北京万科毛大庆 万科广场试营业 毛大庆放言7年回本



     马路两边停满了车辆,好不容易来到地下车库的入口时,被穿着红色笔挺风衣的物业人员告知:B2、B3、B4三层的车位已经全部满员……11月30日下午两点多,当时代周报记者来到金隅?万科广场时,游人如织的情景完全打破了时代周报记者对于这家“远在四十多公里外的昌平,试营业仅第三天”的商场应有的印象。

  在试营业反响不错后,万科副总裁、北京万科总经理毛大庆甚至放言在7年内就收回万科广场9亿元的投入。

  作为中国房地产市场的带头大哥,万科悄然走上了商业地产之路,11月27日,万科首个购物中心—金隅·万科广场正式对外试营业,成为万科组建商用地产管理部后的第一个项目,这也意味着,万科商业布局万科广场、生活中心、邻里家全系列商业地产产品线正式出炉。

  万科为什么从纯住宅开发商转变到适度发展商业地产?其商业地产将如何布局?在电商迅速发展,传统百货卖场凋敝的转型期,万科广场如何应对电商挑战?

 北京万科毛大庆 万科广场试营业 毛大庆放言7年回本
  商业地产之路艰难起步

  “开业第一天时我们也有点忐忑,毕竟是第一次,而且周三还是一个工作日,但没想到当天竟然有6万多客流量,营业额有218万元,周末日均客流量10万多人。”毛大庆对时代周报记者表示。

  这确实是一个值得骄傲的数字,作为对比,位于城市核心地段、体量为金隅?万科广场两倍,约23万平米的朝阳大悦城,开业当天的收入为300多万元。这也让毛大庆以及他领衔的万科商业地产团队稍稍松了一口气。

  万科只专注于住宅地产的固执是众所周知的,万科创业之初曾因陷入多元化发展而困境重重,基于90年代初期万科多元化失败的惨痛教训,1996年万科壮士断腕,卖掉商铺,集中一切资源专心发展主业。此后王石以美国最大的住宅开发商帕尔迪为偶像,坚持住宅产业化和专业化战略,以快速拿地开发、快速销售的高周转模式决胜市场,经过了多次区域扩张,十多年后发展成为“地产一哥”。

  但是市场就是这样风云莫测,万科面临市场需求的转向,王石也点头与时俱进的做“城市配套服务商”。

  “一方面,一线城市房产存量较大,供需格局正在转变中,为了降低风险,万科有必要将鸡蛋分散在不同的篮子中;另一方面,随着土地成本高居不下,包括万科在内的很多大开发商,其毛利率都在下降中,利润空间被压缩,也使得万科需要新的利润增长点。”中投顾问高级研究员郑宇洁告诉时代周报记者。

  万科显然也注意到这些问题,今年以来,王石在多个场合甚至发微博表达了对房地产泡沫的担忧。在今年6月的万科媒体见面会上,郁亮也提出警示,现在每年1000万套的住宅开发量,过几年一定会下来。

  于是,2010年3月,万科拿下第一块商业用地:位于东莞市长安镇长青路价值10.04亿元的商业地块,即为现在的东莞长安万科中心;2012年,万科在上海、杭州、东莞、合肥、南京、青岛等地耗资超过100亿元拿下多幅商住地块,还斥资10.79亿港元收购香港南联地产73.9%股权。

  不过,万科的商业地产之路走得并不顺畅,2011年3月,深圳万科红商铺开售,但后期营运情况并不好,“分拆销售+售后返租”的粗放模式备受争议,这也使金隅·万科广场决定走自持物业出租经营之路。该项目目前已投资9亿元,毛大庆预计7年收回成本,按专家预测分析,可以实现净资产收益率12%,经营性杠杆下IRR(内部收益率)为15%,项目总投资回报率达到111%。

  而金隅·万科广场正式对外试营业,则意味着万科的商业地产之旅,从试水到正式下水。目前,万科在北京规划有5个商用物业项目,持有型物业面积约为50万平方米,投资总额将达100亿元。据了解,万科下一个商业项目设在房山长阳,体量会超过昌平的金隅·万科广场,业态也会更丰富,包括酒店、公寓、写字楼和购物中心,预计2014年底开业。从2014年开始,全国范围内万科即将开业的购物中心将达到18个。其中,广东区域6个,总体量约42万平方米;北京区域4个,总体量约46万平方米。

  体验式服务

  硬币总是有两面。随着调控升级,特别是限购令出台后,传统的地产企业视商业地产为转型的救命稻草,不仅房地产开发商扎堆商业地产领域,其他行业的巨头似乎也将商业地产视为诱人的蛋糕,红星美凯龙、娃哈哈、苏宁、雨润控股、新希望等都蜂拥而至,想从中分一杯羹。

  “预计到2015年我国的商业综合体数量将达到3885个,同质化竞争、供大于求都是潜在的风险。”郑宇洁告诉时代周报记者。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也对时代周报记者表示,要警惕商业地产过度泡沫化的趋势。为了避免蓝海竞争,万科的商业地产避开了城市核心地段,而是选择北京周边,有昌平这样缺少商业服务配套的老城区,也有房山、台湖这样正在开发中的新城。

  不过,这样的选址也给招商带来一定难度,“SEPHORA从没有进入远郊区县商场的经历,我们前后和他们谈了一年,才将SEPHORA引入商场”,一位参与招商的工作人员告诉时代周报记者。

  另一方面,电商的发展分流了很多消费者,为了应对电商挑战,时代周报记者发现,金隅·万科广场销售型商铺大约有三分之二,剩下三分之一的商铺都是服务消费类,比如院线、餐饮、儿童乐园、书吧等。

  而时代周报记者到达金隅·万科广场时,一楼的舞台正有一场模特走秀,据了解,上午也有类似的活动,每天两场秀,与消费者互动,增添体验式购物的乐趣。

  “万科并不缺资金,也不缺乏人才,当务之急是找准自己的定位,做出自己的特色。”郑宇洁表示。

  作为地产行业的骨干人物,毛大庆在地产开发以及资本运作方面的专业度一直为业内认可。对于万科的商业地产,毛大庆显然还有很多计划:借助REITs、私募基金等金融平台实现轻资产高周转、学习香港领汇的经验,开创了社区商业资本化盈利模式 ……一切都值得期待。

  

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