供需舍 二手房价暂未“刹车” 后效尚待供需博弈



     “国五条”细则落地追踪

  随着“国五条”细则在各大城市的落地,房地产市场也出现了微妙变化。《中国经营报》记者在对北京、上海市场的观察发现,依靠政策抑制房价的初衷尚未实现,两地二手房的价格还延续了微弱的涨幅,房价可谓暂时“没刹住车”。

  不过在多位业内人士看来,买卖双方市场的博弈才刚刚拉开序幕,真正决定房价走势的根源在于市场的供需关系。“政策只不过是将现有需求后置,并不是根治的方法。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为:“要根本上解决房价过快上涨的问题,就要解决供需关系的市场核心问题,也就是说,政府和市场还是要想法设法更多地增加市场供应,从根本上缓解房价上涨的预期。”

  二手房价依然微涨

  记者了解到,为了化解20%的个税,市场上出现了卖家通过提高价格的方式,将20%个税转嫁到买方身上的现象。上海近日商品房的成交均价继续保持3月中旬以来的上涨势头,涨至2.52万元/平方米,环比提升3.8%。

  随着“国五条”细则的纷纷出台,各地的二手房成交量率先出现了剧跌。

  搜房网二手房数据监控中心的数据显示,4月1日至7日,北京二手住宅挂牌均价为35641元/平方米,环比下跌0.87%,与此同时,二手房成交量环比前一周大幅下跌了68%。

  记者从我爱我家、链家地产等中介机构获悉,目前,二手房市场成交趋冷,虽然距离政策出台已经有10天的时间,不过工作人员处理的还是以前网签的业务。

  “3月份政策出台以前,累积了很多网签业务,现在基本上是处理这些工作。不过相比前几日,现在到店里咨询的人又多了起来,大家更多的是观望,二手房市场基本处于有价无市。”北三环一家中介机构人员陈庆告诉记者。

  根据“国五条”细则规定,业主对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,依法严格按照转让所得的20%计征。其中个人住房满5年且为唯一住房转让所得,免征个税,但是不满5年的住房要出售,必须执行20%的个税政策。

  记者了解到,为了化解20%的个税,市场上出现了卖家通过提高价格的方式,将20%个税转嫁到买方身上的现象。

  张女士为了置换房屋,同时处于买房和卖房双重角色。近日她刚刚把自己房子的售价从320万元涨到340万元。“因为我们要买的小区房价在3月中旬是3.3万元每平方米,现在已经涨到4.2万元每平方米,原因就是这个房子不满5年,业主把自己承担的个税平摊到房价上。”

  对此,我爱我家一位中介人员表示,目前二手房市场基本处于买方和卖方的一个博弈过程,近日二手房挂牌价格比较稳定,出现涨价的情况主要还是一些不满5年的业主一方面急于出售房屋,一方面又不愿意承担个税,而抬高挂牌价格。

  同样的情况也出现在上海。记者了解到,上海版细则落地之后,4月的上海楼市仍较往年同期更为活跃,但比起“窗口期”的3月,有了明显的回落。

  21世纪不动产上海区域市场研究部统计数据显示,清明节三天(4月4~6日)上海全市新建商品房成交498套、共计成交面积为5.75万平方米,与去年清明时相比分别上升了127%和133%。

  而“国五条”细则落地后首周,上海新建商品住宅成交0.14万套,共计面积为17.34万平方米,环比分别下跌60.7%和59.7%,这一成交量是近六周来的最低水平。与3月前7天相比,套数和面积分别下滑30.3%和33.9%。

  21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示,一方面,4月首周成交的“断崖式”回落是3月透支后续成交的一种表现;另一方面,上海政策公布后执行层面的不确定,也促使市场逐步从恐慌转变至观望。

