爱华网上海世博会 渗透“后世博”地块美企曲线入沪
上海“后世博”土地开发过程中开始出现美资房企。铁狮门公司与陆家嘴集团近日宣布，双方将成立合资公司，共同开发上海前滩商务区综合体项目。 此前世博地块开发过程中，几乎清一色由央企唱主角。随着开发的推进，其他资本开始陆续进入。陆家嘴集团作为一级开发商，在前滩拿地的过程中具有价格优势，而引入铁狮门合作，意在吸引更多的跨国公司总部入驻。 多家知名的美资房企都已登陆上海，但风格迥异。黑石、汉斯等美资企业在上海表现得不温不火，而铁狮门多次与国企合作，热衷于“本土化”。 联姻央企 因“上海自贸区”概念被炒得火热的陆家嘴集团展开了对“前滩”地块的开发。近日传出消息，陆家嘴集团将与美资房企铁狮门联手，开发一个综合体项目。 前滩区域位于黄浦江边，上海世博园区南侧，紧邻中环，与陆家嘴南北呼应。这一综合体项目总地上建筑面积超过30万平方米，将包括甲级办公室，高档商业中心以及滨江公寓住宅等设施。 2012年6月底，前滩规划终于出炉，国资巨头陆家嘴集团作为一级开发商，包揽了这一区域，前期投入即高达100亿元。 在整个“世博概念”地块的开发过程中，政府部门一直明确秉持“国资唱主角”的思路。2011年10月，世博园B片区地块出让，各大央企蜂拥而至，中国铝业、国家电网、中国建材等央企火速将地块瓜分一空。到了2012年下半年，中国华能集团、中国铝业公司等又一批央企入驻，世博园B片区由此成为央企基地。 2013年5月，世博A片区开始出让，在央企扮演主角的同时，外企、民企首次出现。 此次陆家嘴集团引入了美资铁狮门公司，双方即将合资成立项目公司。铁狮门首席执行官徐瑞柏向《中国经营报》记者透露，这一项目主要由铁狮门开发。业内人士评论称，这一类项目公司通常是由中方控股。 世博概念的地块开发，一直以来是由国资包揽，目前确定入驻的也都以国资为主。直至今年才有一些台资企业小规模介入后世博开发，美资尚不多见。 克而瑞研究总监薛建雄认为，前滩项目的开发模式是：由陆家嘴集团拿地，投资完成市政建设等前期工作。然后引入铁狮门这样的美资开发商，进行较高水平的开发，吸引一些大型跨国公司进入。形成良好的氛围之后，再与国内一些小型房企展开合作。陆家嘴集团通过前期的工作撬动土地升值，而铁狮门在合作后期，通过销售住宅等物业也有较大的盈利空间。 据悉，铁狮门是通过在上海杨浦区的“尚浦领事”综合体项目展现其外企资源的。铁狮门已经与耐克签署了上海迄今为止规模最大的一个地产的租赁合同，铁狮门将在尚浦领事为耐克中国总部打造一个专门的办公区，面积5.47万平方米。 美资“入沪” 铁狮门是在中国本土化最为主动的美资房企，但纵观整个上海房地产市场，美资建树并不多，且风格迥异。 2008年黑石以10亿元购入上海Channel 1购物中心，2011年将其95%的股权以14.6亿元出售给新世界，表现差强人意。买项目、卖项目是黑石在上海的模式。 2013年8月，美资房企汉斯从SOHO中国手中夺下上海市中心一个地块，计划建设综合体。在这一地块的争夺中，上海市政府部门对汉斯表现出欢迎的姿态。 不过业内人士认为，美资房企以往以“建安成本”过高著称，其产品价格水涨船高，市场反响并不强烈。 耐人寻味的是，美资在房地产市场的风格也各不相同。比如汉斯在中国仍倾向于单打独斗，较少与国内伙伴合作。而铁狮门则热衷于和国资背景的伙伴合作。 比如2008年年初，铁狮门拿下上海杨浦区新江湾城地块，在开发的过程中，引入了上海城投控股。 此外，铁狮门将其融资模式复制到了中国市场。徐瑞柏透露，铁狮门在2010年设立了第一个非中方的人民币基金，目前进入第二个人民币基金，集资总额是30亿元人民币。 “没有什么人比中国的投资者更了解中国的市场，有一些金融机构中还有一些个人参与我们的投资。”徐瑞柏说。 不过业内人士指出，外资房企在中国国内融资非常困难，由于美资房企开发出的项目成本过高、售价过高，大部分投资人都会担心产品“水土不服”。正因如此，外资房企在中国的融资目标往往首先是他们的供应商、合作伙伴等。
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