爱华网从已公布快报和业绩预报的企业看，2012年度房地产企业“销售业绩增速加快、分化加剧”已基本成为事实。 多数得意少数失意 数据显示，已公布去年销售业绩的全部40家房企中，95%的企业实现了销售额的同比增长，比2011年高出了17.5个百分点。其中，有20家企业的销售额增长率超过了20%，融创、旭辉、招商这3家企业更是超过了70%。值得注意的是，与2011年销售额增长率相比，40家企业中，增速加快的有30家，占75%。虽然全部176家上市房企的业绩快报还没有都出来，但大局已定。 追溯业绩背后的原因，印证了一句话：成功的秘密是相似的，失败的原因却各有不同。以两家负增长的企业为例。SOHO中国实现销售额95亿元，同比下降了13%，主要原因是正在谋求“由散售到持有的战略转型”。恒盛地产2012年实现销售额109.3亿元，同比下降了18%；销售收入83.85亿元，较2011年95.85亿元减少了12%，主要原因是“工程延迟”和“价格下调”。可是我们不仅要问，SOHO中国为什么要等到业绩连续下滑后才开始转型，为什么没有提前谋动？2012年多数企业的销售均价都有所下调，例如万科、恒大、绿城、绿地的销售均价分别从2011年的11302、6589、22201、9604元/平方米，下降到10916、5962、19339、9136元/平方米。所以对恒盛地产来说，“价格下调”不是理由，“工程延迟”才是真正主因，但又何至于工程延迟并导致销售业绩下降呢？ 业绩优劣必然有内外多种原因。企业要思考的是，在同样的政策和市场环境下，为什么有的企业业绩增速快，有的慢，有的却负增长？这显然是内因所致。 增长的内因 综合分析业绩较好企业的“成功的秘密”，相似的内因主要有3个方面。一是战略布局具有一定的前瞻性和均衡性。房地产企业的战略布局通常包括产业布局、产品布局和在不同区域、不同等级城市的市场布局，这方面在上篇文章中已有阐述。事实证明，战略决定业绩，结构合理者得市场，这一点无需置疑。二是走高周转、标准化开发之路。虽然有的企业产品线还不太成熟，产品标准化率还不太高，但大都有快速周转作为保障。反之，如果过于追求项目的高溢价，而没有高周转作为保障，则销售普遍遇到了问题，比如星河湾、合生创展、SOHO中国等。三是对长短线项目、现金流和利润项目的组合能力较强。研究发现，绝大多数业绩增长较快的企业，既有短平快项目，也有长线大盘项目。在现在和今后的市场环境下，一个房地产项目已很难再同时满足现金流和利润的双重目标，可能有的项目主要做现金流，有的项目则追求高收益。只有做好配比组合，才能实现业绩的持续、稳健增长。
高周转是王道 无论是哪一内因，都需有“快进快出”的高周转作保障。这是因为，高周转可以对冲高资金成本，降低财务费用，可以提高资金周转率和投资杠杆率，进而可以快速做大规模、提高收益。 当然，高周转可能会降低项目的开发利润率。但因为周转率和杠杆率的提高，项目投资收益率并不会降低，甚至会提高。这就引申出了房企的核心要义。 房地产开发工作无论多么复杂，核心要义或最终目的都是通过开发投资，实现收益最大化，简化为一个公式是M=S×f。其中，M是指投资收益，可理解为净利润；S泛指企业规模类指标，可理解为总资产、净资产、销售额等；f泛指盈利能力指标，可理解为收益率。实现M最大化有两条途径：一是做大S，即做大规模；二是提高f，即做优做强。做大S的方式主要有多项目、大盘开发和多个标准化产品线的连锁复制开发等，即S值的累加求和（S1 +S2 +S3）。投资收益率f=f1×f2×f3，其中f1是利润率，f2是周转率，f3是财务杠杆率。要提高f，就要提高f1、f2和f3。提高开发利润率f1有两种方式：一是“控”，即控制开发成本和费用；二是“提”，即提高附加值和溢价率。但事实上，随着市场竞争越来越激烈，f1越来越呈现出行业平均化趋势。而且利润率f1其实是没有时间概念的，即可能是3年实现，也可能是5年实现。有时间概念的是周转率。如果是3年，周转率f2可理解为0.33，如果是5年，则是0.2。假设项目利润率都是20%、杠杆率f3都是3的情况下，因为开发效率不同，最终投资收益率f分别是19.8%和12%。 实际结果通常相差更大。因为只要周转率提高了，杠杆率f3也会随之提高，利润率也会分化。比如，因为A企业的运营管理水平较高，可能其利润率f1是25%，B企业可能是18%，则最终投资收益率f就会相差一两倍。兰德咨询对全部176家上市房企的净利率对标研究结果显示，净利率“优秀值”是“平均值”的2.4倍。 另外，只要周转率提高了，在等同资金量和等同时间内，必然能快速做大规模S，进而就能实现规模速度和质量效益的双增长。M=S×f=（S1+S2+S3）×（f1×f2×f3）。这一公式正是本人宣讲多年的“宋延庆模型”。 这就是近年来一线主流企业都通过产品标准化（标准化产品线开发）、管理标准化等措施来提高周转率的主要原因。 当然，高周转并不是没有问题。特别是市场进入“白银时代”后，高负债和高周转的开发模式确实存在发展隐忧——未来可能会有更好的模式，只不过我们还没重视这一点，就像5年前还不太重视高周转一样。 房企的增长方式模式无非有两种：规模速度型增长方式和质量效益型增长方式。开发模式按资金特征划分，可分为快速周转模式和现金流滚资产模式，也可理解为轻资产模式和重资产模式；按产品标准化程度划分，可分为差异化模式和标准化模式。近年来，“两高一轻”（高周转、高杠杆、轻资产）模式是主流。但随着社会经济发展和市场竞争趋势的变化，今后可能会逐步向高资本、轻重资产两相宜的方向发展。建议企业要提前做好战略谋定，以防“踏空”。
