二、供应的不确定性
理论上,在土地供应量及规划指标都公开、透明的市场中,因为房地产供应周期是客观稳定的,因此与市场需求量相比,供应量是比较容易预测的,甚至可以精准测算出小数点后面两位数。例如,全国全年商品住房用地供应计划是5万公顷,平均容积率是1.5,那么住房面积供应量就是7.5亿平方米。但理论上的确定性却早已演变成现实中的不确定性。
首先,政府土地供应计划及计划执行情况具有不确定性。
按理说,房地产业是国民经济的支柱产业,住房问题关乎国计民生,各级政府应基于国民经济和社会发展情况的预测“滚动”地制定出未来五年的土地供应计划,至少应明确公示未来三年的土地供应计划,以此作为预测市场供应的依据。但本不太复杂的事情,却几乎没有一个城市能够做到。难道是做不到,还是根本就不想做到?一方面是房地产开发周期是相对确定的(例如3-5年),一方面确是未来土地供应总量是不确定的(只有当年是确定的),于是时间差就产生了,未来的住房供应量也就不确定了。
即使是当年的土地供应计划是确定的,但能否完成计划或严格执行计划也是不确定的。例如,从2005北京市首次对外公布年度土地供应计划以来,官方数据显示,2005年、2006年房地产开发用地的供应完成率分别为40%和56%。在公认为市场最高峰的2007年,北京市住宅用地供应计划为1600公顷,不但没增加,反而比2006年减少了近16%,而且目标依然并没有实现,完成率仅为43%。2008年北京市计划供应住宅用地1700公顷,但实际上仅供应了863公顷,完成率仅达51%。尽管2009年土地供应计划勉强达标了。但连续五年计划完成率仅为50%左右,直接导致了2009年房价的快速上涨。那么,是什么原因导致没有完成计划呢?可能有土地开发资金不足或未能及时拆迁等原因,但按照官方说法,主要原因是因为开发商手中囤有大量已出让、未开发的土地,所以要控制土地供应量。事实已经证明,因为土地供应量不足而导致地价飞涨、“地王”频现,因为地价飞涨而导致房价飞涨。然而在这个恶性循环的过程中,政府却是最大的受益者,无房族却成了最大的受害者。究其原因,当政府既是规则制定者、执行者,又是游戏参与者、利益最大关系者时,作为房地产第一要素资源的土地,作为全民所有的土地,却从征用、开发到销售,政府成了整个产业链条的唯一垄断者。这或许就是土地供应量不确定的根本原因。
其次是开发商囤地、捂盘行为进一步加大了市场供应的不确定性。
按理说,在市场经济下,开发商追求利益最大化是无可厚非的。其后,如果有公开、透明的慈善机制,开发商可以通过捐助,当然还有照章纳税来履行企业公民的社会责任,由此实现良性循环。而且,土地作为房地产第一要素资源,相对于开发商的原材料(与钢铁厂储备铁矿石、石油公司圈占油田毫无二致),储备一定量的土地是必需的。笔者十多年从事房地产企业战略规划和管理体系咨询,曾亲历许多企业因为没有土地储备,有“断顿”和“无货可卖”之虞,使得上下人心惶惶,对不确定的企业发展前景aihuau.com充满了疑惑。因此,在为企业制订战略规划时,笔者通常会建议企业根据资源和能力状况适量储备土地,并建议企业最好将土地储备存续比控制在20-35区间内。退一步讲,开发商为什么要储备土地,不就是因为土地是稀缺资源吗?如果像实现共产主义后的馒头一样,随便吃,随便拿,大家就不囤积粮食了,开发商也就不囤积土地了。粮食是人生存的要素资源,所以粮食储备可以上升到国家战略;土地是开发商生存的要素资源,土地储备怎么就不能纳入开发商的发展战略呢?逻辑上实在是讲不通。
囤地、捂盘是无可厚非的,促进市场健康发展也是无可厚非的。如果政府不坦承自己的责任,而只将板子打到开发商头上,有悖于公平与效率这一准则。
考虑到目前房地产市场处于供需结构不合理、供不应求的特殊时期,为了进一步促进房地产市场稳定、健康发展,维护置身其中的市场的长期繁荣,开发商也应该责无旁贷地积极配合国家有关调控政策,从自身作起暂时不要囤地、捂盘,也是必要的。
在现阶段,囤地、捂盘只会进一步加大市场供应的不确定性。如果不能改变风的方向,就要调整帆的方向。所谓应对市场政策的变化,是因应,不是对付。毕竟市场是大家的,也是自己的。
第三个不确定性是保障房、政策房供应量的不确定性。
建立面向不同消费阶层的住房供应结构及其中保障房、政策房的作用就自不待言了。
2008年11月初,国务院颁布进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施,其中第一条就包括加快建设保障性安居工程,加大对廉租住房建设支持力度。住建部副部长齐骥此后不久表示,3年在全国投资9000亿建保障性住房。2009年5月21日,发改委披露,4万亿中央投资中将有4000亿投向廉租房、棚户区改造等保障性住房,占比10%。这4000亿以及三年内总计9000亿的投资,曾着实令中低收入者看到了梦圆的希望。但截至2009年8月底,保障性住房建设完成率仅为23.6%。2010年1月19日国土资源部透露,去年1至11月,我国保障性住房用地供应27.54万亩,仅完成年度计划供应量的46.66%。综合多方面信息,笔者预计2009年保障房建设计划完成率不到50%。
宏大的保障房供应计划激发了人们的购房欲望,而实际供应量却不能满足他们的要求时,部分人只能转向购买商品房,于是又增加了市场需求的不确定性,也成了房价上涨的助推器。
另外还有很多供应上的不确定性。例如,近几年来,许多房地产企业热衷于与政府合作运作主题园区,以此进入土地一级开发市场,并通过一二级联动开发获得土地;还有一些企业,以物流、工业等项目立项后,再通过变更土地使用性质、补缴土地出让金的方式,获得商品住宅建设用地。这些“曲线”获取建设用地的方式无疑会改变2004年以来“一个水龙头出水”的土地供应格局,也增加了土地供应计划的不确定性。再例如别墅项目,尽管被严格控制了多年,却未见哪个城市买不到别墅,反而是别墅价格越来越高。
一方面是需求的不确定性,一方面是供应的不确定性;一方面是市场的力量,一方面是政府的力量。各种不确定性和力量纠结在一起,于是市场走势也就更具有不确定性了。