爱华网系列专题：《亚洲财富论坛》2008年7月刊
楼市冬天越早越好？
文/Sdan“楼市的冬天要来了！”记者最近时常听到地产界人士这样惊呼，因为楼价的暴跌已是不争的事实。一些大城市的楼盘价格已经比去年最高点低了15％－20％。《21世纪经济报道》称：“楼市‘拐点’已清晰形成，中国目前的城镇基尼系数大约是0.48，类比地看，这意味着中国的房价将至少下降40%。”经济学家易宪容表示，房价下跌时，其价格同样是由市场供求关系决定的，一些人要“托市”，如同蚍蜉撼树，要下跌的房价是谁也无法托得住的。然而，众多消费者却表示，这的确是盼望已久的好消息。这到底是什么原因呢？
楼市“寒冬”呼唤基本功能回归
这恐怕要从住房的功能说起。众所周知，住房的基本功能就是居住，所谓安身立命之所也。然而，当今的城市住房在这项基本功能的基础上又派生出两大功能：投资和投机。当住房作为居住功能而存在的时候，它就是消费品，而消费品的价格是由消费者的实际购买力水平所决定的。然而，这项基本功能已经被越来越淡化，两大派生功能越来越成为主流，并且左右着楼市的价格，这就是现如今城市住房的现实。投资和投机导致住房价格虚高，甚至形成了价格垄断。市场已经被实质上泡沫化了。不言而喻，这就是开发商与消费者之间的矛盾。开发商往往从利润的角度看待房价问题，而很少考虑消费者的实际购买力。记者观察到一个有意思的现象，北京某一楼盘内部的价格竟相差数倍，靠近繁华地段售价达80000元/平米，而稍偏远一些的售价仅2.5万元/平米。虽然前者价格未受任何影响，依然高挺，而受当前降价潮影响，后者的价格已经开始松动。分析人士认为，这说明价格规律已经在悄悄地影响繁华地段的高档楼盘。人们期待着楼价早日回归价格规律，楼市功能尽早回归其基本功能。一个不容回避的现实问题是，楼市价格往往受控于某些投机商，一些本应投向制造业等基础行业的资金却因利薄而被悄悄“转移”到楼市，从而导致地产市场泡沫倍增。经济学家郎咸平指出，这是由于内地投资环境的不平衡导致的。他认为，楼市的“冬天”实际上是相对于投资和投机而言的，而对于整体市场而言，则是一个重新合理配置资源、挤掉泡沫的过程。郎咸平的观点得到了一些业内人士的响应。华润置地营销经理钱成指出：“房地产的调控应通过两种途径实现，一是对房地产开发商进行调控，二是对购房者的调控。现在国家银根紧缩，对房地产的支持会越来越少，我认为这个对房地产开发商是一件好事，因为这样可能会带来房地产重新洗牌的过程。华润后面有强大的集团做支撑，它的资金实力是很大的，在银根紧缩的情况下，优势也很明显，如果宏观调控来了，可能使一些小开发商退出市场，使这个市场变得更加规范，我想也是我们的房地产市场发展的一个更好的方向。” 经济学家易宪容说：“房价的下跌早跌比晚跌好。”他指出，日本、香港、台湾的历史都证明了，越是想控制房价不下跌，持续的房价上涨时间越长，那么这个地区经济所面临的困难与问题就越多。就目前中国的情况来看，上涨了8年的房价下跌是市场经济内在逻辑、是中央政府的期望、是中国绝大多数人的期望、是中国房地产市场持续健康发展的逻辑起点、是中国经济健康持续发展的必由之路。融资自救，地产商“过冬”有高招
由于销售业绩的下滑，地产商们也普遍感觉到丝丝寒意。根据高华证券预计，其所研究的华润置地、招商地产、SOHO中国等14家地产企业2008年汇总的销售面积和合同销售额分别是2429万平方米和2693亿元，同比增长约38%和57%。但是，上述地产企业至5月中旬，仅完成504亿元的销售额，占全年任务的19%左右。在北京，甚至出现了消费者宁愿舍弃定金也要退房的现象。面对前所未有的大规模楼市降价和销售业绩下滑，地产商们大多在积极地寻求对策。首先，由于2008年的宏观调控，银行对房地产贷款急剧萎缩，许多企业几乎贷不到款。房地产企业资金链全面紧张，销售业绩下滑给地产商带来的最直接的影响是资金紧张，甚至有资金链断裂的可能，因此，如何解决资金问题是首当其冲要面对的难题。为了应对这样的难题，上市融资仍是不少开发商追求的目标。6月6日，河南建业在港交所正式挂牌，成为内地房企赴港IPO第一股，有市场消息称，此次建业集团集资规模计划为4亿美元。潘石屹给予很高评价，他说：“河南建业上市成功，是中国房地产行业在2008年的转折性事件。”另外，发行公司债也成为地产公司融资的重要渠道。已在内地上市的保利地产5月20日发布公告称，发行不超过人民币43亿元公司债的申请获得监管部门批准；新湖中宝也发布公告称，该公司发行不超过人民币14亿元公司债的申请也已获批。5月21日，万科A发布公告称，该公司发行不超过59亿元公司债券的申请获证监会有条件通过，所募集资金可部分用于改善资金状况。总体而言，开发商融资自救的途径还是非常多，除了债权融资，还有股权融资、信托和私募等。有数据显示，今年三四月，房地产信托产品共发行了11只，融资额近18亿元。不少公司通过项目合作、产权市场挂牌交易等方式实现股权融资。另有分析人士认为，房贷新政的实施是对投资需求的毁灭性打击，对此，部分资金紧张的房地产企业，将融资希望寄托于民间融资。5月21日，大红鹰发布公告称，拟将自有资金1亿元委托上海浦东发展银行宁波分行贷款给嘉兴市广源房地产开发有限公司，委托贷款期限1年，委托贷款年利率为18%。5月16日，中大股份发布公告称，控股子公司中大房地产集团有限公司于5月14日与中信银行杭州分行签订了委托贷款借款合同，由中大股份控股子公司浙江物产实业控股（集团）有限公司委托杭州分行向中大房地产发放委托贷款2亿元，委托贷款期限为1年，年利率为12%。正如经济学家所指出的，当前的楼市表现在一定意义上是反映民意和市场发展规律的，因此，如果正确对待当前的所谓“寒冬”，楼市的前景还是十分乐观的。另外，从宏观形势来看，经济保持平稳发展是可以预期的，同时城镇人口仍处于快速增长阶段，楼市需求将依然旺盛。因此，我们判断，在“寒冬”过后，一个更加健康的楼市将服务于广大消费者。
