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这一段时间，大家一直在争论的一个主题是：国内房地产市场的价格拐点是否已经来临，而从企业研究的角度来看，我可能更加关注房地产企业商业模式的拐点是否已经来临。
从目前的情况来看，在中国一万多家房地产开发企业中，绝大部分都是通过“囤地＋高房价”（土地增值＋开发增值）的商业模式来进行运营。这种模式的最大特点是一方面开发商通过大量囤地获取土地资产增值收益，另一方面通过控制开发节奏、缓慢释放供应、尽量抬高房价等手段以最大化单一项目的利润。这种模式的核心是囤地（囤地一可以赚钱，二可以控制现行的房产价格），而一家房地产企业的价值在相当大的程度上也主要取决于它的土地储备量。这种模式比拼的其实是开放商拿地的资金实力（囤地意味着大量的资金沉垫），而开发商的融资能力就显得至关重要（而国内开发商主要依靠银行贷款）。这种模式也可以概括为：“囤地＋圈钱”，而表现出的财务特点就是重资产（土地储备高、库存高）、高负债（贷款高）、低周转率（资产周转慢、现金周转慢）、高毛利率（单个项目收益率高）。
但是，近年来，伴随着中央不断加大对房地产行业的调控力度，出台了一系列的调控政策，房地产企业现行的这种商业模式正面临越来越严峻的挑战。首先，央行实施从紧的货币政策，控制信贷投放，必然会对房地产企业现行模式的资金链带来重大考验，房地产企业必须要改变对银行资金的过度依赖,转而依靠更大比例的自有资金来进行商业运作，在这种情况下,房地产企业只有加快自身的造血功能建设才能保持健康发展（一是寻求与资本市场的对接，二是加快自身经营现金流的产出速度和数量）。另外，无论是07年颁布实施的土地增值税证收政策、还是08年初出台的关于加大对闲置土地管理的相关措施，都使的开发商希望通过捂地来获取地价增值的空间越来越小。综合来看，房地产企业商业模式的拐点似乎已经依稀可见。而以鑫苑置业为代表的轻资产商业模式（不囤地、零库存、快速开发、合理价格/快速投放、快速周转）开始引起业内外越来越多的关注,业内的龙头企业万科也开始了这方面的思考，开始研究转型问题。从这些现象，我们是不是可以得出这样一个初步的结论，那就是，房地产企业商业模式的拐点即将来临。
