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虽然偏居中原一隅，但是他却与万科集团的董事长王石、万通控股的董事长冯仑并称“地产三君子”；当“92派”房地产开发商们南上北下，纷纷开启全国化战略时，他只专注深耕河南，走着独树一帜的“省域化发展战略”；当其他行业的巨头们为抢夺市场陷入鏖战时，他倡议发起了“中城联盟”，被誉为房地产行业中的“欧盟”，旗下的中城投资也成为国内最大、盈利情况最好的房地产专业基金。 他就是全国人大代表、河南建业地产董事长胡葆森。 1992年前后，冯仑、潘石屹、易小迪、张玉良、胡葆森、黄怒波等现在的房地产界元老，纷纷放弃体制内的铁饭碗，走上了创业的道路。1992年，也正是海南地产热一浪高过一浪的时候，胡葆森却选择了截然不同的道路，拿着在香港炒楼花赚到的1000多万元开始了他在河南的“建业梦”。 截至2012年12月24日，建业集团合同销售总额首次突破100亿元，合同销售面积近157万平方米，1月14日，建业地产在其官方网站上表示，2013年，建业地产将真正进入战略的纵深阶段，并将用4年左右的时间进入40-50个县级城市，总体开发规模达到600万平方米以上，销售目标将达300亿元。 作为中国地产行业元老级人物，他如何看待国五条对地产界的影响？建业集团是否存在待售楼盘过多，消化不良的现象？中城投资未来的发展目标如何？在全国人大的驻地北京河南大厦，本报记者专访了胡葆森。 不认为楼市泡沫过大 时代周报：回顾刚刚走过的2012年，欧债危机持续发酵，美国面临“财政悬崖”，有学者认为中国的经济在U形反弹，你怎么看待2013年中国经济的走向？ 胡葆森：谈不上U形嘛，我们经常讲病来如山倒、病去如抽丝，中国经济整体上还在以非常高的速度在发展，比如今年7.5%比我们过去20年相对速度放缓了一些，因为过去20年平均速度在9%，去年的8%和今年定的7.5%似乎放缓了，但仍然好于周边和很多经济体。 但是我们也知道，在经济快速发展的同时，我们也积蓄了很多矛盾，比如经济的矛盾、产业结构的矛盾、增长方式不合理的矛盾，还有通货膨胀压力过大的矛盾。 这些矛盾，不可能在短时间内都消除掉。所以我想，整个产业结构的问题、增长方式的问题、生产效率的问题，通货膨胀压力的消除，至少应该需要5-8年才会逐渐消除。这还要建立在我们不再犯大的错误的前提之下。 所以在这个过程中，经济的突然转好这种可能性也不是很大。 时代周报：王石也用泡沫来形容中国的房地产市场，理由之一是现在部分地区房价收入比已经高得离谱，你认为中国楼市泡沫大吗？ 胡葆森：我们应该从这个角度来理解王石先生的判断，它主要还是为了警示，或者告诫我们房地产行业，不要在投资的时候冲动，希望同行在未来的投资过程中，特别是在买地过程中要理性。 在70个大中城市，按照家庭收入比房价，显然现在确实出现了10倍、12倍的房价收入比，有些城市，比如像北京甚至出现了高于15倍的房价收入比，这种情况肯定是值得我们警惕的。但我想在这个过程中，就全国范围而言，特别是中西部，或者三、四线城市，就需求和供应来讲，目前的问题并不是十分严重。在中西部地区，泡沫并不是太大。 我想提醒一下媒体和关注这个话题的朋友们，北京、上海，包括青岛、大连这种国际化的城市，他们面对的是个国际市场，面对的就不是以本土的消费者为主的市场，所以你要拿本土城市收入水平和房价相比，得出的结论参考性值得怀疑，应该把这种购买人群扩大到全国这个范围来看。 北京这个市场，我们注意到，可能一半甚至60%的房子卖给了北京以外的人群，单单拿本城市的收入水平和房价比，说现在存在很大的泡沫，这个判断可能会误导我们的一些投资。 时代周报：新国五条出台后，二手房市场会有明显的萎缩吗？ 胡葆森：这次出台的新国五条，我想主要还是为了巩固过去的成绩，为了防止房价新一轮的上涨。但是，它会产生什么样的效果，我们还要继续的观望。比如，过去两个星期，新国五条推出，各个城市的房价持续上涨，究竟是推高了房价还是抑制了房价？