爱华网据路透社报道，将于19日中午举行路演的恒大地产（3333.HK）公布了其最新的融资计划。路透社获得的销售文件显示，恒大地产的香港首次公开发行（IPO）计划筹资7.69亿美元（约合52亿人民币），较此前市场传闻的78-117亿元融资额，规模上最多缩水了55.5%。而网易财经从消息人士处获悉，恒大此次发售的股份已由原来总股本的15%降至10%。分析人士认为，恒大缩减融资规模的主要原因是确保上市成功。
“果不其然，恒大减少了发行股数，而定价策略也不激进。”香港某机构分析师对网易财经表示，现在把融资规模缩小一点，融资总量变小一点，上市成功的可能性就大一些。定价不激进，则给了投资者更多的想象空间和增长空间。“现在留一些水位给投资者，日后再融资就容易。”
也有分析人士认为，恒大此次与国际资本市场接轨的意义更大。减少发行股数，定价不高，留给投资者的想象空间会大，而股价一涨，恒大的市值反而会升。因此，这可以说是一个以退为进的策略。
据报道，恒大地产是次拟发行15.13亿股，其中9亿股为新股(占发售股份近60%)，而6.113 亿股为旧股(占发售股份约40%)，每股招股价介乎3-4元。若以7.69亿美元为最终融资额计算，此次恒大地产每股招股价将达到3.4元人民币/股。有消息称，恒大是次出售的旧股来自大股东兼主席许家印及瑞信，同时，恒大地产有15%超额配股权。
若以招股价3-4元区间计算，恒大预测2010年度市盈率仅得5-6.6倍，相较于净资产值也有39.4-54.1%折让，相比近期内香港上市的内地房地产股而言，售价相当便宜，近期在港上市的内房股相对净资产折让一般都在30%左右。
消息指,恒大是次引入两位基础投资者，分别为刘銮雄旗下的华人置业(00127.HK),以及郑裕彤私人持有的周大福，两位基础投资者分别各斥资5000万美元认购，合共为1亿美元。
恒大是次招股中，有90%为国际配售，10%为公开发售，该股将于本月22-28日招股，本月29日定价，11月5日挂牌，保荐人为高盛、中银国际及美银美林。
恒大上市前股权关系图
主要财务指标有所下滑
据恒大地产的招股说明书显示，2009年上半年，恒大地产实现净利润5亿元人民币，与2008年同期的8.6亿元相比下降41%；收入16.35亿元，与2008年同期的25.25亿元相比下降35.2%。
低廉土地成本未提升公司的毛利率
据恒大地产招股说明书显示，截止2009年9月30日，恒大地产土地储备5120万平方米，平均土地成本仅为445元/平方米；于此同时，2009年1-9月，恒大地产平均销售价格为5128元/平方米。尽管恒大地产平均销售价格明显低于万科、保利、中海等大型房产上市公司，但通过计算可得到，恒大地产的土地成本（445元/平米）只占到其平均销售价格（5128元/平米）的8.6%，土地成本优势明显。
但值得一提的是，极其低廉的土地成本优势并未提升恒大地产的毛利率。据招股书显示，2009年上半年，恒大地产销售成本10.89亿元，占期内总收入的66.6%；毛利率达到33.4%，但与2008年同期的37.2%相比仍有所下滑。
签约销售同比增3倍 负债率75.2%
据恒大地产招股书显示，截至今年9月30日，恒大签约销售额达231亿元，与2008年同期的54亿元相比，增幅约为三倍。此外，今年前9个月，恒大就合约销售先行向客户收取的款项达157亿元，预期日后可根据销售合约收取74亿元。
截至今年9月30日，恒大地产包括现金等值物及受限制资金总额达人民币100亿元。尽管如此，恒大地产仍然面临着不小的资金压力。
据招股书显示，截至2009年6月30日，恒大地产未偿还的银行借款达101.7亿元人民币，与2008年度末的104.4亿元基本持平（2006年、2007年分别为22.5亿元和95.6亿元）。同时，截止2009年6月30日，恒大地产应付账款累计达51.22亿元人民币，亦高出2008年全年44.6亿元的数据。
目前，恒大地产总资产364.5亿元，负债总额274.4亿元，资产负债率为75.2%。