  与成交量的急剧下滑不同,上海上周商品房的成交均价继续保持3月中旬以来的上涨势头,涨至2.52万元/平方米,环比提升3.8%。

  一位房地产中介人士向记者透露,进入4月,很多卖家出现“由售转租”的倾向,同时房屋租金有了较为明显的上涨。目前,上海二手房市场上“满五年唯一”的“免税房”受到追捧。

  “目前还看不清执行力度怎么样,买卖双方都又进入了观望的状态。”上述中介人士透露。由于买卖双方心态各不相同,在上海各个不同区域,细则出台后房价有涨有跌。总体而言,4月首周上海房价呈环比微幅上涨的趋势。

  存量降至历史新低

  业内普遍认为,3月透支的成交会带来未来数月的成交低迷。数据显示,目前上海的二手房库存也降至历史低点,为2011年楼市调控以来的最低位。

  值得注意的是,在3月经过了二手房疯狂的成交以后,各地的存量都出现了新低,这或者会影响未来几年房地产市场的走势。

  以上海为例,3月末盘点结果显示,上海单月二手房成交量竟超过7万套。

  信义房屋的统计数据显示,3月上海市二手房成交量环比增长3.55倍,同比增长3.28倍,这是2005年以来成交最高的一个月。另据德佑地产统计显示,此前上海二手房的月成交最高纪录是在2009年11月,当时的3.2万套尚不足2013年3月的一半。

  业内普遍认为,3月透支的成交会带来未来数月的成交低迷。数据显示,目前上海的二手房库存也降至历史低点。据上海房地产交易中心“网上房地产”显示,截至4月7日上午9点,上海全市二手住宅可售套数仅为12.7万套,较3月初减少1.3万套,为2011年楼市调控以来的最低位。

  21世纪不动产分析师罗寅申告诉记者,2012年年末,上海市的二手房库存量在14万套以上,相形之下,目前上海的二手房存量处在非常低的水平。今年第二季度将是二手房成交的一个淡季,21世纪不动产预计二季度的二手房成交量或只有一季度的一半。

 供需舍 二手房价暂未“刹车” 后效尚待供需博弈
  黄河滔表示,从整年走势而言,2013年在未来政策影响逐步深化的背景下,与一季度相比后续成交更多呈现波动向下的态势。

  不仅是二手房存量降至新低,新楼盘的开发商亦感到有些乱了阵脚。

  上海本地一位房地产开发商向记者透露,“国五条”看似对新房销售有利,但开发商们不敢掉以轻心,担心窗口期的疯狂成交透支了购买力。一些开发商将原本定于今年7月开盘的楼盘开盘时间提前到5月甚至更早,希望早点销售,资金落袋为安。

  细则落地后,开发商再度对市场策略做出调整。21世纪不动产上海区域市场研究部的统计数据显示,4月首周,上海新建商品住宅仅有2.1万平方米的新建商品房入市,比前一周缩水了95.8%。这一供应量也是春节以来最低供应值,与3月同期供应相比,减少了81.6%。

  供应量急速下滑,一方面是由于前期市场交投火热,部分开发商已有超前供应情况;另一方面,出于对调控细则的担忧,开发商对短期内市场前景预期谨慎,推盘积极性放缓。

  4月新入市的2个项目全部来自于闵行区颛桥板块的两个楼盘,均位于外郊环区域。供应的房源中公寓产品体量占总供应面积比例不足15%,合计仅为34套、0.31万平方米,其余均为别墅类型。

  未来政策效力几何

  要根本上解决房价过快上涨的问题,其实就是要解决供需关系的市场核心问题。“政府和市场还是要设法更多地增加市场供应,从根本上缓解房价上涨的预期。”

  在张宏伟看来,政策只不过是将现有需求后置,并不是根治的方法。“不过对于遏制短期内投机性需求来讲会起到一定的作用,一些房价上涨过快的城市可能也会跟进,通过短期政策的收紧调节房地产市场走势。”