现在看来出现了相反的结果，但这种结果会持续多长时间？还有待观望。 很多地方受政策影响二手房成交量最近非常火爆，我想在开征日之后，近期出现的这种情况、这种态势就会放缓下来。 销售额每年递增20%-30% 时代周报：最近有媒体指出建业地产库存过高，有点消化不良，建业地产目前的库存量有多少？ 胡葆森：库存很高，比如有100亿元的销售，年底存量至少在五六十亿元，因为如果没有五六十亿元，你一季度、二季度卖什么？所以这都是外行，不太懂经济的一些媒体登出来的一些观点。比如等到我有300亿元销售额的时候，我到12月31日的时候存量超过100亿元，那你说这个存量是大还是小？大和小是根据自己的开发总量所决定的。 时代周报：你提出建业地产要用4年左右的时间进入40-50个县级城市，总体开发规模达到600万平方米以上，销售目标将达300亿元，如何实现这一目标？ 胡葆森：我们的目标主要是给自己定每年递增20%-30%，这样基本就能达到300亿元的目标了，但就世界范围内而言，一个企业能够持续10年、20年保证20%以上的增长也是很稀有的。 时代周报：目前进入中国房地产行业TOP10的金额门槛超过了300亿元，你提出这个目标是要跻身行业前十吗？ 胡葆森：跻身前十不是我们的目标，让企业健康持续稳定增长是我们的目标。因为我们的战略是局限在河南省，河南省的经济发展水平在我们国家，总量很大，但人均又很落后，人均排在第十七八位，我们一直的目标是让企业持续稳定地增长、持续稳定地发展。所以300亿元是个结果，不是个目标。 中城投资规模或超800亿 时代周报：冯仑在《野蛮生长》一书中写道：（中城）联盟简而言之就是房地产行业中的“欧盟”，是一个好公司和大公司的俱乐部，它们都是当地城市中最有影响力、最大的企业。你当初发起中城联盟时的设想和目标是什么？ 胡葆森：这个话题很好，因为我们中城联盟现在在中国房地产行业，历史最久，运作最好，而且前景也是最好的一个行业组织。 1999年，我、王石先生、冯仑先生，最初我们三个人发起这个组织的时候，希望在行业内能够听到自律的意见和声音，行业内能够引导一种主流的行业文化，比如不行贿，比如交税，比如面对绿色建筑的态度，比如对发达国家产业发展规律的研究等，要树立一个行业的标杆。 我们当初提出了4个我们这个组织的工作目标：第一，信息要交流共享，大家的研究成果要共享；第二，能够做到联合采购；第三，能够联合的投融资；第四，共同培训。 时代周报：14年过去了，最初这些设想都实现了吗？ 胡葆森：信息交流、共同培训都容易实现，这个组织成立3年之后，我们又成立了我们共同的投资平台中城投资，从2002年到现在10多年的时间，从最初1亿元的规模，现在接近100亿元了。 更可喜的是，一个很大的难题就是共同采购，也从2年前即2011年就开始了。所以，最初的4个工作目标，用了10年时间，都在实现或者在逐步实现。 联盟现在应该说已经进入了非常好的、良性的运作状态。中城联盟，也是我个人过去十几年间很得意的一件事情。 时代周报：最近中城投资基金是不是又有扩容，未来几年的目标是什么？ 胡葆森：扩容了，去年接近七八十亿元，现在接近100亿元了，公司也多了，现在40多个股东。目标也有啊，两年前中城投资总经理陆林先生提出，在未来十年内，要把资金规模扩大到30亿-50亿元，当时我就在底下起哄，说再加个零吧！现在看来，加个零也不算什么太高的目标。现在看来，在未来的十年，这个基金规模冲破500亿、800亿元甚至更多，已经不算是一个幻想了。 时代周报：我觉得这个联盟也特别好，因为很多房地产公司在这么多年发展中，有些由于各种原因破产、倒闭了，但中城联盟没有一家成员倒闭。 胡葆森：对，2008年中国产业基金才允许开口，2008年之前我们这个基金主要是一种投资公司的形式，公司型的基金，当时起到的主要作用是互助，谁的钱多的时候就放在那个平台上，或者谁对资金有阶段性需求的时候，由中城投资向这几个大户去征询，给一个比较高的回报，这样就保证了联盟成员不会因为几千万元掉链子、资金链出现断裂。
