房地产企业面临的困难 “全装房”推广面临“三难”



  刘玲玲/北京报道

  7月29日,国家住房和城乡建设部发布了《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》(以下简称《通知》)称:各地要制定出台相关扶持政策,引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。要根据本地实际,科学规划,分步实施,逐步达到取消毛坯房,直接向消费者提供全装修成品房(下称“全装房”)。

  近几年,富力、恒大、万科、珠江等品牌房地产企业大举进军全装房市场。据有关资料显示,在北京、上海、深圳及广州等城市的楼市产品中,全装房所占比重正以每年10%的增幅递增。

  2008年1月,上海市政府下发《上海市新建住宅节能省地发展指导意见》称,到2010年,全装修住宅占新建商品住宅的比例在中心城区欲达到60%~70%。而万科集团董事长王石也曾公开表示,2009年起万科将不再出售毛坯房。全装房“来势汹汹”,取代毛坯房似乎“指日可待”。

  “全装房是未来房地产市场的发展趋势,但现在推广上有难度。如果说完全取消毛坯房,需要一个较长的时期来过渡。”9月10日,北京市建筑装饰协会会长贾中池在接受《中国经济周刊》采访时表示。

  装修质量“监管难”

  不久前,“搜狐·焦点房地产网”作了一个关于推广全装房的调查,75%的参与调查者认为目前阻碍全装房推广的主要问题是装修“质量欠佳”。

  据了解,当前国家指定的质量标准以及验收管理办法,大都是针对毛坯房,而对于全装房的材质、施工标准、施工监理等却没有任何管理机制,更没有相应的验收标准。因此造成了全装房产品质量参差不齐。

  北京市建委工作人员向《中国经济周刊》透露,即使是全装房已在所售房产资源中占很大比重的北京,“也未制定验收标准,并缺乏监管措施”。

  一位房管局工作人员告诉《中国经济周刊》,虽然国家曾出台《商品住宅装修一次到位实施导则》,规定交付给消费者的装修房质量不应低于样板房的质量水平,但事实上,“很少有公司将样板房作为房屋交付标准”。

  而且,全装房的买卖合同往往“对装修的内容没有明确约定”。据业内人士透露,装修过程中最挣钱的是“换料”。如开发商在购房合同中的装修标准写着“高级地砖”、“进口洁具”等,却常常被“偷梁换柱”。即使标明品牌,也没有标明型号;而同一品牌有各种不同档次的产品,其价格和质量当然也有差距。

 房地产企业面临的困难 “全装房”推广面临“三难”
  此外,开发商往往会将装修任务下包装修公司。全装房除与开发商、物业公司签订合同外,还要与装修公司签订一份合同。这也就直接造成购房者一旦遇到房屋装修质量问题,将陷入“隔山打鸟”的尴尬境地。

  对此,贾中池不无担心道:“没有标准,消费者的权益很难得到保障。”

  目前,有些地方已经开始重视这些问题。今年6月30日,重庆出台了国内首部“全装房”地方标准——《成品住宅装修工程技术规程》。该标准对全装房的设计、材料、施工、监理、验收、质保等均有明确规定,其中小到抹灰工程、卫生器具安装等细节都一一考虑。

  这让贾中池看到了曙光:“这开了好头,希望有关全装房的验收标准尽快出台。”

  价格成本“控制难”

  在“逐步取消毛坯房”这一政策出台后,不少人表示了质疑。有业内人士认为,全装房恐怕会因为种种问题难以被消费者接受。其中,价格是影响消费者选择全装房的另一原因。

  “目前,市场上的全装房价格偏高。对于我们这类首次置业者,可能大都会选择毛坯房。”天津市民韩芸告诉记者:她公司所在的地段,全装房的价格多数比毛坯房每平方米多700到1000元,而且住宅档次越高,差价就越大。这样的差价,也是大部分消费者对全装房望而却步的原因。

  但正准备买房的长沙市民禹爱华向《中国经济周刊》表示,会优先考虑全装房。他认为“单纯从买房的价格上看,全装修房肯定高于毛坯房。但算上自己同等标准的装修费用,其实全装房更实惠一些。”

  曾经有位装修公司业内人士给开发商推出的全装房成本算了笔帐:采用批量调拨的方式购买材料,可减少装修总造价的7.5%~10%;设计方案统一可使设计成本降低3%;批量化装修可以减低施工难度,提高工效,装修工程人工费用也可降低至少3%。

  此外,全装修还为降低管理成本带来希望,工作面的扩展,运输、物品保管和垃圾清除等费用都可以降低,保守估计也有3%。这样算来,购买全装房,装修成本可以减少20%左右。

  对于上述计算方式,也有许多业内人士表示怀疑。北京某装修公司项目负责人阳华清认为:“理论上行的通,可实际情况并非如此。”

  他指出,原材料等价格确实降低了,但消费者却增加了很多额外的成本,包括施工单位的税款、临时设施费、企业管理费、现场经费等一系列的费用,这笔支出不低于材料等方面减少的钱。“消费者自己装修,这笔支出就完全不需要。”

  “政府相关部门应加大对价格的管理。”贾中池表示:“如果没有一个良好的物价监管机制,那么,推广全装房将成为开发商赚取利润的另一个渠道。”

  装修风格“选择难”

  现阶段,家居装饰是人们改变生活方式、提高生活质量的载体。每个消费者因经济条件、性格、审美等差异,对住房的标准、要求也不同。不少消费者认为全装房个性化不突出,房屋格局也可能与自己所需“相悖”,有的甚至想二次装修。

  贾中池认为,这主要源于大多数人对全装房的理解错误,全装房不是提个包就可入住的房子。国家建设部(现为住房和城乡建设部)曾明确规范全装修概念:全装修住宅在交房屋钥匙前,所有功能空间的固定墙全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。

  “全装房应以简洁、大方为主,不应包括家具和过多的装饰。”同时,贾中池指出,目前推广全装房的时机还不成熟,“全装房的推广要基于消费模式成熟的前提下,也就是说消费者要对硬装不再重视,而把家居装饰的重心真正放到软装上。”

  为改变全装房的风格单一化问题,开发商们也在“想方设法”,一种新的“菜单式”装修正在兴起。由开发商提供几种装修方案供消费者选择,消费者可以做微小调整和变化,费用的增减由双方协商解决。该方案一经推出,就受到消费者的好评。但仍有部分消费者认为,虽然有了选择,但选择毕竟有限,独特性还是难以满足。

  据业内人士介绍,北京相当多的高档住宅已经在做全装修,购房者对装修费用的承受力也比较强,实行全装修交房难度并不大。但对于中低档住宅而言,住户对装修的要求是千差万别。

  有专家建议,可先在经济适用房、廉租房中推行全装修。由于低收入人群对住宅的要求不会太高,因此个性化装修需求也不会太浓,较易于推广。

  8月12日,就在《通知》出台后不久,北京市出台了《北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则》征求意见稿。导则征求意见稿中要求经适房、廉租房应装修一次到位,两限房宜装修一次到位。导则同时规定,装修可采用“套餐或菜单选择,样板间引路”的方式,供居民自由选择。在装修要求中涉及多项选择的,在标书中应予明确。

  “随着政府指导性政策的出台,消费者的观念不断成熟,全装房的未来会越来越好。”贾中池充满期待地说。

  当《中国经济周刊》问及如果让贾中池选择,会买全装房吗?他摆摆手,笑答:“暂时不会,不过如果在质量、价格监管到位,装修风格选择多样化的情况下,自己也许会考虑。”  

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