房企转型研究 房价猛涨倒逼长效机制 房企转型祭新招

 房企转型研究 房价猛涨倒逼长效机制 房企转型祭新招


     国家统计局9月18日发布的8月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,8月份,70个大中城市中新建商品住宅价格同比上涨的城市有69个,只有温州一个城市下跌。一、二线城市房价涨幅非常明显。其中,一线城市新建商品住宅价格同比上涨18%-20%,天津等31个二线城市同比上涨大都在7%-10%,唐山等35个三线城市同比平均上涨6%左右。

  房价不断上涨的预期,正倒逼政府相关部门尽快研究、出台房地产调控长效机制。尽管目前仍无这一长效机制出台的确切时间安排,但行业内对于建立房地产长效机制的呼声,高于以往。

  然而,包括长效机制在内的楼市调控趋向常态化,这也让房地产行业越来越“不好做”。多数房企期望通过给企业做“加减法,调结构”等方式寻求新一轮的发展机会,其中重回一、二线城市已成为房企的普遍共识。而不少企业也调整了未来的发展战略,早已将目光投向了住宅、商业地产以外的领域,并各显神通。

  长效机制已成草案

  根据中国指数研究院数据,8月份房价指数测算的结果,已是2012年6月份以来房价第15个月环比上涨,涨幅扩大。

  与此同时,开发商提价的意愿仍在发酵。资料显示,开发商三季度有提价意愿的企业从去年同期占总数的4.12%大幅飙升至10.63%,而表示有小幅下降意愿的企业从去年同期的占15.06%下降到2.81%。

  “从房价持续上涨的背后因素来看,政策微调定向宽松是房价上涨的前提,市场基本面好转与回暖是房价上涨的基础,企业资金面不再紧张则是驱动性因素。” 同策咨询研究部总监张宏伟对时代周报记者分析称,但从过去几年的经验来看,尤其是政策层面,楼市调控政策一旦略有松动,房价随即也会面临反弹的压力。从这个角度来讲,当前房地产市场重现房价上涨的预期倒逼政府相关部门尽快研究、出台长效调控机制。

  交通银行金融研究中心房地产研究员夏丹也认为,今年建立房地产长效机制的呼声高于以往任何一年。

  但值得注意的是,虽然被外界普遍期待,但对于长效机制的政策思路、运作模式、制度配套、长远目标等,外界并没有得到一个最清晰的框架。

  目前,市场上多是政府及相关部门消息人士透露出来的概念信息,如按照中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一、住建部研究中心主任秦虹等专业人士的理解,长效机制的内容应包括:更多地采用税收、信贷等经济和法律的手段来进行调控,在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。

  同样,被看作是行之有效、并将长期存在的调控手段,长效机制何时才能正式出台,目前亦尚无定论。此前有媒体报道称,房地产调控长效机制已形成草案,该草案正在有关部委、协会等小范围内征求意见,具体方案或在10月份的三中全会上有眉目。

  “长效机制的草案肯定有了,是由国家发改委牵头,建设部、国土部以及财政部等部门都会参与。” 对此,朱中一此前曾回应称,但长效机制的设计、完善都有一个过程,非一年半载就能解决好的。至于整个长效机制的建立与完善,则需要更长的时间。

  房企主流回归一二线城市

  包括长效机制在内的楼市调控已趋向常态化,这也让房地产行业越来越“不好做”。有数据统计发现,包括万科等龙头企业在内的房地产企业近两年销售额在增长,但利润却在下滑,这似乎对房企的生存拉起了警戒线。

  从万科的2013年年中报数据来看,今年上半年公司实现营业收入413.9亿元,净利润45.6亿元,同比分别增长34.7%和22.3%。但受多重因素影响,上半年万科房地产业务的结算均价同比下降8.7%,为10461元/平方米,房地产业务的结算净利率也较2012年同期下降0.1个百分点,为14.1%。

  万科集团总裁郁亮坦承,长期来看,行业进入下半场之后,利润率下降的趋势是存在的。

  “房企利润下滑是确定的现象,也是这两年的一个普遍现象”,同策房产咨询董事长孙益功分析认为,“现在我们看到的利润报表,主要是2011年和2012年销售的房屋产生的利润,这两年的房价是较低的。但这批房源基本都是2009年、2010年拿的地,而那时地价都比较高。所以,造成房企利润下滑,这是一个正常现象。”

