爱华网系列专题：《财税管理人员必读：土地增值税清算大成》
（二）征税范围的界定 准确界定土地增值税的征税范围十分重要。在实际工作中，我们可以通过以下几条标准来判定： （1）土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。 转让的土地，其使用权是否为国家所有，是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之一。 根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。对于上述法律规定属于国家所有的土地，其土地使用权在转让时，按照《土地增值税暂行条例》规定，属于土地增值税的征税范围。农村集体所有的土地，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》及国家其他有关规定，是不得自行转让的，只有在根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有时，才能进行转让。故集体土地的自行转让是一种违法行为，应由有关部门来处理。对于目前违法将集体土地转让给其他单位和个人的情况，应在有关部门处理、补办土地征用或出让手续变为国家所有之后，再纳入土地增值税的征税范围。 土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。 所谓国有土地使用权，是指土地使用人根据国家法律、合同等规定，对国家所有的土地享受的使用权利。土地增值税只对企业、单位和个人等经济主体转让国有土地使用权的行为课税。对属于集体所有的土地，按现行规定须先由国家征用后才能转让。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定征用集体土地，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。自行转让集体所有的土地是一种违法行为，应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。 （2）土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税。 土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让，是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之二。 这里有两层含义： 1）土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让所取得的收入。国有土地使用权出让，是指国家以土地所有人的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用人，并由土地使用人向国家支付土地出让金的行为。由于土地使用权的出让方是国家，出让收入在性质上属于政府凭借所有权在土地一级市场上收取的租金，故政府出让土地的行为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列。 2）土地增值税的征税范围不包括未转让国有土地使用权、房产产权的行为。是否发生房地产权属（土地使用权和房产产权）的变更，是确定是否纳入征税范围的一个标准。凡土地使用权、房产产权未转让的（如房地产的出租、自建自用房产），不征收土地增值税。
（3）土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。是否取得收入是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之三。 土地增值税的征税范围不包括房地产的权属转让，但未取得收入的行为。例如，以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，尽管房地产的权属发生了变更，但权属人并没有取得收入，因此，也不征收土地增值税。 不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况：①房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为；②房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关，将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。 需要强调的是，无论是单独转让国有土地使用权，还是房屋产权与国有土地使用权一并转让的，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围，应对其征收土地增值税。
