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只付息贷款主要针对的是大额抵押贷款人群。这类贷款的利率一般是在贷款发放后的3~5年重置。它们的利率重置将会发生在2009年和2010年，当我在2008年撰写本书时，它们的影响还没有完全显现出来。但这很快就会到来。允许还款额低于利息的可选择支付抵押贷款针对的是具有定期收入如年度分红的人群。这类贷款对资格的要求非常严格，因为房主在偿还贷款本金的时间和数额上拥有相当的自由度。然而，正如我们所看到的，大多数获得此类贷款的人只是偿还最低限度的数额。因此，在他们的房屋价值持续下跌的同时，他们的贷款数额却在不断增加。此外，在这些抵押贷款中，很多都是无证明文件贷款，借款人并未提供所需的收入证明。这类贷款也由此成了众所周知的“谎言贷款”，而且在很多案例中，借款人在申请此类贷款时还被鼓励夸大他们的收入情况。最近的调查显示，在无证明文件贷款中，大约有80%的借款人夸大了他们的收入情况，而且很多都是被严重夸大。最具风险的贷款却最缺少信用证明。当可选择支付贷款的利率在2009年和2010年重置时，它们将会成为最严重的问题，因为它们的支付款增幅很有可能是最高的。而且，正如我们所说的，丧失抵押品赎回权通常是在利率重置一年之后，因此，丧失抵押品赎回权的问题在2011年之前不会见底。而且，在此之后，还需要一段时间才能消化市场上过剩的住房，房地产市场才会开始复苏。这就是此次经济萧条会在2012年或2013年才能见底的原因之一。 人们之所以申请这些新型的住房抵押贷款，主要是因为他们期望房价能够永远保持上涨趋势，虽然数据和逻辑均表明这是不可能发生的。银行推出这些愚蠢的抵押贷款也是基于同样的预测：住房的价格会一直上涨下去。他们说服自己相信，即便房主停止还款并丧失住房抵押品赎回权，银行的损失也是非常小的，因为他们完全可以用房屋的拍卖款来弥补抵押贷款的损失。在抵押贷款流程的每一个阶段，从最开始一直到购买抵押贷款证券化产品，人们都认为他们所面临的风险是非常小的，因为在需要的时候，卖掉房产即可解决问题。显然，没有人意识到或者愿意意识到潜在购房者的人数将会减少，而住房的价值也会随之大幅下跌。 在过去，本地银行为本区域内的住房购买者提供抵押贷款，并持有这些抵押贷款。由于这是银行的一个重要收入来源，所以他们对借款人的审查非常仔细。对他们的收入、就业以及过去的还款情况，银行都会一一进行核实。不仅如此，银行还会竭力确保所发放的抵押贷款不会超过借款人的偿付能力，因为他们深知如果房主丧失住房抵押品赎回权，即便这些住房能够以它们当前的市价销售出去，也会对银行造成重大损失。那时的银行家好像还有一种道德责任感，并被所在社区视为保守的财富守护者。 现在抵押贷款的操作方式却截然不同。向购房者销售抵押贷款的人通常与购房者所在社区并无关系，而且他们也缺乏相关的金融背景。他们的目标是尽快将这些抵押贷款出售给银行（以获得利润）。这些抵押贷款销售者不遗余力地向购房者推荐利率尽可能高、数额尽可能大的抵押贷款。富裕的购房者通常并不在他们的考虑范围之内。然后，银行会将这些抵押贷款打包并销售给金融机构（以获得利润）。之后，金融机构会将这些抵押贷款划分为不同的风险等级，并加以证券化，然后把它们作为投资销售出去（以获得利润）。需要注意的是，所有的利润都源自这些抵押贷款的流转和证券化，而非来自抵押贷款的实际服务。抵押贷款的服务功能通常都外包给了并未参与抵押贷款初期流程的独立公司。因此，在抵押贷款流程的每一个阶段，强调的都是抵押贷款的销售而非风险。而这些证券的最终购买者也不担心，因为在这些证券中很多都被评定为安全性最高的AAA等级。优先级抵押贷款证券通常都是AAA等级。抵押贷款证券化产品的评级是由一个专门优化抵押贷款流程的通用计算机程序确定的，而这一程序也为抵押贷款产业中的大多数人所应用。直到后来，购买者（和销售者）才意识到这一用来确定风险的计算机程序是建立在过去那种对抵押贷款借款人资格审查非常严格的基础之上的。而且，随着时间的推移，为寻找更多的抵押贷款机会，抵押贷款的发放标准不断降低，以至于连最高级别的产品中也包含有大量存在问题的抵押贷款。贷款机构已经习惯了抵押贷款产业的丰厚利润，没有人希望大好的时光就此结束。由此一来，抵押贷款的标准一再放宽，甚至到了只要是人活着就可以申请的地步。因此，在泡沫即将破裂之前发放的抵押贷款的违约率可能是最高的。但由于这些糟糕的抵押贷款而导致房主大面积丧失住房抵押品赎回权的情况，可能到2011年或2012年才能完全显现出来。这将是一个不可避免的?惨结局！ 但报应?经开始了！现在，参与这一贪婪盛宴的金融机构正在吞食它们一手酿造的苦果。在房主丧失住房抵押品赎回权时，这些金融机构不仅无力收回它们的抵押贷款，而且也没有足够的流动性弥补它们的损失。美联储不得不出手救市，并拯救了多家金融机构（既包括私人的也包括国有的），以免它们的倒闭危及整个金融系统。此外，美联储还推出了众多新颖的交易方式，用国债交换几乎一文不值的抵押贷款支持债券，以免银行的储备有名无实。但所有这些举措又使得美元处于一个危险境地，其他国家的货币在美国应对这场信贷危机的同时对美元进一步升值。此外，很多在这一过程中深受其害的个人、城市和养老基金现在正起诉每一个与此有关的人。在很多案件中，对抵押贷款和抵押贷款支持证券风险的明显误导已经接近欺诈，受害者要求得到正义和赔偿。当然，在这些受害者中，很多人都对他们所承受的风险视而不见。抵押贷款支持证券的购买者从来都没有认真想一下，为什么这种零风险证券的利率会比其他产业中同等级债券的利率高出一倍。 由抵押贷款引发的流动性问题使得美国的住房问题进一步恶化。在发放贷款方面，银行变得异常谨慎起来，因为它们并不知道还将承受多大的抵押贷款风险。它们开始收紧资源，以便应对将来可能出现的潜在损失。这大大减缓了住房建设的发展速度，因为那些想购买或建造住房的人根本无法获得贷款。此外，金融机构也将面临严峻的考验。次级贷款的利率重置高峰期将会出现在2008年下半年，而与之相关的丧失住房抵押品赎回权的高峰期则在一年后出现；只付息贷款和可选择支付抵押贷款的利率重置高峰期将会出现在2009年和2010年，与之相关的丧失住房抵押品赎回权的高峰期同样也会在一年后出现。因此，始于2007年和2008年的金融危机还远未结束。而银行也根本不知道将来它们还会承受多大的损失。