  上海一位房地产开发商则告诉记者,“国五条”细则带来的楼市动荡主要是心理上的。最近几年来,上海楼市分别经历了限购、房产税等多重调控政策的打压,但调控的“药效”持续时间并不长,房价仍然居高不下。对全行业影响最大的目前还是限购政策,对房地产行业的抑制作用最强,但并非长久之计。

  据透露,“国五条”出台之前,业内普遍预测2013年将是房地产行业转暖的一年,其主要原因就在于限购政策已在上海执行较长一段时间,被压抑已久的购买力会有所释放。春节前后,楼市的各项数据都印证了这一预测。

  然而随着“国五条”细则的出台,调控有加码之势,开发商对限购放松的期望落空。买卖双方均有成交意愿,但无法逾越政策的鸿沟。

  记者了解到,限购政策执行至今,上海出现多种“对策”。近日由长江实业在上海普陀开发的一个项目近期推出“商住两用房”,此类住房不受限购、限贷等政策的影响,但因只有50年产权,购房者仍持观望态度居多。

  除不少开发商推出“商住两用房”之外,一些开发商还在与上海紧邻的江苏昆山一带开发楼盘,可逃避上海的限购政策。上海与全国许多其他地方相似,亦出现为获得购房资格而“假离婚”的现象。

  罗寅申表示,“国五条”上海细则虽然按时出台,但在执行上存在许多悬而未决的问题,如果在执行上没有非常严厉的动作,市场将在恐慌后进入观望。虽然2013年二季度的转冷几乎成为定局,但这一淡季持续的时间并不会太长。

  而张宏伟则强调,要根本上解决房价过快上涨的问题,其实就是要解决供需关系的市场核心问题。“政府和市场还是要设法更多地增加市场供应,从根本上缓解房价上涨的预期。”

  

爱华网本文地址 » http://www.aihuau.com/a/9101032201/39167.html

更多阅读

呂仙枕黃梁未熟  下下第五十四首 吕仙枕黄梁未熟

夢中得寶醒來無,應說巫山只是虛苦問婚姻並病訟,別尋生路得相宜 (四句淺釋:在夢中獲取了珍貴的寶貝,醒來時卻空無一物,應知猶如巫山雲雨般不過是場虛幻;想要知道婚姻與疾病訴訟的吉凶?還不如換個想法與途徑較務實吧。)如水中月,形短形長,皆由

藏在深闺无人识 养在深闺人未识 “秦绣”濒临断代

      “中国有‘四大名绣’,你们‘秦绣’争取排第五。”春节前夕,李克强总理在镇安慰问一家由下岗女工和留守妇女组成的手工刺绣公司时,讲了这番话。一时间,“秦绣”成为热词。但即便对陕西本土来讲,也鲜有人知道到底什么是“秦绣”

山西振东制药 重要事项未披露 振东制药上市之殇

     振东制药(300158.SZ)2011年1月初上市时所发布《招股说明书》及此前与上市事宜相关的一些法律文书被指隐匿了部分重要信息。《中国经营报》记者调查了解到,隐匿事项有两项,都发生在振东制药子公司“振东开元制药”公司:一是开元

增长乏力 经济增长乏力 股市复苏尚待时日

     业内专家认为,日本股市下跌主要是受自身因素影响,对A股市场不会造成持续的冲击。大盘在经济弱复苏背景下,短线存在回调需求,适当调整有助于反弹行情的延续。  5月23日,日本股市意外崩盘,为当天的亚太乃至欧洲市场增添了几分利

江西上饶广丰房价 深化精品战略 广丰后年冲60万辆

     “只看一眼就会要驾驶她,拥有她。”丰田汽车的设计师长谷川这样描述他的设计初衷,他用“向往拥有和触手可及”来形容丰田这款专为中国消费者打造的新车—过去的雅力士,现在的“YARiS L 致炫”。  媒体很好奇,那些过去购买了

声明:《供需舍 二手房价暂未“刹车” 后效尚待供需博弈》为网友风扑进怀分享!如侵犯到您的合法权益请联系我们删除