以租养贷 十年买4套房 以租养贷还是卖大房买小房?



 婆婆治病费用高昂,曹女士和丈夫将住房出租以补贴房贷和医疗费,夫妻俩另租了间小房。虽然夫妻收入均比较可观,但是现在的生活状况和婆婆巨额的医疗费用,引发了夫妻对于家庭财务规划的重新思考,并产生了严重分歧。

  究竟是以租养贷一拖二呢?还是卖大房买小房规避房价下跌风险?或许,还有更佳选择?

  妻子:再买一套一拖二

  丈夫:卖掉大房或租房观望

  曹女士夫妇现有的房产位于宁波市中心,买入时间并不是很长,买入价132万元,贷款66万元,月还4300元,以两人1.6万元月收入完全可以负担。目前夫妻俩还有65万元的现金。

 以租养贷 十年买4套房 以租养贷还是卖大房买小房?

  但年初婆婆住院后,每月医药费陡增至8000元,还款压力凸现。夫妻俩遂将住房出租,月租金1400美元,再花4200元在宁波新外滩附近租房住,扣除房租、月还贷、物业费、代理费尚有盈余1000元。

  近10%的出租收益率使曹女士决定将现有房产继续作投资房,不过目前租房自住欠稳定感,且月付4200元房租,不如用它来还第二套房的月供,于是曹女士想再买一套二手房自住。预留15万元医疗费后,尚余现金50万元。若买一套80万元的二手房,首付24万元,余26万元装修并应急,月还3700元,等于用一套房养两套房。

  可丈夫认为现在房价飞涨,应租房观望。即便买房,考虑现有房产只有84平方米,若以后父母同住太小,且目前已升值30%达到170多万。不如套现,可获90多万元现金,不贷款买一套价值100万元的房子。

  曹女士并不认同丈夫的想法,第一套房型虽小,但回报丰厚,不如以房养房;即便市场回落,其租金也足以负担月供。两人都处于事业上升期,第二套的4000元月供也负担得起。这样两套房子加起来现价250万元,贷款122万元,只要房价不跌落50%,就不会出现负资产。

  此外,婆婆的身体状况和巨额的医疗费用,促使夫妻俩不得不考虑自身的保险问题:每人年8000元的储蓄型保险是否足够?双方父母虽然都有公费医疗,但一旦住院自费部分相当惊人,如何积累这部分资金?于是,两人各找了位理财师做咨询。

  理财师一:继续出租现房产贷款买第二套房

  理财师林先生认为,丈夫不愿负债的想法可以理解,但当租金和贷款持平时,已不存在还款压力。

  保留现有房产出租的方案比卖掉套现,月净收入可增加1000~1500元,收入结构上增加了一笔较为稳定的进账,提高了资金的安全性。当然空置率不可避免,但凭曹女士的月收入和上升的事业前景,即便无租金收入,支付两套房的按揭后,至少还剩7000元供日常开支。

  从净资产看,虽然目前三种投资方案的净资产大致持平,但不卖掉现有房产,20年后净资产将有大幅的增长。假设不考虑房产自身增值因素,至少包括两套不动产的价值212万元(132万元+80万元)。而丈夫卖房套现的投资方案则在20年内一直维持100万元的不动产。

  而且,买房套现也无法规避房价跌落风险。即便考虑房价跌落的风险,要把现有房产卖掉锁定利润,可卖房钱还是用来买房,同样面临高价买入的跌价风险。反而是市中心的房产买入时间较早、地段好且楼盘知名度较高,保值性相对高。近40万元的利多虽然吸引人,但以曹女士目前房产不多、住房需求量较大的家庭状况,不必过多看重暂时抛售房产套现带来的利多。

  不动产的增加是在每月净收入基本不受影响的前提条件下进行的,扣除日常开支每月还有1.3万元节余,一年就能积累15万元,夫妻俩仍有能力负担双方父母的医疗费和抚养费用。

  理财师二:租房住观望一年后买第二套房

  理财师范先生告诉曹女士的丈夫,曹女士以租养贷的策略还是比较成功的。这套房产月租金折合成人民币在1.15万元左右,可以抵掉每月需要支付的所有投资成本。而像这类位于宁波市中心的高档楼盘,在外籍租客中还是存在相当大的市场。如租金水平能保持稳定,夫妇俩实际上是不存在还贷压力的。因此建议继续保留现有房产出租。

  但是曹女士中意的二手房现在并不便宜。由于目前商品房成为二手房交易市场的主流,且成交量中的三成都是投资类购房行为,这使得房产一、二级市场间存在不少的价差。同时央行房贷新政的出台,也必然会对房产的投资炒作行为起到抑制作用,并体现在未来房价的回调上。故建议暂时观望,同时更多地关注一手房市场。像宁波新外滩地区,今后会有大量的新盘面市,且基本集中于中档商品房,充沛的供应量会带来更多的选择机会。

  这同时也能积累更多首付,减少贷款利息支出。曹女士目前家庭净收入1.7万元左右,如一年后同样购买80万元左右的房产,首付可达四成32万元以上,剩下采用20年贷款,月还款3200元以内。这样,在不动用工资收入的前提下,第一套住房的租金,便可毫不费力地维持两套房产的月还贷及相关费用,并有2000元盈余。以房养房,13年就能收回第二套房产的投资成本。

  增加意外险和健康险

  两位理财师都对曹女士夫妇的保险规划提出了建议。一般而言,家庭年保费支出占经常收入的10%左右较为合理,曹女士夫妇年收入19万元左右,1.6万元的保费基本上接近了这个水平。但以储蓄型保险为主,结构不够合理。因为一方面曹女士夫妇目前处于家庭成长期,在这个时期,保险的结构应偏重于防范疾病和意外风险;另一方面他们目前和将来都承担了较高的债务,虽然没有动用薪金收入来偿还,但万一家庭成员发生变故,负债会加剧财务状况的恶化。

  因此,理财师建议在健康和意外险上面追加一些保险支出。如果所在公司的医疗保障制度不够完善的话,也可适当补充低廉的住院医疗险,一般年缴费2000多元。

  

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