爱华网2013年2月25日，针对当前“空城”“鬼城”不断向二三线城市蔓延的现象，《中国经营报》以四个版的体量做了“鬼城蔓延”的专题报道，详细分析了十堰常州鹤壁等“鬼城”隐藏的房地产泡沫破灭、资金链条紧绷乃至断裂、城市发展缺乏产业支撑等诸多风险。该专题发表后，引发各方的广泛关注。 当前，房地产造成的“鬼城”现象，就是房地产业失衡所暴露的一大问题。认真研究“鬼城”现象的深层次原因，是我们解决“鬼城”问题的唯一途径。 从现有情况看，“鬼城”现象有三种类型：一是房子规模供大于求，在投机性购房受到控制的条件下，这种情况暴露得更彻底；二是房价居高不下，多数老百姓，尤其是青年人望房兴叹，买不起房；三是在房子滞销的情况下，继续卖地造房的势头没有减弱，造成房子恶性积压。 “鬼城”“鬼”在哪里呢？支撑房地产业发展的要素很多，但根本的要素有两个：一是“地根”，二是“银根”。所谓“地根”，即政府经营的土地；所谓“银根”，即金融机构投放的贷款。 关于“地根”，中国的法律规定，土地属于国有和集体所有，土地的控制权在中央。但事实上，在操作过程中，土地的实际控制权，一直在地方政府。改革开放30年来，中国地方政府财力严重不适应发展形势的需要，加之基础薄弱，大量的地方政府是“吃饭财政”，赤字财政的矛盾相当突出。随着区域发展、区域竞争、区域竞赛的形势加剧，各地区发展不平衡的矛盾凸显。在这种形势下，各地发展的压力加大，剥夺农民廉价土地、高价出卖土地增加地方财政，成为一些地方的唯一出路。很多地方土地收入成为地方财政的主要收入。因此，各地对出卖土地积极性很高，行政运行依存度很高，都把政府的行政资本用到极致，鼓励、支持土地出售，直接参与土地经营，从而推动房地产业无序发展。当中央政府出台各种调控措施时，各地就采取“上有政策，下有对策”的手段加以抵制。中国是一个中央集权体制传承两千多年的文明古国，地方“诸侯”经济和“诸侯”势力一直占主导地位。这种特殊的国情，是中央长期调控房地产效果不明显的根本原因。 关于“银根”，房地产发展，重要的条件是货币资本支持，这是市场经济的普遍规律。中国的金融部门虽然经过改制，已经进入市场化经营，实行企业化机制。但由于中国的特殊国情，国家对金融部门实行“保姆”政策，金融部门不但风险意识不强，反而优越感超过任何行业。在这种具有国家保障的条件下，房地产业回报率很高，风险小。因此，金融机构对投资房地产不但积极性高，而且胆子也大。这种利益趋动致使金融机构投向房地产业银根严重失衡。在前10年，房地产问题暴露还不严重的时候，各地金融机构在贷款余额中，房地产投入比例最高，如果加上投入房地产的建材、建筑、运输等相关产业，总额有的已经超过了40%，这是在西方发达国家所罕见的。现在房地产业遇到了冷冬，金融业被房地产捆绑，这时候，金融机构多数与房地产商建立了“抱团取暖”的默契关系，这是不争的事实。即房地产商通过“以贷还贷”的办法，从金融机构取得再贷款。具体做法是，企业通过房产或土地滚动抵押的方法，进行重复贷款。金融机构取得了账面上的效益平衡，房地产商也获得了喘息的机会。由于多数房地产商前期已获得了丰厚的利润，现在再贷款利息的压力仍在可承受的范围内。这是当前房价居高不下，房地产商稳坐钓鱼台的主要原因。 笔者认为，解决当前“鬼城”现象，必须从源头上狠抓。首先必须从控制地方政府无序卖地的源头入手，把卖地规模降下来，把卖地许可权收回来，把地价控制下来，把卖地收入分配平衡起来。而解决“银根”问题，重在控制投放规模、投放结构、投放期限，动用利息杠杆工具，差别化地加以严控。