  不过,多年应对调控和市场的经验,让开发商的应市能力得到了很大的提升。孙益功称,现在国内多数房企都在给企业做“加减法”,调整结构,从城市分布上重新调整,如房企对拿地的城市布局上做了一些调整,很多企业退出了三线城市,主力进入了一、二线城市。

  CRIC研究中心分析师沈晓玲对时代周报记者介绍称,比如,融创中国一直布局一二线城市,仍看好北京和上海;佳兆业调控之初虽布局三四线,但从2012年起,新增土地90%都在一二线城市,今后将回归到一二线城市;复地计划今年重点在上海、北京等重点城市获取新项目;招商地产则以“稳守一线城市、积极拓展二线城市、择机进入三线城市”为方针,同时深耕已进入的城市。

  细观房企拿地数据,则一目了然。根据世联地产的统计数据,今年上半年,万科、金地、招商、保利、恒大等16家品牌房企在土地上的开支高达1978亿元,同比去年597亿元的数据,增幅达到230%。近2000亿元的拿地款中,有八成是砸向一、二线城市的。

  值得注意的是,亦有房企将重心根植在三四线城市,如渝派房企金科近年来的布局重心就主要放在三四线城市,被诸多媒体解读为“豪赌城镇化”的现象。早在去年,金科便制定了“622”、“1030”的发展战略,即以重庆为中心的西部城市发展规模占比将达到60%、而长三角和环渤海占比分别达到20%,并且在未来十年里,金科也将进入到重庆主城周边的30个市县。

  多面转型各显神通

  随着房企竞争的白热化,开发商单纯做住宅获利已经越来越不现实,商业地产过量所导致的招商难、运营难等风险日渐凸显,不少企业也随即调整了未来的发展战略,早已将目光投向了住宅、商业地产以外的领域,并各显神通。

  以旅游地产为例,它是一种综合体,覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面,在近年来被各大企业定位为主要发展战略。据CRIC数据显示,目前全国旅游地产项目已多达2259个,分布在85个城市和地区,其中海南占据半壁江山。从开发企业分布来看,不仅有老牌旅游地产开发商华侨城等,各路房企纷纷涌入,如上述2259个旅游地产项目居然分属于1629个开发商。

  地域分布上,除了海南,云南、贵州、四川、重庆等地的旅游地产投入量逐年增加。以贵州为例,去年初至今,仅来自重庆的南方集团、大川控股集团、力帆置业、金科股份等多家房企就纷纷以“旅游地产”快速布局贵阳、遵义等贵州省内一些中心城市,总投资达数百亿元。而作为“彩云之巅”的云南,就引来保利、恒大、万达、雅居乐、世纪金源等各路资本的逐鹿。

  不过在德安杰环球顾问北京公司总经理王晟看来,大部分旅游地产没有旅游生活圈概念,配套设施不完善,容易形成“鬼城”。多数人是冲着投资属性去购买旅游地产,所谓“度假刚需”的“度假”概念,被过度营销了。

  目前市场给出的负面信号已显示,缺少配套支撑的旅游地产,还在巨大供应量的泥潭里艰难爬行,出现结构性失衡和产品销售失衡。事实上,开发商大规模圈地后的结果,就是旅游地产不断出现恶性竞争,一个重要的表现就是,价格战已从局部降价转为全面降价。据CRIC对海南五大主要城市的监测显示,在供应量同比增幅达63.11%的背景下,海南楼市以价换量,价跌量涨趋势明显。其他地区旅游地产也是如此。

  此外,日前国务院下发《关于加快发展养老服务业的若干意见》,其中提到“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”,一石激起千层浪,引发了社会各界的强烈关注,“以房养老”一词热度急剧飙升,养老地产再次进入人们的视线。

  事实上,继商业地产、旅游地产之后,养老地产成为房企投资的新热点。万科、保利、绿城、首创、华润、朗诗、远洋等房企,及传统产业资本如中石化等,纷纷看中未来养老市场的强劲需求,开始“试水”养老地产。但需注意的是,虽然大型房企的养老项目先后亮相,但其试点意义更大于经济意义,目前盈利模式仍在探索之中。

  

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