万科地产质量通病 合作拿地继续过冬 万科承诺3年内杜绝质量通病



系列专题:中小企业如何过冬

     6月末的重庆土拍市场,溉澜溪地块是当仁不让的“主角”。这块被称为重庆“江北嘴最后一块好地”的地块,最后被万科和保利联手拿下,其53.72亿元的成交总价也刷新了恒大一个月前创下的2013年重庆总价“地王”纪录。

  不过,万科并不愿意被扣上拿“地王”的帽子。

  “只有当‘面粉’价格逼近‘面包’时,方能称‘地王’,而因为土地面积较大而拍出的高总价并不能视为‘地王’。”万科集团总裁郁亮对时代周报记者解释,53.72亿元竞得的重庆地块或许并不是真正意义上的“地王”。在他看来,万科不会放弃拿地机会,但会坚持不拿“地王”这个原则。

  在最新的房企半年业绩大考中,万科以830亿元继续领跑,不过对于全年销售早已破千亿的万科来说,下一步将航向哪里?郁亮给出的答案有些出乎意料:房地产的春天还远远没到,冬天还会持续很久,而万科也将随着中国房地产的下一步发展遭遇天花板,转型为城市配套服务商被视为公司下一个业绩增长点。

  接下来,万科为其设定的发展目标是3000亿元,但如何在保证规模快速扩张的同时减少质量问题,仍是一个考验。万科分管工程质量的副总裁周俊庭在接受时代周报记者采访时称,万科质量提高的速度要快过规模增长的速度,万科要在2015年主要解决质量问题。

  合作拿地继续“过冬”

  在郁亮的观点里,2008年,万科拿过3个地王,犯过错不会犯了,公司不会参加地王的竞拍。

  “目前万科的‘面粉面包’都还多,储备开发两年没问题,下半年也不会加快拿地速度。”郁亮称,如果“面粉价格过高,我们宁可饿着,也要退出这种疯狂游戏。

  事实上,根据万科公司简报统计,在今年1-5月,万科新增项目38个,合计建筑面积1336万平方米,其中权益建筑面积892万平方米,总地价336亿元,权益地价250亿元,平均楼面地价2500元/平方米。在上半年地价普遍上涨的情况下,万科拿地的均价较去年却有所下降。

  “上半年楼市有点复苏,很多人觉得房地产行业的春天又来了,但是我觉得,我们一直在以冬天的模式进行。”郁亮解释,“我觉得冬天是长期的,我们已经不指望春天、夏天,天气好坏都得做。”如果在冬天能力可以得到锻炼,知道怎么运作,更谨慎地对待现金流,更好地满足客户的需求,(“房地产企业”)一样可以活下来。

  招商证券的分析师也认为,今年3月开始,土地市场逐步转热,甚至趋于疯狂,万科已经有计划地放缓拿地节奏。除此,万科会继续沿用在一些项目上与其他房企合作拿地的方式。

  以5月为例,5月万科共买入8宗土地,分别位于北京、大连、武汉、长沙、南昌等8个城市,合计花费36.43亿元,这其中有4个项目采取了合作方式。

  “万科现在不靠融资其实也可以发展,因为资金已超过600亿元,”郁亮称,“万科的钱没有问题,应该说我们行业中最多钱就是我们,因为我们始终对银行不放心,所以像老农民一样,手里拿了很多钱。”

  据万科早前发布的第一季度报表显示,其一季度末持有现金523亿元,有息负债773亿元,净负债率虽然较年初上升6个百分点至30%,但仍处在安全的水平,在行业内也属极低水平。

  但在郁亮看来,更多地采用合作模式,无疑是万科在银根紧缩、资金紧张的市场环境下得以继续稳定增长的最佳途径。“五年前,我们销售额才500亿元,现在做到这么大的规模就是靠合作,否则发展空间怎么来?”郁亮称,合作对万科意味着有更大的空间,正是因为合作,万科才可以解决发展的问题。

  此外,对于后市,即使在现金流充沛,上半年销售830亿元领跑的情况下,万科却仍然感到一丝冷意。郁亮坦言,在万科的第4个10年,万科的发展将遭遇天花板。“中国目前一年的住宅需求在1000万套左右,但十年之内行业空间会越来越小,”郁亮称,万科之所以转型成为城市配套服务商,就是为了在规模碰到天花板后,能找到新的业务增长点。

  郁亮表示,在城市配套服务方面,万科可做的事很多,比如能不能经营垃圾场,万科对绿色环保和垃圾回收有多年实践心得;比如养老产业,国内人口老龄化趋势越来越明显,市场空间也很大。

  在他看来,万科已经拥有超过40万户的住宅客户,未来5年,这个数字有望达到100万,并且这些客户对万科品牌都有较高的认同度,这也是万科未来定位城市配套服务商的重要基础。

  2015年杜绝行业质量通病

 万科地产质量通病 合作拿地继续过冬 万科承诺3年内杜绝质量通病
  当然,转型城市服务商被设定为万科的中长期目标,中短期目标仍是地产销售的持续增长。郁亮希望,万科的地产销售收入能达到3000亿元,相比2012年翻番,而公司内部也完成了打造3000亿元销售的管控平台。

  不过在规模翻番的要求下,对质量问题的把控,也提升到万科的战略高度。

  作为行业内规模最大且最早并全面推行装修交房的企业,万科的产品质量一直备受关注。但事实上,近年来,万科仍在接受着来自客户的投诉,包括之前闹得沸沸扬扬的“地板门”、“纸板门”以及“金色领域质量门”等等,对于这个已是千亿元级的房地产企业而言,大规模的并购和资本运作可助其业绩再上一个台阶,但如何在保证规模快速扩张的同时减少质量问题,仍是一个考验。

  “尽管万科已经搭建了3000亿元的管控平台,但未来的万科不会单纯以规模取胜为目标。”郁亮称,“如果问万科最看重什么,答案就是客户,客户是企业经营的根基。房子好不好,客户最有发言权。”

  这一点与万科董事会主席王石的信则相同。王石此前曾多次警告万科要重视质量。他曾公开指出,如果万科忽视质量,那么后千亿元时代可能面临覆灭式的危机,最终被消费者所抛弃。而在此前举行的公司2012年度股东大会上,王石还再次就公司发展发出警告信号,“质不过关,量只是过眼云烟,即使成第一,也很快就会被后面的拉下去。没有质量的规模,是不归之路。”

  “规模和质量往往是反向关系,规模越大,质量越容易出问题。”王石曾表示,从500亿元到1000亿元的发展,万科不是慢了,而是快了,不妨再给万科3年时间,到2015年,万科主要解决质量问题,形成住宅产业化的质量体系。

  而长期稳定的质量,来自于工业化的生产方式。周俊庭向时代周报记者介绍称:按照万科的计划,2013年万科在建项目15%要达到没有空鼓,没有开裂,没有渗漏的质量标准,2014年为50%,2015年为100%。

  此外,万科决心把客户直接变为质量监督体系的一环。今年9月1日开始,万科将全面推行面向客户的《交付验房指引》,“简单地说,就是把我们内部对产品的要求和标准向购房者完全公开了,客户只要有了这张表,就相当于一个专业的验房师”。

  “规模可以飞跃,但质量管理只能一步一个脚印。”周俊庭称,质量没做好就交出去,等于房地产业的“地沟油”。一个项目做砸了,全国的万科都在担当。因此,质量提高的速度要快过规模增长的速度。

  

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