，现金流必然也会随之紧张起来。弄得不好还有可能会出大问题。
我们曾为北京某单盘过百亿的高端楼盘算过一笔帐，其平均售价45000元，成本预测不会超过15000元，目前在预征阶段，交纳的各项税负约占销售额的10%，一旦清算，则各项税负会达到销售额的40%左右，以100亿计算，则意味着须补交30亿左右的税收，相当的重。这一点，须要各地产开发商居安思危，未雨绸缪，认真思考。怎么办？对于很多已完成原始积累的房地产企业来说，必须要考虑税务筹划这个主题了。 二、什么是税务筹划 税务筹划是在税法允许的范围内，通过对股权结构、公司性质、经营、投资、理财、组织、交易等活动进行事先安排的过程。目的是在减轻税负的同时，降低企业税务检查风险。
三、房地产企业开展税收筹划的必要性和可行性
（一）房地产企业税负率偏重；低的占企业成本的10%以上，高的可能会达到30%以上。房地产企业须负担的主要税种有： 根据销售额缴纳营业税、城建税和教育费附加，税率分别为5%、7%和3%； 根据利润缴纳企业所得税，税率为25%； 根据增值额缴纳土地增值税，增值越大，税负率越高，例如当增值率为50%时，土地增值税税率将会达到销售额的10%；当增值率为100%时，土地增值税税率将会达到销售额的18%；当增值率为200%时，土地增值税税率将会达到销售额的28%； 根据房屋原值缴纳1.2%或出租金额12%的房产税； 签订的各种合同须缴纳印花税； 公司税后利润分配给股东时须缴纳20%的个人所得税； 代扣代缴员工工资个人所得税，税率5%-45%。 （二）税收政策太多，变化太快，企业难以及时掌握 我国税收体制复杂，同时存在国局与地局两套独立运作的税收征管机关，人员经常变换、轮岗，国家税收政策也不能及时地向纳税人宣传，纳税人不能及时根据税收新政策作出新的决策，如果企业处理不当，就有可能给企业带来一定的税务风险。另外，也存在由于公司自身未能及时掌握税收变化政策而多缴纳税负现象。 若不及时地了解这种政策的变化，盲目采用纳税筹划，可能会触犯税法，这就不是税收筹划而可能变成是偷税。
（三）税局官员不断轮换，税收政策越来越紧，税收征管越来越严，纯粹靠人脉关系已经靠不住了
房地产行业近年新政策不断，目的只有一个，对地产行业进行宏观调控。最近一段时间以来，为控制房地产行业过热，中央政府“连下13道金牌”，加强对房地产行业的税收征管力度：最新出台的国税发（2009）31号对房地产企业所得税相关制度进行大幅调整，将原企业所得税政策中的漏洞基本堵死；国税发（2009）91号则加强了土地增值税征管的力度。
而在房地产行业，偷税漏税是很普遍的现象。据国家税务总局做的一项调查显示，地产行业90%的企业可能存在偷税问题。为调控房地产，最近几年，国家从北到南，在全国范围内掀起了一场土地领域的反腐风暴，众多政府 官员如北京副市长刘志华、青岛市委书记杜世成、安徽副省长何闽旭、南京市委书记王武龙、深圳市长徐宗衡；地产老板如黄光裕、刘军、李义超、孙伟光纷纷落马。全国房地产行业可谓风声鹤唳。
作为一个想做实事并且想长远发展的房地产企业而言，现在是时候考虑“如何在规范中逐步发展，在发展中逐步规范”的问题了。考虑如何通过税务筹划合法地降低企业税负而不能再靠原始积累时期常用的简单原始的偷税方法了，否则会给自己留下后遗症，或埋下一颗颗随时可能爆炸的“税务定时炸弹”。
鉴于以上三方面因素的综合作用，房地产企业进行税务筹划就显得非常的必要。 税收执行和税务检查具有滞后性，它是依据企业一系列经营行为的记录实施的，企业的任何经营决策一旦形成经营行为记录在案，就不能随意更改。这就需要企业在进行经营决策时，事前进行统筹规划与安排，以形成对企业有利的决策方案。税务筹划的合法性、超前性、综合性、目的性等特征，恰恰能够满足企业在这方面的需求。
